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25.11.2008

ECO Business-Immobilien AG:
Stabile Vermietungserlöse - Neubewertungsverluste belasten Ergebnis

Wien, 25. November 2008. Die an der Wiener Börse notierte ECO
Business-Immobilien AG hat die Vermietungserlöse in den ersten neun
Monaten 2008 gesteigert. Die Finanzkrise wirkte sich dagegen deutlich
negativ auf die Ergebnisentwicklung aus. Trotz eines Anstiegs der
Vermietungserlöse von 55 % auf EUR 55,4 Mio., war das Konzernergebnis
mit -16,8 Mio. (1-9/2007: EUR 20,2 Mio.) negativ. Ursache dafür war
insbesondere eine marktbedingte Abwertung des Immobilienportfolios in
der Höhe von rund 2 %. Der Netto-Cash-Ertrag (FFO nach Zinsen und
Steuern, inkl. Wertberichtigung) war mit EUR 6,0 Mio. jedoch trotz
des herausfordernden Umfelds positiv.

Die Vermietungserlöse konnten in den ersten neun Monaten 2008 im
Vergleich zur Vorjahresperiode auf EUR 55,4 Mio. gesteigert werden.
Diese positive Entwicklung resultierte insbesondere aus den
Akquisitionen im letzten Jahr sowie dem effektiven Asset Management
von im Bestand befindlichen Immobilien. Der Transaktionsmarkt für
Business-Immobilien ist im 3. Quartal 2008 beinahe vollkommen zum
Erliegen gekommen. ECO erzielte in diesem Umfeld in der Periode
1-9/2008 Verkaufsgewinne von EUR 3,6 Mio. (1-9/2007 EUR 6,0 Mio.).
Die Verkaufserlöse lagen dabei um rund 25,8 % über den bilanzierten
IFRS-Werten.

Die marktbedingte Abwertung des Portfolios sowie außerordentliche
Aufwendungen im Zusammenhang mit der Rückabwicklung einer
Immobilientransaktion im 2. Quartal 2008 führten zu einem Rückgang
der Ertragskennzahlen im Vergleich zur Vorjahresperiode. Das
Betriebsergebnis (EBIT) belief sich in der 9-Monatsperiode auf EUR
7,5 Mio., nach EUR 40,8 Mio. in den ersten drei Quartalen 2007. Das
Finanzergebnis war mit EUR -32,9 Mio. aufgrund des höheren
Finanzierungsvolumens negativ. Das Ergebnis vor Steuern (EBT)
verschlechterte sich auf EUR -25,4 Mio. und das Ergebnis nach Steuern
auf EUR -18,7 Mio., nach EUR 20,4 Mio. in der Vorjahresperiode.

Auch im FFO (Funds from Operations), der Aufwertungsgewinne und
unbare außerordentliche Aufwendungen unberücksichtigt lässt, spiegeln
sich das gegenüber dem Vorjahreszeitraum höhere Zinsniveau und das
höhere Finanzierungsvolumen wider. Der Netto-Cash-Ertrag (FFO nach
Zinsen und Steuern, inkl. Wertberichtigung) war mit EUR 6,0 Mio.
dennoch deutlich positiv (1-9/2007: 13,4 Mio.). Positiv wirkte sich
vor allem die operative Entwicklung des Unternehmens aus, sodass der
FFO vor Zinsen und Steuern mit EUR 39,0 Mio. deutlich über dem
Vorjahresniveau von EUR 27,4 Mio. ausgewiesen werden konnte.

Die Eigenkapitalquote belief sich zum Berichtsstichtag auf 36 % und
der Loan-to-Value (LTV) auf 63 %. Die Höhe der Fremdfinanzierungen
gegenüber Banken und Versicherungen beliefen sich zum
Berichtsstichtag auf EUR 685 Mio., wovon rund ein Drittel gegen
Zinsänderungsrisiken abgesichert war. Das durchschnittliche
Zinsniveau betrug 5,60 %.

Der Net Asset Value (NAV) je Aktie reduzierte sich vor allem aufgrund
der Abwertungen gegenüber der Vorjahresperiode von EUR 12,04 auf EUR
11,83 je Aktie. Der adaptierte NAV lag bei EUR 12,06 je Aktie.

