Wohnungsmarkt-Signale stehen auf Grün / Preissteigerung 2011 bis zu 3 Prozent - Unverändert günstige Finanzierungsbedingungen - Weiterhin enorme regionale Wohnungsmarktunterschiede

Berlin (ots) - Der deutsche Wohnungsmarkt steht nach den aktuellen
Umfragen der Landesbausparkassen (LBS) am Beginn eines eindeutigen
Wachstumspfades. "Nach längerer Zeit verhaltener Nachfrage zeigen die
Signale nun klar 'Grün'. Wir spüren ein deutlich höheres
Kaufinteresse", sagte Verbandsdirektor Hartwig Hamm heute bei der
Vorstellung der LBS-Analyse "Markt für Wohnimmobilien 2011" in
Berlin. Erstmals seit Beginn der LBS-Analyse vor gut 10 Jahren sei
davon auszugehen, dass im Bundesdurchschnitt in allen Teilmärkten die
Nachfrage zunehme und teils deutliche Preissteigerungen bevorstünden.

Basis der Daten ist die jährliche Umfrage bei den
LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und Sparkassen. Mit 31.500
vermittelten Objekten (im Jahre 2010) sind die Immobilientöchter der
LBS mit Abstand die größte Maklergruppe Deutschlands. Ihre Fachleute
berichten jeweils im Frühjahr über die aktuelle Angebots-, Nachfrage-
und Preissituation für die wichtigsten Wohnungsmarktsegmente in rund
660 Städten Deutschlands.

Nach wie vor bleibt es laut LBS-Analyse bei den enormen
Wohnungsmarktunterschieden von Region zu Region. Am stärksten wirke
sich das beim Bauland aus, wo der Quadratmeter in einigen Metropolen
20mal so viel kostet wie in manchen Städten Nord- und
Ostdeutschlands. "Städte wie München sind sicherlich teuer, auch im
europäischen Vergleich. Aber es gibt an vielen Orten durchaus gut
bezahlbare Angebote", erläuterte Hamm.

Wie in den Vorjahren rangieren in der LBS-Analyse gebrauchte frei
stehende Einfamilienhäuser als die klassische familiengerechte
Wohnform in meist attraktiver Lage auf der Beliebtheitsskala ganz
oben. Die Preise in den teuersten Städten liegen um den Faktor 10
über denen der preisgünstigsten. An der Spitze der Preisskala
bundesdeutscher Großstädte steht in diesem Jahr laut
LBS-Immobilienpreisspiegel Wiesbaden mit 750.000 Euro. Es folgt
München mit 710.000 Euro und mit einigem Abstand im Süden bzw.
Südwesten Heidelberg mit 550.000 Euro, Ingolstadt mit 525.000 Euro,
Freiburg mit 520.000 Euro, Stuttgart mit 510.000 Euro sowie Frankfurt
mit 500.000 Euro. "Hier verzeichnen wir fast überall bereits einen
spürbaren Anstieg gegenüber dem Vorjahr", so Hamm.

Dabei seien Immobilien nicht nur in den Metropolen selbst knapp
und teuer, sondern teilweise auch im attraktiven Umland. Das gelte
zum Beispiel für den Frankfurter Raum, wo Objekte in Hofheim mit
600.000 Euro deutlich teurer sind als in der Mainmetropole selbst.
Spitzenpreise gibt es nach Aussage der LBS-Experten aber auch in
touristisch geprägten Regionen. Hier ragen im Voralpenraum Starnberg
mit 675.000 Euro und Garmisch-Partenkirchen mit 625.000 Euro heraus.

Auf der anderen Seite verzeichnet der Immobilienpreisspiegel der
LBS auch große Städte mit über einer halben Million Einwohnern, bei
denen gebrauchte Einfamilienhäuser ausgesprochen günstig zu haben
sind. Beispiele sind Leipzig mit 160.000 Euro und Hannover mit
200.000 Euro, aber auch Bremen und Dresden mit 220.000 Euro. In
manchen Großstädten liegt das Preisniveau noch einmal deutlich
niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle (125.000 Euro),
sondern auch im Norden und Westen (Salzgitter und Gelsenkirchen mit
jeweils 130.000 Euro). In den Mittelstädten bleiben die Preise teils
deutlich unter 100.000 Euro, wie in Eisleben (50.000 Euro),
Bitterfeld-Wolfen (60.000 Euro), Weißenfels und Harem/Ems (65.000
Euro) oder Bad Hersfeld (85.000 Euro).

Anzeichen für eine Markterholung sehen die LBS-Experten auch beim
Neubau von Reiheneigenheimen. Mit Ausnahme der neuen Bundesländer
gehen auch hier die Preiserwartungen inzwischen nach oben. "Noch sind
allerdings auch in diesem Sektor die Einstiegspreise für
Wohneigentumsinteressenten alles andere als schlecht", so Hamm. Denn
in Westdeutschland bewegten sich die Preise im Durchschnitt für neue
Reihenhäuser in Groß- und Mittelstädten um rund 200.000 Euro, im
Osten und Norden sogar nur im Bereich von 130.000 bis 170.000 Euro.
Lediglich in den süddeutschen Städten signalisierte der auf 300.000
Euro gestiegene Durchschnittspreis vielerorts echte Engpässe. Selbst
"in der Reihe" koste ein neues Eigenheim in München 660.000 Euro.
Unter den Metropolen ab einer halben Million Einwohner rangierten auf
der anderen Seite aber viele im Bereich von nur 140.000 bis 220.000
Euro (Leipzig, Bremen, Hannover, Dortmund, Berlin, Essen und
Dresden).

