Verbraucherrat Baurecht / Tücken beim Wohnungskauf aus zweiter Hand / BSB-Newsletter

Berlin (ots) - Der Kauf einer Eigentumswohnung im Altbau ist für
viele attraktiv. So kommt man schnell zu Immobilieneigentum und
erspart sich Unwägbarkeiten eines Baugeschehens. Oft wird allerdings
übersehen, dass der Erwerb einer Wohnung aus dem Bestand einige
Risiken mit sich bringt.

Das Problem: Mitverantwortung in der Eigentümergemeinschaft

Klar sollte sein, welche Rechte und Pflichten mit dem Kauf einer
Eigentumswohnung verbunden sind. Zwar sind Erwerber alleinige
Eigentümer der Wohnung, aber genauso Miteigentümer eines zumeist
mehrgeschossigen Gebäudes. Denn die Eigentumswohnung ist
Sondereigentum, und der zu ihr gehörige Anteil am
Gemeinschaftseigentum ist Miteigentum. Als Mitglied der
Eigentümergemeinschaft ergibt sich demzufolge die Verpflichtung, für
all das Mitverantwortung zu tragen, was für den Bestand und die
Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist - auch wenn es den allen
Miteigentümern anteilig gehört. Im Gemeinschaftseigentum stehen etwa
Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, alle tragenden Wände und
die konstruktiven Teile des Balkons.

Worauf kommt es an

Je größer das Objekt, desto größer in der Regel auch die Zahl der
Eigentümer. Erwerber einer Bestandswohnung werden neues Mitglied
einer oft seit Jahren bestehenden Gemeinschaft. Sie müssen sich
darauf einstellen, wie diese Eigentümergemeinschaft funktioniert, wie
sie im Interesse des gemeinschaftlichen Eigentums handelt und welche
Probleme sich aufgestaut haben. All das ist oft schwer überschaubar.
Wichtig: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung einsehen Die
rechtlichen Verhältnisse der Miteigentümer regelt die
Teilungserklärung in Einheit mit der Gemeinschaftsordnung. Sie
bestimmt, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört
und wie Stimmrechte in der Eigentümerversammlung verteilt sind. Auch
Sondernutzungsrechte sind festgehalten. Das betrifft Bereiche des
Gemeinschaftseigentums, beispielsweise des Kellers, die einzelnen
Miteigentümern zur alleinigen Nutzung überlassen werden.

Vor allem finden sich in der Teilungserklärung Regelungen zur
Kostenverteilung und zur Nutzung von Einheiten im Sondereigentum. So
kann etwa eine Physiotherapie im Erdgeschoss erlaubt sein. Was aber
lässt die Teilungserklärung zu, wenn die ruhige Praxis aufgegeben
wird? Kann dort dann auch ein Hard-Rock-Café einziehen? All das lässt
sich dem Dokument entnehmen

Unabdingbar: Protokolle der Eigentümerversammlung studieren

Der Verwalter ist verpflichtet, eine Beschlusssammlung der
Eigentümerversammlungen zu führen. Diesen Protokollen lassen sich
rechtliche oder bauliche Probleme entnehmen. Oft ist erkennbar, ob es
in der Eigentümergemeinschaft "Lager" oder "Querulanten" gibt, die
immer gegen alles stimmen. Auch über Rechtsstreitigkeiten lässt sich
Aufschluss erlangen.

Die Eigentümerversammlung beschließt über Wohngeld und den
Wirtschaftsplan. Hier ist zu prüfen, ob es zu Wohngeldnachforderungen
kam und ob eine ausreichende Instandhaltungsrücklage existiert. Ist
die Rücklage niedrig, müssen Renovierungen über Sonderumlagen
finanziert werden - oder sie unterbleiben und der Wert der Immobilie
mindert sich.

Entscheidend: baulichen Zustand prüfen

Obwohl bauliche Probleme niemals auszuschließen sind, sollte vor
dem Kauf der bauliche Zustand überprüft werden. Wichtig ist, sich
über Bausubstanz, den Zustand der Heizung, der Elektro- und der
Sanitärinstallationen einen Überblick zu verschaffen. Es empfiehlt
sich, einen Sachverständigen wie einen BSB-Bauherrenberater
hinzuzuziehen. Dieser kann auch den vom Verkäufer vorzulegenden
Energieausweis sowie die bestehende Wärmedämmung und den
Energieverbrauch bewerten.

Nicht vergessen: Umfeld ansehen

Das Umfeld der Bestandsimmobilie sollte gründlich recherchiert
werden. Wie laut ist es? Sind im grünen Umfeld in Kürze Bauarbeiten
geplant? Entsprechen die Bedingungen der Infrastruktur meinen
Bedürfnissen? Neben Rundgängen zu verschiedenen Tageszeiten helfen
auch Internetrecherchen bei der Meinungsbildung.

BSB-Tipp von Wendelin Monz, Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht und BSB-Vertrauensanwalt, Potsdam: Steht nach
gründlicher Recherche die Kaufentscheidung fest, sollte der
Kaufvertrag rechtlich überprüft werden, beispielsweise durch einen
Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbundes. Erwerber haben Anrecht
darauf, dass ihnen der Vertragsentwurf mindestens vierzehn Tage vor
dem Beurkundungstermin direkt vom Notar übermittelt wird. Fast immer
verlangt der Verkäufer in derartigen Verträgen den Ausschluss der
Gewährleistung. Vorsicht! Damit trägt der Käufer das Risiko, sollten
sich im Nachhinein Mängel herausstellen. Anderes gilt nur, wenn der
Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat. Das allerdings ist in
den seltensten Fällen zu beweisen. Geregelt werden muss im
Kaufvertrag auch der Besitzübergang. Erwerber müssen dabei wissen,
dass sie auch für Wohngeldrückstände des Verkäufers haften.

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Quelle: Bauherren-Schutzbund e.V.
Einzugsgebiet: Deutschland
Datum: 19.03.2013

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