Deutscher Investmentmarkt mit Rückenwind in die zweite Halbzeit

Frankfurt (ots) - Der deutsche Investmentmarkt läuft nach wie vor
rund und geht mit Rückenwind in die zweite Halbzeit. Für die Monate
April bis Juni wurde am deutschen Investmentmarkt für gewerblich
genutzte Immobilien ein Transaktionsvolumen in Höhe von 6,9 Mrd. Euro
registriert. Das Halbjahresvolumen summierte sich damit auf insgesamt
16,9 Mrd. Euro, im Jahresvergleich gleichbedeutend einem Anstieg von
ca. 29 %.

"Der Rückenwind speist sich einerseits aus einer weiterhin enormen
Nachfrage internationalen Kapitals nach Anlagemöglichkeiten und
andererseits aus einem attraktiven Finanzierungsumfeld", so Dr. Frank
Pörschke, bei JLL CEO Germany. "Aus Immobiliensicht verstärkt die
erneute Senkung des Hauptfinanzierungssatzes durch die Europäische
Zentralbank auf 0,15 % das Transaktionsgeschehen in Deutschland und
wirkt als Triebfeder für ein erhöhtes Engagement in die Assetklasse
Immobilie", so Timo Tschammler, Mitglied im Management Board JLL
Germany.

"Vor dem Hintergrund eines stetig wachsenden Investitionsbedarfs
durch einheimische und globale Kapitalsammelstellen, gepaart mit
diesem weiterhin niedrigen Zinsniveau, ist auch die Frage nach
Überhitzungstendenzen naheliegend. Diese sehen wir angesichts der
stabilen Fundamentaldaten und der positiven Konjunkturaussichten
derzeit noch nicht", so Frank Pörschke.

Aus Verzinsungssicht spielt der Vergleich der Immobilienrenditen
mit 10-jährigen Staatsanleihen eine wichtige Rolle. Die aktuellen
Zinsentscheide der EZB wirken sich aber eher auf die kurzlaufenden
Staatsanleihen in Form von Renditesenkungen aus, während für die
10-jährigen Staatsanleihen in Folge der erhofften konjunkturellen
Belebung und abnehmenden Deflationsgefahren mittelfristig eher ein
leichter Anstieg erwartet wird. "Aber auch in diesem Fall wird der
Renditeabstand zwischen Immobilien und Staatsanleihen noch groß sein
und Immobilien werden gegenüber Alternativanlagen relativ gesehen
weiterhin eine attraktive Verzinsung bieten", so Timo Tschammler.
Angesichts der gestiegenen Preise im Core-Segment nimmt die
Beliebtheit von Prime-Objekten bzw. von Prime -Standorten allerdings
etwas ab. Investoren suchen nach höherrentierlichen Objekten und
nehmen hierfür bewusst auch höhere Risiken in Kauf. Deutschland steht
bezüglich solcher Core-Plus, Value-Add oder opportunistischen
Anlagestrategien insbesondere bei ausländischen institutionellen
Investoren ganz oben auf der Liste der Zielländer. 2013 haben allein
die global aktiven Private Equity Fonds insgesamt fast 160 Mrd.
US-Dollar Kapital eingesammelt, das weltweit in Immobilien investiert
werden soll. Das ist mehr als in den Boomjahren 2006-2008. Für das
laufende Jahr erwartet JLL eine nochmalige Steigerung. "Der enorme
Kapitalbestand von ausländischen Investoren lässt diese Anleger
angesichts des anhaltend niedrigen Zinsumfeldes händeringend nach
alternativen Anlageoptionen suchen. Neben den bekannten großen
Staats- und Pensionsfonds erwarten wir eine steigende Anzahl
verschiedenster Investoren, die bislang noch nicht in Deutschland
aktiv waren und nun ihren Markteintritt suchen. Der Wettbewerb um
attraktive Immobilieninvestitionen wird deshalb weiter zunehmen und
manifestiert das bereits herausfordernde Umfeld auf der Käuferseite",
so Frank Pörschke.

