Hände weg von verdeckten Bauherrenmodellen! / Bauträger locken oft mit verhängnisvollen Sparmaßnahmen

Hamburg (ots) - Wer seine eigenen vier Wände baut, sollte auf
Nummer sicher gehen. Denn manche Bauträger locken mit der Ersparnis
von Vertragsnebenkosten, wenn Grundstück und Haus in zwei getrennten
Verträgen erworben werden. So sollen vermeintlich Grunderwerbsteuer
und Notarkosten reduziert werden. Doch das sogenannte verdeckte
Bauherrenmodell kann den Bauherren am Ende teuer zu stehen kommen.
Oft wird der Traum vom Eigenheim dann zum Albtraum.

Wer wünscht sich das nicht: Wohnen in den eigenen vier Wänden? Die
Zinsen waren noch nie so günstig und die Mietpreise - gerade in
Großstädten - selten so hoch. Doch Vorsicht! Einige Bauträger werben
mit dem sog. verdeckten Bauherrenmodell. Dieses spaltet den
gewünschten Erwerb eines schlüsselfertigen Wohnobjekts in zwei
separate Verträge auf: Einen notariell zu beurkundenden
Grundstückskaufvertrag, in dem der Bauherr das zu bebauende
Grundstück erwirbt und einen privatschriftlichen Bau- bzw.
Werkvertrag mit dem Verkäufer oder einem Bauunternehmer aus dem
"Lager" des Verkäufers. Geködert werden die "Häuslebauer" mit dem
Versprechen, auf diesem Weg Grunderwerbsteuer und Notarkosten zu
sparen. "Doch die Aufspaltung in zwei Verträge kann dem Käufer am
Ende teuer zu stehen kommen. Ganz zu schweigen von den damit
verbundenen wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken", erläutert Dr.
Rainer Regler von der Landesnotarkammer Bayern.

Der Erwerb eines schlüsselfertigen Hauses samt dazugehörigem
Grundstück wird in einem einheitlichen Vertrag, dem sog.
Bauträgervertrag verbrieft. Auf diesen ist die Makler- und
Bauträgerverordnung (MaBV) anwendbar, die zwingende Schutzmechanismen
für den Käufer vorsieht, insbesondere im Hinblick auf das Risiko,
dass der Bauträger insolvent wird. So darf er Zahlungen vom Käufer
erst entgegennehmen, wenn der Erwerb eines lastenfreien Grundstücks
für den Käufer gesichert ist und die Baugenehmigung vorliegt. Und
auch dann hat der Erwerber den Kaufpreis nur in Raten nach
Baufortschritt zu zahlen oder wenn er durch eine Bankbürgschaft
abgesichert ist. "Wird der Grundstückskaufvertrag unzulässigerweise
vom Bauvertrag getrennt, dann ist die MaBV nicht anwendbar und der
Käufer insoweit schutzlos", so Regler weiter.

Es besteht zudem ein hohes Risiko, dass die Aufspaltung der
Verträge zur Unwirksamkeit sowohl des Grundstückskauf- als auch des
Bauvertrages führt. Entscheidend hierfür ist per Gesetz nur, dass der
Käufer das Grundstück ohne den Bauvertrag nicht gekauft hätte. Daher
droht die Unwirksamkeit sogar dann, wenn Grundstücksverkäufer und
Bauunternehmer personenverschieden sind und zwischen ihnen keinerlei
Verbindung besteht. Die Unwirksamkeit hat für den Käufer gravierende
wirtschaftliche Konsequenzen. So verliert er z.B. seine
Gewährleistungsansprüche bei Mängeln an Haus bzw. Grundstück.

Wird der Bauvertrag vom Grundstückskaufvertrag getrennt, verliert
der Verbraucher darüber hinaus den Schutz der notariellen
Beurkundung. "Denn der Notar ist gesetzlich verpflichtet, für eine
ausgewogene Vertragsgestaltung zu sorgen, über Risiken und rechtliche
Folgen eines Vertrages zu belehren und unerfahrene Vertragsbeteiligte
zu schützen. Das gilt insbesondere dann, wenn Teile der Bauleistung -
wie häufig - mit Vorkasse bezahlt werden sollen", erklärt Regler. Bei
einer Trennung der Verträge fehlt es meist an den notwendigen
Regelungen über deren Verhältnis zueinander, wenn es zu
Vertragsstörungen kommt. Schließlich will der Käufer das Grundstück
nur erwerben, um darauf das gewünschte Haus zu errichten. Stellt sich
dann heraus, dass z.B. die Baugenehmigung nicht erteilt wird oder der
Bauunternehmer mittlerweile insolvent ist, sind die Aufwendungen für
den Bau oft für immer verloren und dem Erwerber verbleibt ein
wertloses Grundstück.

Auch die Annahme, dass das verdeckte Bauherrenmodell Steuern
spare, ist ein Trugschluss. Bei der Aufspaltung der Verträge - ganz
im Gegensatz zum einheitlichen Bauträgervertrag - zahlt der Käufer
auf die Bauleistung 19 % Umsatzsteuer zuzüglich zur Grunderwerbsteuer
auf den Grundstückskaufpreis. Bei einem einheitlichen Vertrag zahlt
er hingegen lediglich die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % auf den
Gesamtkaufpreis.

Ist die Trennung von Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag dennoch
ausnahmsweise unumgänglich, so sollte dringend der Rat des Notars
eingeholt werden, damit dieser wenigstens für ein Mindestmaß an
Sicherheit sorgen kann, insbesondere durch Beurkundung beider
Verträge. "Bei Eigentumswohnungen dagegen ist das verdeckte
Bauherrenmodell unbedingt zu vermeiden. Nur ein einheitlicher
notarieller Vertrag kann hier ausreichend Vorsorge bieten", rät
Regler.

Abdruck honorarfrei

November 2010: Falls Sie den Zitatgeber der Landesnotarkammer
Bayern durch einen anderen Experten ersetzen möchten, beziehen Sie
sich bitte auf folgende Namen: Herrn Udo Monreal von der Notarkammer
Koblenz, Herrn Hayo Schapp von der Hamburgischen Notarkammer, Herrn
Dr. Dirk Solveen von der Rheinischen Notarkammer, Herrn Daniel
Wassmann von der Notarkammer Pfalz sowie Herrn Dr. Thomas Diehn von
der Bundesnotarkammer.

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Originaltext: Informationsdienst Notar und Recht
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