Das Immobilienportfolio von ECO setzte sich zum 30.09.2008 aus 123
Objekten im Wert von EUR 1,1 Mrd. zusammen. Auch im 3. Quartal 2008
lag der Fokus auf der Weiterentwicklung der bestehenden
ECO-Immobilien sowie der Fertigstellung der Entwicklungsprojekte.
Diese effektiven Asset Management-Aktivitäten konnten erfolgreich
umgesetzt werden und so die Leerstandsrate im Vergleich zum 1.
Halbjahr reduziert werden. Die operative Entwicklung des
Immobilienportfolios stellt somit keinen Grund für die Abwertungen
dar.

Die weitere Entwicklung der Finanzmärkte wie auch die Auswirkungen
auf die Realwirtschaft sind derzeit schwer einschätzbar. ECO rechnet
daher mit einem weiterhin schwierigen Marktumfeld für das restliche
Geschäftsjahr 2008.

Auf Basis der Entwicklung im 3. Quartal 2008 geht der Vorstand davon
aus, dass die Ertragskennzahlen von ECO trotz steigender
Vermietungserlöse insbesondere aufgrund fehlender
Neubewertungsergebnisse deutlich unter dem Niveau des Jahres 2007 zu
liegen kommen. Durch Abwertungen ist zudem ein negatives
Gesamtjahresergebnis aus heutiger Sicht nicht auszuschließen, wobei
beim Cash-Ertrag unverändert ein positives Ergebnis erwartet wird.

Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS

01-09/2008 01-09/2007

Vermietungserlöse (TEUR) 55.424 35.818
davon Mieterlöse (TEUR) 45.838 29.369
Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (TEUR) 3.600 5.973
Nettogewinn aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR) -23.638 13.487
Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR) 7.452 40.833
Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR) -25.419 27.303
Konzernergebnis (nach Minderheiten) (TEUR) -16.807 20.149

Gewinn je Aktie (EUR) -0,49 0,73
Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl (Stk.) 34.100.000 27.730.000

FFO (Funds from operations) vor Zinsen und Steuern
inkl. Wertberichtigung 1)(TEUR) 38.982 27.364
Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations)
nach Zinsen und Steuern 2) (TEUR) 5.981 13.379

NAV je Aktie (EUR) 11,83 12,04

1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen
2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen -
Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern

Immobilienkennzahlen

30/09/2008 30/09/2007

Anzahl der Objekte 123 116
davon Hold-Portfolio 72 61
davon Trading-Portfolio 45 52
davon Development-Projekte 6 3
Gesamtnutzfläche in m² * 666.200 506.600
davon Trading-Portfolio 42.100 46.500
davon Development-Portfolio 46.000 25.500
Garagenplätze (Anzahl) 3.570 2.490
davon Trading-Portfolio 270 290
davon Development-Portfolio 230 60
Immobilienvermögen (in TEUR) 1.094.828 755.173
davon Anlagen in Bau 46.301 30.488
davon Trading-Portfolio 57.539 61.803

* Garagenplätze wurden mit einem Umrechnungsfaktor von 20m² /
Garagenplatz berücksichtigt

Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und
Aussagen, die auf Basis aller der ECO Business-Immobilien AG zum
gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen
getroffen wurden. Diese zukunftsbezogenen Aussagen werden
üblicherweise mit Begriffen wie "erwarten", "schätzen", "planen",
"rechnen", "davon ausgehen", "sollen", "sollten", "können", etc.
umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem
Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden. ECO weist darauf hin,
dass die tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen
Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den in dieser
Mitteilung dargestellten Erwartungen abweichen können.

Ende der Mitteilung euro adhoc
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ots Originaltext: ECO Business-Immobilien AG
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Rückfragehinweis:

ECO Business-Immobilien AG

KR Friedrich Scheck

Vorsitzender des Vorstandes

Tel.: +43(1)535 21 99-12

mailto:scheck@eco-immo.at

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Head of Investor Relations

Tel.: +43(1)535 21 99-35

mailto:pechar@eco-immo.at

Hochegger Financials

Mag.(FH) Roland Mayrl

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Branche: Immobilien
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