EANS-Adhoc: ECO Business-Immobilien AG / ECO Business-Immobilien AG: Steigerung der Vermietungserlöse - negatives Ergebnis aufgrund von Abwertungen

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25.03.2009

ECO Business-Immobilien AG: Steigerung der Vermietungserlöse -
negatives Ergebnis aufgrund von Abwertungen

Wien, 25. März 2009. Die im Prime Market der Wiener Börse notierte
ECO Business-Immobilien AG war in ihrer Ergebnisentwicklung 2008 von
der Finanzkrise und deren realwirtschaftlichen Folgen belastet. Trotz
weiterem Anstieg der Vermietungserlöse auf EUR 74,8 Mio., war das
Konzernergebnis mit EUR -35,7 Mio. (2007: EUR 32,8 Mio.) negativ.
Ursache dafür war insbesondere eine marktbedingte Abwertung des
Portfolios in der Höhe von rund 5 % des Immobilienvermögens im
zweiten Halbjahr 2008. Der Netto-Cash-Ertrag (FFO nach Zinsen und
Steuern, inkl. Wertberichtigung) war mit EUR 5,0 Mio. jedoch trotz
deutlich gestiegener Finanzaufwendungen und einem herausfordernden
Marktumfeld 2008 positiv. Die Eigenkapitalquote belief sich zum
Bilanzstichtag 31.12.2008 auf 33,7 %.

Die Vermietungserlöse stiegen im Geschäftsjahr 2008 um 54 % auf EUR
74,8 Mio. (nach EUR 48,6 Mio. 2007). Dieser Zuwachs ist vor allem auf
die Akquisition ehemaliger BAWAG-Immobilien Ende 2007 zurückzuführen,
die 2008 erstmalig zu den Vermietungserlösen von ECO beitrugen.
Weiters wirkten sich das beständige Mietniveau in den Kernmärkten und
die Konzentration auf solide, bonitätsstarke Mieter positiv auf die
Vermietungserlöse aus. Die Liquiditätsknappheit am Finanzmarkt
belastete den Investmentmarkt für Business-Immobilien das gesamte
Geschäftsjahr 2008. Dementsprechend rückläufig entwickelten sich die
Erträge aus Immobilienverkäufen (EUR 4,5 Mio. 2008 nach EUR 16,5 Mio.
2007). Die erzielten Gewinnmargen auf die IFRS-Buchwerte waren mit
22,3 % unverändert deutlich positiv.

Das Betriebsergebnis (EBIT) verringerte sich 2008 auf EUR -6,8 Mio.,
nach EUR 60,8 Mio. im Jahr 2007. Das negative EBIT ist insbesondere
auf den Nettoverlust aus der Anpassung der Zeitwerte in der Höhe von
EUR 49,0 Mio. oder rund 5,0 % des Immobilienvermögens zurückzuführen
- im Vorjahr wurde noch ein Nettogewinn aus der Anpassung der
Zeitwerte in der Höhe von EUR 17,1 Mio. ausgewiesen. Neben geringeren
Immobilienverkäufen war das EBIT darüber hinaus auch von
außerordentlichen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Rückabwicklung
einer Immobilientransaktion im zweiten Quartal 2008 belastet.

Das Finanzergebnis war von einem deutlich gestiegenen
Finanzierungsaufwand gekennzeichnet und belief sich im Geschäftsjahr
2008 auf EUR -43,2 Mio., nach EUR -19,1 Mio. 2007. Hauptursache für
den höheren Finanzierungsaufwand war ein deutlich höheres
durchschnittliches Finanzierungsvolumen (EUR 740,9 Mio. nach EUR
491,8 Mio. im Jahr 2007) sowie die im Jahr 2008 durchschnittlich
höheren Basiszinssätze. Das Ergebnis vor Steuern verschlechterte sich
von EUR 41,7 Mio. im Jahr 2007 auf EUR -49,9 Mio. 2008. Das Ergebnis
je Aktie lag 2008 bei EUR -1,05, nach EUR 1,11 im Vorjahreszeitraum.

Der Netto-Cash-Ertrag (FFO nach Zinsen und Steuern, inkl.
Wertberichtigung), der die operative Ertragsstärke widergibt, war
2008 mit EUR 5,0 Mio. trotz im Vergleich zum Vorjahr deutlich höheren
Finanzaufwendungen positiv, lag allerdings unter dem Wert aus 2007
von EUR 24,7 Mio. Der FFO vor Zinsen und Steuern stieg 2008 aufgrund
der positiven operativen Entwicklung auf EUR 48,1 Mio., nach EUR 44,2
Mio. im Jahr 2007.