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse auch bei
gebrauchten Reihenhäusern. Im Schnitt weisen sie gegenüber Neubauten
einen Preisvorteil von rund 20 Prozent auf. "Vereinzelt sind sie
allerdings - wegen ihrer guten innerstädtischen Lage - sogar teurer
als Neubauobjekte, wie etwa in Frankfurt oder Bonn", so Hamm.

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten
vielerorts wieder leicht steigende Preise. Im wesentlichen entstünden
diese Objekte an touristisch interessanten Standorten sowie in den
Ballungsräumen. Dort gelte Wohneigentum auf der Etage als echte
Alternative für die knappen Eigenheimangebote. Hier erreicht laut
LBS-Immobilienpreisspiegel München mit 4.050 Euro pro Quadratmeter
den deutschen Spitzenwert, gefolgt von Garmisch-Partenkirchen (3.900
Euro) und Starnberg (3.600 Euro). "Viele andere süd- und
südwestdeutsche Universitätsstädte, aber auch Ferienorte sind mit
Preisen von bis zu 3.500 Euro wie in Konstanz ein ausgesprochen
teures Pflaster", sagte Hamm.

Am unteren Ende der Preisskala bei den Großstädten befindet sich
immer noch Salzgitter mit 1.100 Euro pro Quadratmeter für eine neue
Eigentumswohnung. In Städten wie Flensburg, Seesen, Apolda,
Weißenfels oder Brandenburg gibt es neue Eigentumswohnungen sogar für
weniger als 1.000 Euro (mit Grundstücksanteil). Bei den großen
Metropolen liegen die Quadratmeterpreise nicht nur in Dresden und
Leipzig, sondern auch in Hannover und Bremen sowie den
Ruhrgebietsstädten Dortmund und Essen in einer moderaten Bandbreite
von 1.800 bis 2.100 Euro.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten
insgesamt eine zunehmende Nachfrage fest. Das große Bestands-Angebot
drückt laut Hamm aber noch auf die Preise. Derzeit betrage der
Abschlag für gebrauchtes Wohneigentum auf der Etage im Vergleich zu
Neubauten 35 bis 40 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und
Ostdeutschlands lägen die Quadratmeter-Preise deshalb häufig unter
1.000 Euro, im Süden bei gut 1.500 Euro. "Bei den heutigen
Finanzierungskonditionen sind sie für die Bewohner also nicht teurer
als vergleichbare Mietwohnungen", erläutert der Verbandsdirektor.

Beim Bauland rechnen die Experten der LBS trotz der wieder
einsetzenden Neubautätigkeit noch nicht mit einer Ausweitung des
Angebots. Deshalb sei der Quadratmeter Grund und Boden in den
süddeutschen Groß- und Mittelstädten mit 310 Euro so teuer wie im
Vorjahr - und koste zugleich weit mehr als doppelt so viel wie im
Norden (120 Euro) und über viermal so viel wie im Osten (70 Euro).
Extreme Grundstücksknappheit signalisierten die Spitzenpreise in süd-
und südwestdeutschen Großstädten wie Stuttgart (800 Euro), München
(780 Euro), Heidelberg (650 Euro), und Frankfurt (550 Euro). Laut
LBS-Immobilienpreisspiegel sind auch im unmittelbaren Umland die
Preise meist hoch, und dort, wo der Blick auf Berge und Seen
besonders reizvoll erscheint, wie in Starnberg (690 Euro). In vielen
Mittelstädten ist Bauland nach wie vor für weniger als 100 Euro,
teilweise für unter 50 Euro pro Quadratmeter zu haben.

Nach Ansicht des LBS-Verbandsdirektors lautet daher die Devise der
nächsten Monate: "Wachstum". Denn wenn die Wirtschaft zulege, die
Beschäftigung ebenfalls, wenn deshalb die Einkommen stiegen und sich
vor allem die Einkommensperspektiven verbesserten, dann seien dies
die wichtigsten "Treiber" für eine gesunde Wachstumsentwicklung auch
bei der Wohnungsnachfrage. Zugleich rechnen die LBS-Experten damit,
dass das Angebot von Bestandsimmobilien an vielen Orten immer knapper
wird. Darüber hinaus wachse der Neubau langsam, aber bringe bei
weitem keine rasche Entlastung. Die klaren Folgen lauteten daher:
Engpässe würden zunehmen, Preise zumindest erst einmal ansteigen -
geschätzt um bis zu 3 Prozent zum Jahresende.

"Aber ich sage auch: Jetzt von "Platzangst" in Deutschland zu
reden, von Fantasiepreisen oder gar Preisblasen, dafür gibt es - von
Einzelfällen vielleicht abgesehen - keinen Anlass", so Hamm. In
Deutschland habe es im letzten Jahrzehnt weitestgehend konstante
Preise gegeben, keinen Preisverfall, aber eben auch keine überhitzten
Märkte, wie sie in manchen anderen Ländern an der Tagesordnung waren.
Noch ist seiner Ansicht nach das Angebot an guten Objekten relativ
breit und, abgesehen von teuren Ballungsräumen, recht günstig.

Daher gelte mehr denn je der Rat: Wer ein geeignetes Objekt
gefunden habe, der sollte nicht allzu lange zögern. Zumal der Staat
potenzielle Käufer unterstütze. "Er bietet durch die
'Wohn-Riester-Förderung' einen zusätzlichen Impuls, der - neben den
erwähnten ausgezeichneten wirtschaftlichen Faktoren - nicht zu
verachten ist. Ein zusätzliches 'grünes Licht'", so der
Verbandsdirektor abschließend.

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Dr. Ivonn Kappel
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