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9-Monatsbericht

26.11.2008

conwert: Ergebnisse in der Periode 1-9/2008 von guter operativer
Entwicklung getragen - EBIT mit EUR 108,27 Mio. aufgrund geringerer
Aufwertungen unter Vorjahresniveau (EUR 137,70 Mio.) - deutlich
positive Cash-Erträge

Wien, 26.11.2008. Die börsenotierte conwert Immobilien Invest SE hat
sich in den ersten neun Monaten 2008 in einem durch die Liquiditäts-
und Finanzkrise herausfordernden Umfeld operativ positiv entwickelt.
Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich das Betriebsergebnis vor Zu-
und Abschreibungen (EBITDA) um 21 % auf EUR 68,67 Mio. Dieser Anstieg
ist vor allem auf die gute Entwicklung der Vermietungserlöse auf EUR
110,06 Mio. (+43 %) zurückzuführen. Das Betriebsergebnis (EBIT) sank
aufgrund niedrigerer Aufwertungsgewinne auf EUR 108,27 Mio.
(1-9/2008: EUR 137,70 Mio.). Deutlich positiv fielen die Cash-Erträge
Funds from Operations (FFO) und Cash-Profit mit EUR 35,49 Mio. bzw.
EUR 34,89 Mio. aus. Das Nettovermögen (NAV) je Aktie stieg im
Vergleich zum Vorjahr um 9 % auf EUR 16,89. Per 30. September belief
sich das Immobilienvermögen auf EUR 2,60 Mrd.

Sehr gute Entwicklung der Vermietungserlöse

Mit einem Anstieg der Vermietungserlöse um 43 % auf Jahressicht auf
EUR 110,06 Mio. konnte im Kerngeschäft Vermietung eine sehr gute
Entwicklung verzeichnet werden. Dieser Zuwachs ist vor allem auf die
Leerflächenreduktion sowie Mietsteigerungen bei Neuvermietungen
zurückzuführen, zu einem geringeren Teil auch auf die
Flächenexpansion. Mit einem Anstieg von 9 % wird die sehr gute
organische Entwicklung der Vermietungserlöse auch bei der
Like-for-Like-Analyse (unverändertes Immobilien-Portfolio zum
Vergleichszeitraum 2007) bestätigt. Aufgrund des schwierigen Umfelds
bei den Immobilien-Investmentmärkten und dem daraus resultierenden
Rückgang der Portfolio-Transaktionen, beliefen sich die
Veräußerungserlöse in den ersten neun Monaten auf EUR 105,46 Mio.
Damit lagen sie unter dem überproportional starken Vorjahreswert (EUR
171,21 Mio.), wobei sich für das Gesamtjahr 2008 über dem Niveau der
ersten drei Quartale liegende Verkäufe von Immobilien abzeichnen.
Trotz der schwierigen Rahmenbedingungen erfolgten die
Immobilienverkäufe über den IFRS-Buchwerten. Bei einer anhaltend
hohen Verkaufsgewinnmarge von 15 % auf IFRS-Basis belief sich der
Verkaufsgewinn auf EUR 13,87 Mio., die Cash-Marge auf Basis der
Anschaffungskosten lag bei 28%. Die Dienstleistungsumsätze konnten im
3. Quartal gegenüber dem 2. Quartal 2008 um 14 % gesteigert werden
und beliefen sich im Berichtszeitraum auf insgesamt EUR 49,26 Mio.
Davon entfielen EUR 27,82 Mio. auf Drittgeschäfte. Insgesamt konnten
in den ersten neun Monaten Umsatzerlöse von EUR 243,33 Mio.
erwirtschaftet werden (1-9/2007: EUR 248,40 Mio.).

