Pfandbriefbanken stellen Indizes für deutschen Büroimmobilienmarkt vor

Berlin (ots) -

- Beitrag zur Verbesserung der Markttransparenz
- Seit 2003 insgesamt stabile Entwicklung der Preise und Mieten
für Büroimmobilien
- Indizes für selbstgenutztes Wohneigentum haben sich bereits
etabliert

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hat heute in
Frankfurt am Main neue Indizes vorgestellt, welche die Miet- und
Kapitalwertentwicklung von Büroflächen in Deutschland abbilden. Durch
sie wird die Familie der vdp-Immobilienpreisindizes, die mit den im
Februar 2010 vorgestellten Preisindizes für selbstgenutztes
Wohneigentum begann, erstmals erweitert. Ein weiterer Ausbau ist
geplant, folgen sollen unter anderem Indizes für
Einzelhandelsflächen.

Sämtliche Indizes werden von der vdp-Tochtergesellschaft
vdpResearch errechnet und beruhen auf hochwertigen Transaktionsdaten,
die im Rahmen der Darlehensvergabe durch Pfandbriefbanken erfasst
werden.

"Die im vdp zusammengeschlossenen Pfandbriefbanken sind führend in
der Finanzierung von Gewerbeimmobilien in Deutschland und kennen den
hiesigen Büroimmobilienmarkt so gut wie kaum ein anderer
Marktteilnehmer", sagte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp.
"Durch die Vielzahl der von ihnen finanzierten Transaktionen verfügen
die Pfandbriefbanken über ein in Breite und Tiefe außerordentliches
Know-how auf diesem Feld." Diese vorhandene Expertise führt der vdp
zusammen und macht das gebündelte Wissen durch seine
Immobilienindizes seinen eigenen Mitgliedern, aber auch politischen
Institutionen und sonstigen interessierten Kreisen zugänglich. "Nach
den Indizes für selbstgenutztes Wohneigentum sind die
Büroimmobilienindizes ein weiterer wichtiger Beitrag des Verbandes
zur Transparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt", so Tolckmitt.

Bislang existieren nur wenige Miet- und Preisindizes zum deutschen
Büroimmobilienmarkt, die zudem meist nur einmal im Jahr aktualisiert
werden und häufig auf das Spitzensegment weniger Großstädte begrenzt
sind. Die transaktions-basierten vdp-Indizes für Büroimmobilien
erfassen hingegen seit Anfang 2008 Quartal für Quartal die
Entwicklung aller Büroimmobilienmärkte in Deutschland. Sie geben
Aufschluss über die Miet- und Preisentwicklung auf dem gesamten Markt
für Büroimmobilien in Deutschland. "Damit sind sie eine wichtige
Ergänzung der bereits existierenden Indizes", meinte Tolckmitt.

Indizes zeigen stabile Entwicklung der deutschen
Büroimmobilienmärkte

Über die vergangenen acht Jahre zeigt der vdp-Immobilienindex für
Büromieten eine stabile Entwicklung. Unterbrochen von den für den
Büromarkt typischen zyklischen Schwankungen ist das Gesamtbild von
einer Seitwärtsbewegung geprägt. Im ersten Quartal 2011 lag der
Mietindex mit 96,9 Punkten nur leicht unter dem Basiswert für 2003
(100). Entgegen mancher Vermutung hatten die Finanzmarktkrise und der
darauf folgende gesamtwirtschaftliche Einbruch in Deutschland damit
nur eine gebremste Wirkung auf die Entwicklung der Büromieten.
Bereits im Jahr 2010 konnte der Rückgang der Büromieten aus dem Jahr
2009 zur Hälfte wieder ausgeglichen werden.

Eine etwas höhere Volatilität als der Mietindex zeigt der
vdp-Kapitalwertindex für Büroimmobilien. Diese erklärt sich dadurch,
dass Investoren in zyklischen Abschwungphasen vorsichtiger agieren
und eine höhere Risikoprämie verlangen. Vor allem während der
Finanzmarktkrise war das Marktverhalten durch eine vergleichsweise
hohe Risikoaversion geprägt. Gemessen an den Wertentwicklungen in
anderen Ländern sind jedoch auch die Schwankungen der Kapitalwerte
für Büroimmobilien in Deutschland vergleichsweise gering. Mit
zunehmender Klarheit über die gute gesamtwirtschaftliche Entwicklung
hat sich die für das Investitionsrisiko zu zahlende Prämie wieder
reduziert. Dies und die leicht steigenden Mieten begründen, warum die
Wertentwicklung in den letzten Quartalen tendenziell wieder von einer
leichten Aufwärtsentwicklung geprägt war.

