Immobilien richtig verschenken / Hausübertragungen verlangen Fingerspitzengefühl und Know-how (FOTO)

Münster (ots) -

Es gibt mehr als 40 Millionen Wohnungen in Deutschland. Ihr Wert
summiert sich auf rund 5,7 Billionen Euro. Volkswirtschaftlich bilden
sie damit im Privatbereich den größten Vermögenswert. Und auch den
meisten Eigentümern ist ihre Wohnung ein kleines Vermögen wert. Umso
mehr möchten sie ihren Nachlass frühzeitig geregelt wissen, damit
dieser so verteilt wird, wie sie es sich wünschen. Neben dem
klassischen Testament ist eine Übertragung zu Lebzeiten zur beliebten
Alternative geworden, vor allem wenn es um Immobilien geht. Hierbei
wird die eigene Wohnung schon vor dem Tod aufgrund einer Schenkung
auf eine gewünschte Person übertragen.

"Dieser Schritt sollte gut überlegt sein, denn er kann kaum
rückgängig gemacht werden", sagt Katrin Keune, Rechtsexpertin der LBS
West. Allgemein gilt, Erbschaftsangelegenheiten sind ein heikles und
emotionales Thema. "Stellt das Eigenheim den wesentlichen
Vermögensgegenstand einer Person dar, bedarf es
Fingerspitzengefühls", so Keune. Aufgrund einer Eigentumsübertragung
zu Lebzeiten gehen sowohl das Grundstück als auch das Haus - und
alle damit verbundenen Rechte - auf den Beschenkten über. Das kann
unterschiedliche Gefühle auslösen: Der Eine meint, nicht mehr "Herr
im eigenen Haus" zu sein, was zu Unwohlsein und Ängsten führen kann.
Ein Anderer reagiert beruhigt, weil er seine Immobilie schon vor dem
Tod in guten Händen weiß. Wer sich im Vorfeld mit dem Thema
auseinander gesetzt hat, kann für sich selber festlegen, ob eine
Schenkung für ihn infrage kommt.

Eine Übertragung zu Lebzeiten innerhalb der Familie lohnt sich vor
allem, wenn der Wert der Immobilie nahe dem gesetzlichen Freibetrag
liegt. Bei Kindern beträgt er zurzeit 400.000 Euro. Nur Werte
oberhalb des Freibetrags müssen durch den Beschenkten versteuert
werden. Dabei werden alle Zuwendungen aus Schenkungen und Erbschaften
innerhalb von 10 Jahren zusammengerechnet. Liegen mehr als 10 Jahre
zwischen zwei Ereignissen, steht dem Beschenkten der komplette
Freibetrag erneut zu. Möchte man entfernte Verwandte wie Geschwister
oder Neffen bedenken, lohnt es sich erst recht, ein Teil des
Vermögens mit "warmer Hand" zu verschenken, da für diese
Personengruppen im Erbfall niedrigere Freibeträge gelten.

Eigentümer, die nach der Schenkung ihre Immobilie weiterhin selbst
bewohnen möchten, sollten das Thema Hausübertragung mit Vorsicht
angehen. "Es ist riskant, sich auf ein bloßes Versprechen zu
verlassen, im Haus weiter wohnen zu dürfen. Zur Absicherung gibt es
juristische Möglichkeiten, dieses Recht lebenslang im Grundbuch zu
verankern", weiß Katrin Keune. Die gängigsten sind das Wohnrecht und
das Nießbrauchrecht. Der Nießbrauch geht insofern über das bloße
Wohnrecht hinaus, als dass dem Übertragenden zusätzlich der
wirtschaftliche Nutzen zusteht. Die Immobilie kann dann durch die
Schenkenden nicht nur bewohnt, sondern auch vermietet werden. Das
Haus zu verkaufen oder zu belasten obliegt allerdings nur dem
eingetragenen Eigentümer.

Nimmt der Beschenkte einen Kredit auf, gilt besondere Vorsicht.
Dient die Immobilie dabei als Sicherheit, verlangen Banken meist, die
zu ihren Gunsten geltende Grundschuld im ersten Rang ins Grundbuch
einzutragen. "Tritt man dafür mit dem Wohn- oder Nießbrauchrecht
zurück, geht man die Gefahr ein, den Anspruch im Falle einer
Zwangsversteigerung zu verlieren", erklärt die Rechtsexpertin der LBS
West. "Deshalb sollte einem Rangrücktritt nur dann zugestimmt werden,
wenn der Schenkende selber in der Lage ist, die Darlehensrate im
Zweifelsfall vorübergehend zu tragen."

Wenn Eigentümer möchten, dass ihre Immobilie den Nachkommen auch
im Pflegefall voll erhalten bleibt, sollten sie frühzeitig über eine
Schenkung nachdenken. Das ist vor allem dann wichtig, wenn staatliche
Unterstützung zur Finanzierung der Pflege nötig sein könnte. Behörden
prüfen vor der Gewährung staatlicher Leistungen grundsätzlich die
finanziellen Voraussetzungen des Pflegebedürftigen und beziehen dabei
auch die Leistungsfähigkeit seiner Angehörigen ein. So können
leibliche Kinder über ihr Einkommen in Anspruch genommen oder
Schenkungen, die innerhalb der 10-jährigen Frist liegen,
zurückgefordert werden. Beim Nießbrauch kann das Sozialamt darüber
hinaus verlangen, den Wohnbereich fremd zu vermieten, wenn man nicht
mehr selber im Haus leben kann.

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