Deutlich positive Ertragskennzahlen und Cash-Erträge

Das Betriebsergebnis vor Zu- und Abschreibungen (EBITDA) belief sich
auf EUR 68,67 Mio. (1-9/2008: EUR 56,72). Aufgrund der hohen Qualität
der Immobilien und weiterer Ertragssteigerungen im bestehenden
Portfolio waren die gemäß IFRS vorzunehmenden Anpassungen des
Zeitwertes mit EUR 47,18 Mio. erneut positiv, lagen aber
erwartungsgemäß unter dem Wert der Vorjahresperiode (EUR 80,98 Mio.).
Das Betriebsergebnis (EBIT) sank aufgrund niedrigerer
Aufwertungsgewinne und Verkaufserlöse auf EUR 108,27 Mio. (1-9/2008:
EUR 137,70 Mio.). Wegen des negativen Ergebnisbeitrages der ECO
Business-Immobilien AG (EUR -4,185 Mio.) sowie eines höheren
Zinsniveaus bei Neufinanzierungen war das Finanzergebnis mit EUR
-56,98 Mio. negativ (1-9/2007: EUR -21,09 Mio.). Daher reduzierte
sich das Ergebnis vor Steuern (EBT) im Vergleich zum Vorjahr um 56 %
auf EUR 51,29 Mio. (1-9/2007: EUR 116,61 Mio.). Trotz geringerer
Verkaufserträge und eines deutlich negativeren Finanzergebnisses
waren die Cash-Erträge, welche unbare Ergebnisse unberücksichtigt
lassen, deutlich positiv: Die Funds from Operations (FFO) und der
Cash-Profit beliefen sich auf EUR 35,49 Mio. (1-9/2008: EUR 39,24
Mio.) bzw. EUR 34,89 Mio. (1-9/2007: EUR 38,45 Mio.). Das
Nettovermögen (NAV) je Aktie erhöhte sich um 9 % auf EUR 16,89
(1-9/2007: EUR 15,52).

Ausblick für das Gesamtjahr 2008

conwert profitiert im aktuell schwierigen Marktumfeld von der hohen
Wertschöpfung innerhalb der Unternehmensgruppe und den damit
verbundenen organischen Wachstumsmöglichkeiten. Externen Einflüssen
auf der Finanzierungsseite sowie der aktuell marktbedingten
Zurückhaltung bei Immobilienkäufen kann sich aber auch conwert nicht
entziehen. In Hinblick auf das weitere Wachstum der organischen
Erträge wird der Fokus wie bisher auf der intensiven Bewirtschaftung
und dem Development des bestehenden Immobilien-Portfolios liegen. Bei
den Vermietungserlösen rechnet conwert daher unverändert mit einer
konstanten Steigerung gegenüber dem Vorjahr. Bei den
Verkaufs-Aktivitäten wird mit einer weiterhin volatilen Entwicklung
gerechnet. Aufgrund der unter den Erwartungen liegenden
Handelsumsätze in den ersten drei Quartalen 2008 werden die
Verkaufserlöse im Gesamtjahr voraussichtlich unter der noch zum
Halbjahr angepeilten Bandbreite von 10-15 % des gesamten
Immobilienbestandes zu liegen kommen. Für das 4. Quartal 2008
zeichnen sich jedoch Immobilienverkäufe ab, die über dem Niveau der
Vorquartale liegen dürften. Insgesamt wird sich das
Immobilien-Portfolio bei selektiven An- und Verkäufen zu Jahresende
auf rund EUR 2,5 Mrd. belaufen. Im Segment
Immobilien-Dienstleistungen sollte sich die erfreuliche Entwicklung
im Drittgeschäft auch im 4. Quartal 2008 fortsetzen. Aufgrund
rückläufiger Immobilien-Transaktionen werden sich die internen Erlöse
der Management-Gesellschaften und somit die gesamten
Dienstleistungs-Umsätze im Gesamtjahr 2008 weniger dynamisch
entwickeln als ursprünglich prognostiziert. Bei Fortsetzung der
schwierigen Rahmenbedingungen geht conwert daher für das Gesamtjahr
2008 von einer vorübergehenden Verlangsamung des
Unternehmenswachstums aus. Trotz der guten Entwicklung des
Vermietungsgeschäfts und der neuen Dienstleistungsaktivitäten wird
das operative Ergebnis im Gesamtjahr 2008 wegen geringerer
Verkaufserlöse und Aufwertungsgewinne sowie höherer
Finanzierungskosten das Niveau des Rekordjahres 2007 nicht erreichen.
In Anbetracht der Marktsituation geht conwert dabei unverändert von
einem sehr soliden Ergebnis aus.

Der Finanzbericht 1-9/2008 der conwert Immobilien Invest SE steht auf
der Website www.conwert.at zur Verfügung.