Transaktionsgeschehen bleibt lebhaft - Portfoliovolumen legt
deutlich zu

"Das gegenüber dem ersten Quartal rückläufige Transaktionsvolumen
ist aus unserer Sicht nicht überraschend und deutet auf keinen Fall
auf ein weniger starkes Interesse an deutschen Gewerbeimmobilien
hin", kommentiert Frank Pörschke. Zum einen wurden die Monate Januar
bis März von einigen Überhangstransaktionen aus dem Jahresendgeschäft
2013 und einem Milliarden-Portfoliodeal (Leo I) gepusht. Zum anderen
zeigt das Transaktionsvolumen im 2. Quartal, dass Käufer im Core-
Plus und Value Add Segment nicht bereit sind, sämtliche
Preisvorstellungen auf Seiten der Verkäufer mitzumachen.

Das vor drei Monaten festgestellte verstärkte Interesse nach
Portfolios hat sich zum Ende des ersten Halbjahres manifestiert: nach
sechs Monaten schlagen 6,15 Mrd. Euro zu Buche, entsprechend einem
Anstieg gegenüber dem Vorjahresvolumen von 82 %. Einzeltransaktionen
summierten sich auf 10,8 Mrd. Euro, ein Plus von 11 %. Vier der fünf
größten Transaktionen im zweiten Quartal waren
Portfoliotransaktionen, die größte dabei der Verkauf von 67
Hotelimmobilien des Accor-Marken-Portfolios für rund 430 Mio. Euro.
Als größte Einzeltransaktion im zweiten Quartal gilt der Verkauf der
Kö-Galerie in Düsseldorf für rund 290 Mio. Euro.

Anteil der Hochburgen steigend - München wieder Spitzenreiter

Das Transaktionsvolumen in den sieben Immobilienhochburgen belief
sich bis Ende Juni auf insgesamt knapp 8,2 Mrd. Euro. Darin enthalten
sind auch Objekte aus standortübergreifenden Portfoliotransaktionen.
Entgegen dem bundesweiten Gesamttrend eines leicht rückläufigen
Transaktionsvolumens zeigte sich bei den BIG 7 im Quartalsvergleich
eine leichte Zunahme des Anteils am gewerblichen Investmentvolumen
von 41 % auf 50%. Damit gilt auch für die BIG 7: ein Rückgang in
einem Quartal weist nicht auf ein nachhaltiges Abflauen der
Nachfrage. München bleibt auf Halbjahressicht mit 1,9 Mrd. Euro
Investmenthochburg Nummer eins (+21%) vor Frankfurt mit knapp 1,6
Mrd. Euro und Hamburg mit mehr als 1,4 Mrd. Euro. Während sich die
nördlichste Immobilienhochburg allerdings über einen kräftigen
Anstieg im Halbjahresvergleich (+22%) freuen kann, zeigt Frankfurt
zur Halbzeit noch ein um 15% niedrigeres Volumen. Das wird sich im
Laufe des Jahres sicherlich ändern. Das kräftigste Plus hatte
Stuttgart zu verzeichnen: Objekte mit einem Volumen von 670 Mio. Euro
wechselten den Besitzer, das sind immerhin 49 % mehr als im
vergleichenden Vorjahreszeitraum.

Büroimmobilie dominiert bundesweit

Der Fokus der Investoren gilt auch im ersten Halbjahr 2014 der
Assetklasse Büro. Mit einem Anteil von rund 40 % am
Transaktionsvolumen (entsprechend 6,8 Mrd. Euro) liegt sie klar vor
den einzelhandelsgenutzten Immobilien mit 29 % Anteil (4,85 Mrd.
Euro). Unter anderem gepusht durch größere Portfoliotransaktionen
stieg der Anteil von Hotels auf gut 8 % (1,4 Mrd. Euro) an. Fast die
Hälfte des im ersten Halbjahr investierten bundesweiten
Transaktionsvolumens (rund 8,3 Mrd. Euro) entfiel auf das Konto von
drei Investorentypen, den Asset/Fonds Managern, Spezialfonds sowie
den Private Equity Anlegern. Auch bei ihnen machte sich das leicht
rückläufige Transaktionsgeschehen im zweiten Quartal bemerkbar. Nur
die Corporates (durch den Ankauf von zwei großen Portfolios gepusht),
die Versicherungsunternehmen und private Investoren investierten
etwas mehr als noch drei Monate zuvor.