Die Eigenkapitalquote konnte durch den Abbau von Verbindlichkeiten
zum Berichtsstichtag auf 33,7 % erhöht werden, nach 32,6 % Ende 2007.
Der Loan-to-Value (LTV) betrug zum 31.12.2008 64,5 % (2007: 66,1 %).
Dem Eigenkapital von EUR 375,1 Mio. standen überwiegend langfristige
Verbindlichkeiten in der Höhe von EUR 470,8 Mio. gegenüber (2007: EUR
618,3 Mio.). Rund ein Drittel der Fremdfinanzierungen war gegen
Zinsänderungsrisiken abgesichert. Das durchschnittliche Zinsniveau
betrug ohne Berücksichtigung von Zinssicherungsinstrumenten per
Jahresende rund 3,9 % (Basiszinssatz inkl. Marge). Die liquiden
Mittel zum Bilanzstichtag beliefen sich auf EUR 14,6 Mio. (2007: EUR
34,7 Mio.) und wurden durch Immobilienverkäufe im angelaufenen
Geschäftsjahr 2009 im Wert von über EUR 100 Mio. bereits erhöht.

Der Net Asset Value (NAV) je Aktie reduzierte sich vor allem aufgrund
der Abwertungen gegenüber dem Vorjahr von EUR 12,40 auf EUR 10,80 je
Aktie. Der adaptierte NAV lag bei EUR 10,72 je Aktie.

Das Immobilienportfolio von ECO setzte sich Ende des Geschäftsjahres
2008 aus 117 Objekten im Wert von EUR 1,07 Mrd. zusammen. ECO legte
den Schwerpunkt im abgelaufenen Geschäftsjahr auf das
Immobilienmanagement der in Bestand befindlichen Flächen.

Im Rahmen der noch deutlicheren Fokussierung auf das Büro- und
Geschäftsimmobilien-Segment hat sich ECO von Objekten getrennt, die
nicht ausschließlich diesem Immobiliensegment zuzurechnen sind oder
überwiegend für Wohnzwecke genutzt werden. Diese Immobilien umfassen
den 50%igen Anteil am Allianz-Trading-Portfolio (EUR 52,0 Mio.) sowie
weitere Liegenschaften in Österreich und Deutschland mit einem Wert
von EUR 61,3 Mio. Abgetreten werden diese Immobilien an die
conwert-Gruppe, die bereits bisher 50 %-Eigentümerin des
Allianz-Trading-Portfolios war. Der vereinbarte Kaufpreis basiert auf
Gutachten unabhängiger Sachverständiger zum 31. Dezember 2008.
Aufgrund des aktuellen Marktumfelds und damit einhergehenden
Bewertungen liegt der Gesamtverkaufspreis von EUR 113,3 Mio. unter
den historischen Anschaffungskosten. Mit dieser Transaktion werden
auch die Verbindlichkeiten gegenüber der conwert-Gruppe weitestgehend
rückgeführt. Bei den verkauften Liegenschaften handelt es sich
überwiegend um innerstädtische Wohnimmobilien bzw. ein Hotel in
Österreich und zwei Seniorenresidenzen in Deutschland. Nach dem
vollständigen Verkauf des Trading-Portfolios umfasst die
Segmentierung der ECO somit ab dem Jahr 2009 die beiden strategischen
Segmente Hold-Portfolio und Development-Portfolio.

Bereits zuvor hat ECO in den ersten Wochen 2009 zwei Liegenschaften
in Wien an private Investoren verkauft. Durch diese Verkäufe in Höhe
von rund EUR 112,7 Mio. konnte die Liquidität des Unternehmens
langfristig gestärkt und die Eigenkapitalquote erhöht werden.

Da die weitere Entwicklung der Realwirtschaft und die Dauer und Tiefe
der derzeit vorherrschenden Rezession derzeit schwer einschätzbar
sind, geht ECO für das Geschäftsjahr 2009 von einem weiterhin
schwierigen Marktumfeld aus.

Neben der Portfolio-Optimierung durch Verkäufe liegt der Fokus im
Jahr 2009 auf der Bewirtschaftung des bestehenden
Immobilienportfolios. Derzeit wird eine tiefgreifende Analyse jedes
einzelnen Objekts durchgeführt, um die optimale Verwertung der
Liegenschaft zu gewährleisten. Durch laufende Verbesserungsmaßnahmen
bei Ausstattung, Struktur und Verwertung der Immobilie sollen die
Auslastung und das Mietpreisniveau in Zeiten des Abschwungs stabil
gehalten und gleichzeitig die Basis für Ertrags- und Wertsteigerungen
bei einer Trendumkehr des Marktes gelegt werden. ECO wird
Opportunitäten bei Akquisitionen selektiv nutzen und sich bietende
Verkaufschancen wahrnehmen. Im Segment Development-Portfolio sind die
laufenden Projekte ausfinanziert und werden wie geplant
fertiggestellt, neue werden nicht begonnen werden.