Unternehmenskennzahlen

1-9/2008 1-9/2007 Veränderung 2007
Vermietungserlöse EUR Mio. 110,06 77,18 + 43 % 109,49
Veräußerungserlöse EUR Mio. 105,46 171,21 - 38 % 252,47
Umsatzerlöse
Dienstleistungen EUR Mio. 27,82 - - 1,16
Umsatzerlöse EUR Mio. 243,33 248,40 - 2 % 363,11
Ergebnis vor Zu- und
Abschreibungen (EBITDA) EUR Mio. 68,67 56,72 + 21 % 75,53
Betriebsergebnis (EBIT) EUR Mio. 108,27 137,70 - 21 % 172,53
Ergebnis vor Ertragsteuern
(EBT) EUR Mio. 51,29 116,61 - 56 % 145,15
Funds from Operations
(FFO) 1) EUR Mio. 35,49 39,24 - 10 % 62,41
Cash Profit 2) EUR Mio. 34,89 38,45 - 9 % 60,10
Eigenkapital EUR Mio. 1.385,32 1.351,48 + 3 % 1.407,25
Eigenkapitalquote % 44,65 53,71 - 47,7
Gearing % 107,02 62,91 - 85,8

Immobilienkennzahlen

Anzahl Objekte Anz. 1.708 1.387 + 23 % 1.590
Mieteinheiten Anz. 24.968 19.963 + 25 % 23.283
PKW-Stellplätze Anz. 7.825 5.508 + 42 % 6.832
Gesamtnutzfläche m² 2.045.549 1.661.015 + 23 % 1.896.898
Immobilienvermögen EUR Mio. 2.602,66 2.146,69 + 21 % 2.345,25

Aktienkennzahlen

Unverwässertes Ergebnis/Aktie EUR 0,46 1,15 - 59 % 1,46
Verwässertes Ergebnis/Aktie 3) EUR 0,46 1,15 - 60 % 1,44
Adaptiertes Ergebnis/Aktie EUR 0,62 1,52 - 59 % 1,82
Buchwert/Aktie EUR 16,89 15,52 + 9 % 16,25
Adaptierter NAV/Aktie 4) EUR 21,61 19,89 + 9 % 20,78
Funds from Operations/Aktie EUR 0,43 0,51 - 16 % 0,79

1) FFO: Betriebsergebnis vor Ertragssteuern (EBT) - Nettogewinn
Zeitwertanpassung + Differenz Cash-Veräußerungsgewinne zu IFRS
Veräußerungsgewinne + Abschreibungen + unbare Teile Finanzergebnis
und Investitionskosten 2) Cash Profit: FFO - tatsächlich
liquiditätswirksame Steuern 3) Ergebnis je Aktie unter
Berücksichtigung des tatsächlich liquiditätswirksamen
Ertragsteueraufwandes 4) Buchwert je Aktie unter Berücksichtigung
stiller Reserven im Immobilien-Portfolio und bei latenten Steuern

Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und
Aussagen, die auf Basis aller uns zum gegenwärtigen Zeitpunkt zur
Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Diese
zukunftsbezogenen Aussagen werden üblicherweise mit Begriffen wie
"erwarten", "schätzen", "planen", "rechnen", "davon ausgehen",
"sollen", "sollten", "können", etc. umschrieben. Die vorausschauenden
Aussagen geben die Sicht zu dem Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt
wurden. conwert weist darauf hin, dass die tatsächlichen
Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen Ergebnisse aufgrund
verschiedenster Faktoren von den in dieser Mitteilung dargestellten
Erwartungen abweichen können.

Ende der Mitteilung euro adhoc
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ots Originaltext: conwert Immobilien Invest SE
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Rückfragehinweis:

conwert Immobilien Invest SE, Mag. Johann Kowar, Vorsitzender des
Geschäftsführenden Direktoriums, T +43 / 1 / 521 45-200, E kowar@conwert.at

Mag. Peter Sidlo, Leiter Konzernkommunikation - Investor Relations,

T +43 / 1 / 521 45-250, E sidlo@conwert.at,

Hochegger|Financials, Mag. (FH) Roland Mayrl, T +43 / 1 / 504 69 87-31,

E r.mayrl@hochegger.com

Branche: Immobilien
ISIN: AT0000697750
WKN: 069775
Index: WBI
Börsen: Wiener Börse AG / Amtlicher Markt