Spitzenrenditen überwiegend stabil

Die Spitzenrenditen zeigten sich Ende Juni trotz des nach wie vor
starken Investorenfokusses auf Top-Immobilien nur wenig verändert. Im
Bürosegment gaben sie in der Aggregation über alle Big 7 noch einmal
leicht auf durchschnittlich 4,57 % nach. Ausschlaggebend hierfür ist
ein leichter Rückgang um jeweils 10 Basispunkte in den beiden
Rheinmetropolen Köln und Düsseldorf sowie in Stuttgart. Damit
gleichen sich die Spitzenrenditen in den Big 7 immer mehr an und
liegen alle in einer Spanne zwischen 4,30 % (München) und 4,70 %
(Stuttgart und Frankfurt). Bei den Bürorenditen abseits der Top-Lagen
bzw. bei Büroobjekten, die über Leerstand, eine schlechtere
Ausstattungsqualität oder kürzere Restlaufzeiten bei den
Mietverträgen verfügen, hat sich keine Renditeveränderungen ergeben.
Für Spitzenobjekte in einer B-Lage in einer der Big 7 liegt die
Rendite bei 5,47 % im Schnitt über alle Hochburgen. Der Abstand zu
der Spitzenrendite liegt damit bei 90 Basispunkten.

"Wir registrieren zwar eine wachsende Nachfrage seitens der
Investoren für Produkte abseits von Core, dass sich dieses erhöhte
Interesse aber bislang nicht in den Renditen widerspiegelt, ist aus
unserer Sicht auch ein Zeichen dafür, dass der deutsche
Investmentmarkt aktuell nicht zu Übertreibungen neigt, ein
wesentlicher Unterschied zur letzten Boomphase 2006/2007", so Timo
Tschammler. Bei den anderen Assetklassen ergab sich lediglich bei
Logistikimmobilien ein Rückgang der Renditen um 5 Basispunkten auf
6,51 % im Schnitt über die Logistikregionen der sieben Hochburgen.
Für gute Fachmarktprodukte werden nach wie vor Anfangsrenditen von
5,65 % gezahlt, ebenso stabilisierten sich die Renditen für Shopping
Center bei 4,60 %.

Bis Jahresende könnten die Spitzenrenditen noch weiter leicht
nachgeben. Erst wenn das Zinsumfeld wieder drehe oder ein Rückgang
der Mietpreise einsetze, ergäbe sich Spielraum für einen
Renditeanstieg. Beides sei aber kurz- und mittelfristig nicht zu
erwarten.

2014: Das höchste Transaktionsvolumen seit 2007 möglich

Insgesamt bleibt es auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt
bei einem sehr positiven Stimmungstrend. Politische und
wirtschaftliche Risiken spielen zumindest in der kurzfristigen
Investitionsentscheidung keine ausschlaggebende Rolle und weder das
Thema Inflation noch die Gefahr negativer Preissteigerung (Deflation)
wird von den Akteuren als direkter Risikofaktor mit großem Einfluss
gesehen. "Bei hohen Inflationsraten können die oftmals in
gewerblichen Mietverträgen enthaltenen Indexierungsklauseln den
realen Wertverlust einer Immobilie mildern - deflationäre Tendenzen
zeigen sich aktuell eher in den Peripherieländern der EU. Hinzu
kommt, dass es in Deutschland für ein Deflations-Szenario keine
historischen Erfahrungs- und Vergleichswerte gibt", so Timo
Tschammler. Nach wie vor gelte das Wirtschaftswachstum in den
Volkswirtschaften als Kernindikator auch für Investoren. Eine davon
begünstigte Flächennachfrage in den Immobilienmärkten verbunden mit
steigenden Mietpreisen sorge für einen zunehmenden Kapitalfluss ins
Immobiliensegment. "Wir gehen weiter davon aus, dass sich in der
zweiten Jahreshälfte der erhöhte Kapitalfluss auch in großvolumigen
Investments jenseits der 100 Mio. Euro- Marke niederschlagen wird. An
unserer Jahresanfangsprognose von 35 - 40 Mrd. Euro
Transaktionsvolumen in 2014 halten wir insofern also nach wie vor
fest", betont Timo Tschammler.

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Dorothea Koch, Tel. + 49 (0) 69 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com