Durch entsprechendes Asset Management sollte es ECO im schwierigen
Jahr 2009 gelingen, die laufenden Kosten aus den operativen Einnahmen
zu decken und somit einen positiven Cash-Ertrag zu erwirtschaften.
Bei den Mieterträgen geht ECO von einer stabilen Entwicklung
gegenüber dem Vorjahr aus, die Verkaufserlöse werden insbesondere zum
Schuldenabbau und der Stärkung der Liquidität herangezogen werden. Im
Vergleich zum Jahr 2008 ist somit von einer steigenden
Eigenkapitalquote auszugehen. Auf der Fremdfinanzierungsseite wird
ECO vom niedrigeren Zinsniveau profitieren, sodass sich das negative
Finanzergebnis im Vergleich zum Vorjahr voraussichtlich verbessern
wird.

Ausgewählte Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS

01-12/2008 01-12/2007
Vermietungserlöse (TEUR) 74.794 48.589
davon Mieterlöse (TEUR) 61.668 39.959
Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (TEUR) 4.517 16.508
Nettoerfolg aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR) -48.985 17.146
Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR) -6.790 60.801
Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR) -49.940 41.654
Konzernergebnis (nach Minderheiten)(TEUR) -35.698 32.772
Ergebnis je Aktie (EUR) -1,05 1,11
Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl (Stk.) 34.100.000 29.550.000
FFO (Funds from operations)1) (TEUR) 48.067 44.195
vor Zinsen und Steuern inkl. Wertberichtigung
Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations) 2)(TEUR) 4.991 24.723
nach Zinsen und Steuern
NAV je Aktie (EUR) 10,80 12,40

1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen
2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen -
Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern

Bilanzkennzahlen

Konzernbilanz - Kurzfassung in TEUR 31.12.2008 31.12.2007
Langfristige Vermögenswerte 1.085.709 1.244.766
davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 981.890 1.140.019
davon Anlagen in Bau 40.421 34.746
davon zum Verkauf gehaltene Immobilien 51.881 58.319
Kurzfristige Vermögenswerte 27.904 93.330
Summe Vermögenswerte 1.113.614 1.338.095
Eigenkapital und Rücklagen 375.113 435.685
davon Minderheitsgesellschafter 6.918 12.784
Langfristige Verbindlichkeiten 470.846 618.343
Kurzfristige Verbindlichkeiten 267.654 284.067
Summe Eigenkapital und Verbindlichkeiten 1.113.614 1.338.095

Immobilienkennzahlen
31/12/2008 31/12/2007
Anzahl der Objekte 117 127
davon Hold-Portfolio 72 73
davon Trading-Portfolio 41 46
davon Development-Projekte 4 8
Gesamtnutzfläche in m²* 662.700 668.000
davon Trading-Portfolio 39.100 42.800
davon Development-Portfolio 38.800 53.100
Garagenplätze (Anzahl) 3.530 3.380
davon Trading-Portfolio 270 280
davon Development-Portfolio 150 230
Immobilienvermögen (in TEUR) 1.074.192 1.233.083
davon Anlagen in Bau 40.421 34.746
davon Trading-Portfolio 51.881 58.319

* Garagenplätze wurden mit einem Umrechnungsfaktor von 20m² /
Garagenplatz berücksichtigt

Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und
Aussagen, die auf Basis aller der ECO Business-Immobilien AG zum
gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen
getroffen wurden. Diese zukunftsbezogenen Aussagen werden
üblicherweise mit Begriffen wie "erwarten", "schätzen", "planen",
"rechnen", "davon ausgehen", "sollen", "sollten", "können", etc.
umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem
Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden. ECO weist darauf hin,
dass die tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen
Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den in dieser
Mitteilung dargestellten Erwartungen abweichen können.

Ende der Mitteilung euro adhoc
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ots Originaltext: ECO Business-Immobilien AG
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Rückfragehinweis:

ECO Business-Immobilien AG

KR Friedrich Scheck

Vorsitzender des Vorstandes

Tel.: +43(1)535 21 99-9012

mailto:scheck@eco-immo.at

Dr. Peter Pechar

Head of Investor Relations

Tel.: +43(1)535 21 99-9035

mailto:pechar@eco-immo.at

Hochegger Financials

Mag.(FH) Roland Mayrl

Tel.: +43(1) 504 69 87-331

mailto:r.mayrl@hochegger.com

Branche: Immobilien
ISIN: AT0000617907
WKN: A0D8RY
Index: Prime.market
Börsen: Wiener Börse AG / Geregelter Freiverkehr