"Dieses Ergebnis ist ein erneuter Beleg für die hohe Stabilität
und Krisenfestigkeit des deutschen Immobilienmarktes. Dazu leisten
auch die Pfandbriefbanken mit ihrer auf Langfristigkeit
ausgerichteten Finanzierungs- und Refinanzierungskultur einen
wichtigen Beitrag", sagte Tolckmitt.

Analysen für einzelne regionale Teilmärkte möglich

Eine große Stärke der vdp-Indizes liegt darin, dass sie auf
anonymisierten Daten zu Kaufpreisen und Mietverträgen tatsächlich
gehandelter Büroimmobilien basieren, die bis ins Jahr 2003
zurückreichen. Diese Objektdatenbank gestattet zudem die Betrachtung
der Miet-, Preis- und Kapitalwertentwicklung für den deutschen
Immobilienmarkt bis hinunter in einzelne regionale Teilmärkte.

Aufgrund der stark ausgeprägten Unterschiede zwischen einzelnen
Immobilien kommen hierbei hedonische Verfahren zur Anwendung, welche
die Qualitätsunterschiede der in der Datenbank enthaltenen
Einzelobjekte herausfiltern und die reine Miet- und Preisentwicklung
messen. Für diese anspruchsvolle Form der Auswertung ist eine große
Zahl von Objektdaten mit Angaben zu Mietverträgen, Kaufpreisen und
wertbeeinflussenden Eigenschaften wie Baujahr und Lage erforderlich.
Die Datenbank des vdp enthält aktuell rund 50.000 Mietverträge zur
Ermittlung des Büro-Mietindexes und rund 13.000
Büroimmobilien-Transaktionen zur Berechnung des
Büroimmobilien-Kapitalwertindexes. Zusätzlich enthält die Datenbank
jeweils differenzierte Angaben zu miet- und preisbestimmenden
Eigenschaften wie dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, der Lage und
der Qualität der Mietflächen. Die Zahl der Datensätze lässt seit 2008
eine quartalsweise Auswertung zu.

"Es gibt weltweit nur wenige Indizes für Büroimmobilien, die es
hinsichtlich Methodik und Datenbasis mit diesen Indizes aufnehmen
können", so Reiner Lux, Geschäftsführer von vdpResearch. "Noch im
laufenden Jahr werden wir weitere Teilindizes für Mietwohnimmobilien
veröffentlichen. Im ersten Halbjahr 2012 sollen dann die Indizes für
Einzelhandelsimmobilien folgen. Der aus den vier Kategorien
"selbstgenutztes Wohneigentum", "Büroimmobilien",
"Mietwohnimmobilien" und "Einzelhandelsimmobilien" zusammengeführte
Gesamtindex wird dann mehr als 90 Prozent der Umsätze am deutschen
Immobilienmarkt abdecken. Damit hat er beste Aussichten, in den
kommenden Jahren ein zentraler Indikator für die Preisentwicklung des
deutschen Immobilienmarktes zu werden", sagte Lux.

Indizes für selbstgenutztes Wohneigentum haben sich etabliert

Die Anfang 2010 vorgestellten und seitdem regelmäßig
veröffentlichten Indizes für selbstgenutztes Wohneigentum stoßen auf
ein breites Interesse bei Marktteilnehmern und Fachmedien. Wie jetzt
auch die Büroimmobilienindizes und die weiteren künftigen Teilindizes
der vdp-Immobilien-Indexfamilie liefern sie den Banken wichtige
zusätzliche Daten für ihre Geschäfts- und Risikosteuerung. Die
Deutsche Bundesbank zieht sie in ihre regelmäßige Berichterstattung
zu diesem Thema ein.

Zudem sind die Indizes zuverlässige Indikatoren für die
Entwicklung der Angebots-Nachfrage-Relation auf dem jeweiligen Markt.
"Die vdp-Indizes für Büroimmobilien sind hervorragende Referenzgrößen
für nationale und internationale Preisvergleiche in diesem
Marktsegment", so vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

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