Baufinanzierung: Fallstricke beim Zinsvergleich

Hamburg (ots) - Angebote von Banken enthalten zwei Zinsangaben:
den Sollzins und den effektiven Jahreszins (Effektivzins). Wer ein
Darlehen für die Finanzierung seiner Immobilie aufnehmen möchte,
sollte wissen, was sich hinter diesen Größen verbirgt und welcher
Zins für den Vergleich mit anderen Anbietern aussagekräftig ist.

Der Sollzins - Kosten für die Darlehenssumme

Der Sollzins sagt aus, was der Kreditnehmer jährlich für die
Bereitstellung der Darlehenssumme bezahlt. Er enthält keine weiteren
Nebenkosten und bestimmt zusammen mit dem Tilgungssatz die Höhe der
jährlichen Belastung (Annuität). Kreditinstitute müssen den Sollzins
gemäß einer EU-Verbraucherkreditrichtlinie seit Juni 2010 deklarieren
- zuvor war der Begriff "Nominalzins" üblich, inhaltlich besteht
zwischen beiden Begriffen allerdings kein Unterschied. Vereinbart der
Kreditnehmer mit der Bank eine Zinsfestschreibung, wird vom
gebundenen Sollzinssatz gesprochen. Bei fast allen
Kreditvereinbarungen fallen Nebenkosten für das Darlehen an, die im
Sollzins nicht enthalten sind. Insofern ist der Sollzinssatz nicht
für einen Angebotsvergleich der Baufinanzierungen geeignet.

Effektiver Jahreszins muss Nebenkosten enthalten

Aussagekräftiger ist der effektive Jahreszins. Er berücksichtigt
zusätzlich zum Sollzins beispielsweise auch die Bearbeitungsgebühren,
Vermittlungsprovisionen, den Tilgungssatz, die Zinsbindungszeit und
die Art der Zins- und Tilgungsverrechnung auf dem Kreditkonto. Welche
Nebenkosten bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses genau
einzubeziehen sind, ist in der Preisangabenverordnung (PangV)
festgelegt.

Wichtig: Seit Umsetzung der neuen EU-Richtlinie müssen deutsche
Banken den effektiven Jahreszins für die gesamte Kreditlaufzeit
berechnen. Das gilt auch dann, wenn das Darlehen mit einer
Zinsbindungszeit von fünf, zehn oder 15 Jahren abgeschlossen wurde.
Da kein Kreditinstitut den in der Zukunft gültigen Zinssatz kennt,
setzen die Anbieter einen fiktiven Wert an. Das führt zu
unterschiedlichen Berechnungen und stiftet oft Verwirrung. Für die
Zeit nach der Zinsbindung rechnen die meisten Kreditgeber mit dem
vereinbarten Sollzinssatz weiter - so ergibt sich daraus der gleiche
Effektivzinssatz wie nach der alten Verordnung. Einige
Kreditinstitute verwenden jedoch andere Verträge. Diese führen dazu,
dass das Institut für die Restlaufzeit des Darlehens den aktuellen
Zinssatz für variabel verzinsliche Darlehen zugrunde legen muss. Je
nach Höhe dieses Zinssatzes fällt dann auch der effektive Jahreszins
für die gesamte Laufzeit anders aus. Dieser kann mitunter geringer
sein als der Sollzinssatz während der Festzinszeit. Andererseits
erscheint der effektive Jahreszins - bei höherem variablem Zinssatz -
teurer, als er tatsächlich in der Festzinsphase ist.

Weitere Nebenkosten verteuern die Immobilienfinanzierung

Banken erheben oft weitere Kosten, die bisher bei der Berechnung
des effektiven Jahreszinses nicht enthalten sein müssen. Das betrifft
insbesondere Kontoführungsgebühren, Schätzkosten und
Bereitstellungszinsen. Gerade für die Nichtberücksichtigung der
Bereitstellungszinsen stehen Kreditinstitute mehr und mehr in der
Kritik von Verbraucherschützern.

Simple Zahlenvergleiche sind obsolet

Die Kalkulation des individuellen Zinssatzes für eine
Immobilienfinanzierung ist teilweise sehr komplex. Wurde noch vor
wenigen Jahren weitestgehend mit Tableaus gearbeitet, werden heute
immer häufiger aufwendige mathematische Verfahren auf die
Zinsberechnung angewendet.

"Insbesondere unter dem Einfluss der Finanzmarktkrise, dem
Abkommen Basel III und der EU-Richtlinie Solvency II werden
Kreditgeber deutlich restriktiver. Banken und Versicherer versuchen
mit aufwendigen Risikobewertungsverfahren, die 'passende' Kondition
zu finden. Wir gehen davon aus, dass in den nächsten Jahren bonitäts-
und personenabhängige Zinsen die statischen Berechnungsmodelle
verdrängen werden", berichtet Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer
des Baufinanzierungsportals Baufi24.de.

Fazit

Das Darlehen mit dem niedrigsten Effektivzins ist nicht
automatisch auch das günstigste. Je höher die Nebenkosten sind, desto
weniger Aussagekraft hat der Zins im Rahmen eines
Konditionenvergleichs. Daher sollten sich Kreditinteressenten alle
Kostenanteile in Angeboten genau anschauen und bei Unklarheiten die
Bank um Auskunft bitten, welche Bestandteile im effektiven Jahreszins
enthalten sind, welche nicht und für welchen Zeitraum die Berechnung
erstellt wurde.

Pressekontakt:
Baufi24 GmbH
Stephan Scharfenorth
Friedrich-Ebert-Damm 111A
22047 Hamburg
redaktion@baufi24.de
Tel. 0800/808 4000
http://www.baufi24.de/