Transaktionsvolumen deutscher Gewerbeimmobilien-Investments 2014 mit fünftem Anstieg in Folge

Frankfurt (ots) - Nicht nur die Weltwirtschaft, auch die deutsche
Wirtschaft ist ohne große Blessuren durch das Jahr 2014 gekommen.
Insbesondere in Europa hätten zwar höhere Wachstumsraten der
Performance mehr Glanz verleihen können, in Anbetracht der weiterhin
bestehenden Risiken darf es jedoch durchaus als Erfolg verbucht
werden, dass eine ernsthafte Krise vermieden werden konnte. Die nach
wie vor kritische Situation in der Ukraine, die daraus resultierenden
Spannungen mit Russland, die kriegerischen Konflikte in Syrien und
dem Irak, befeuert durch den IS-Terror, oder auch die Ebola-Seuche in
Teilen Afrikas sind latente Gefahrenherde auch für die globale
Wirtschaft. Ganz aktuell zeigt darüber hinaus die erneut entbrannte
Diskussion um einen möglichen Austritt Griechenlands aus der Eurozone
die Fragilität Europas im Allgemeinen und seiner Wirtschaft im
Besonderen.

"Für das immobilienwirtschaftliche Anlageuniversum haben sich die
Rahmenbedingungen in den letzten zwölf Monaten nicht wesentlich
verändert", so Dr. Frank Pörschke, CEO JLL Germany. Und weiter:
"Allerdings bleiben die Auswirkungen des nun schon seit Jahren
äußerst niedrigen Zinsniveaus weiter evident. Kapitalsammelstellen
wie z. B. Versicherungen konnten sich zwar während eines langen
Zeitraums über Kursgewinne ihrer früher eingekauften Anleihen freuen.
Allerdings rücken deren Fälligkeiten immer näher. Schon aus diesem
Grund steigt der Druck, an anderer Stelle angemessene Renditen zu
erzielen." Bisher gibt es - zumindest in Europa - keinen Anlass, auf
ein in naher Zukunft steigendes Zinsniveau zu setzen. Die Suche nach
Anlagealternativen bleibt also akut. Dabei nimmt der Wettbewerb unter
Anlegern global zu. Neben den traditionellen Akteuren treten neue
hinzu, insbesondere aus Asien und künftig sicherlich noch viel
stärker aus China.

Starker Schlussspurt lässt Transaktionsvolumen weiter ansteigen

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Situation auf den
Investment-Märkten sehr positiv dar: "Im fünften Jahr in Folge
verzeichnen wir einen Anstieg der gewerblichen Investment-Volumina in
Deutschland", sagt Timo Tschammler, bei JLL Member of the Management
Board Germany. "39,8 Mrd. Euro sind letztendlich für 2014 zu
notieren, ein Anstieg um 30 % gegenüber 2013. Der quasi schon
traditionelle Schlussspurt im Dezember hat auch 2014 wieder dafür
gesorgt, dass das vierte Quartal mit über 14 Mrd. Euro mehr als ein
Drittel zum Jahresvolumen beigetragen hat," so Tschammler. Und
weiter: "Der Run auf den gewerblichen Immobilienmärkten wird sich
2015 fortsetzen - mit ebenbürtigen oder sogar noch stärkeren
Transaktionsvolumina verglichen mit 2014." Die große Nachfrage nach
Immobilieninvestments und die niedrigen Zinsen haben dazu geführt,
dass das Preisniveau der nachgefragten Objekte noch etwas angezogen
hat. Gleichzeitig zeigen die von JLL begleiteten Vermarktungsprozesse
eine hohe Anzahl von Geboten, die den Wettbewerb zusätzlich
dynamisieren.

Ausländische Investoren mit großer Aktivität

"Interessant ist dabei die zunehmende Internationalität der
Investmentmärkte, wenn auch auf den ersten Blick noch nicht so
deutlich erkennbar. So lag der Anteil ausländischer Käufer 2014 mit
49 % des Investmentvolumens zwar über der Quote der letzten Jahre.
Schauen wir allerdings nicht nur auf die abgeschlossenen
Transaktionen sondern z. B. auf die Anzahl der Gebote, so steigt der
Anteil internationaler Investoren auf beachtliche 75 % - ein Indiz,
dass die Ausländer investiv auf dem Vormarsch sind", sagt Pörschke.

Asiatische und insbesondere chinesische Investoren gewinnen stetig
an Bedeutung. Die fortschreitende Internationalität spiegelt sich
aber nicht nur in den Kaufaktivitäten wider: ausländische Investoren
waren 2014 nämlich in einem ähnlichen Maße auch auf Verkäuferseite
aktiv. In der Analyse nach Investorentypen zeigen sich keine
signifikanten Veränderungen. Weiterhin sind Asset/Fonds Manager sowie
Spezialfonds die aktivsten Investoren am deutschen Markt. Sie
vereinen allein rund 40 % des Transaktionsvolumens.

Frankfurt wieder Nummer 1 unter den Hochburgen - Fokus auf
Büroimmobilien hält an

"Der noch 2013 zu beobachtende, fast ausschließlich auf
Top-Immobilien an Top-Standorten gerichtete Anlagefokus der
Investoren hat sich etwas diversifiziert. Immer mehr Käufer sind
bereit, in Immobilien von etwas niedrigerer Qualität mit einem
gewissen Leerstandsanteil oder an etwas weniger zentralen Standorten
in den großen Städten sowie in kleineren Städten zu investieren", so
Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und weiter: "Dennoch
vereinen die Big 7 zusammen mit rund 23 Mrd. Euro weiterhin deutlich
mehr als die Hälfte des deutschlandweiten Transaktionsvolumens."
Frankfurt hat München 2014 wieder vom Spitzenplatz verdrängt,
zahlreiche großvolumige Transaktionen wie z.B. PalaisQuartier,
WinxTower oder Silberturm haben für ein kräftiges Plus von 34 % auf
aktuell 5,5 Mrd. Euro gesorgt. München folgt mit 5 Mrd. Euro. Als
einzige der Big 7 musste Düsseldorf gegenüber 2013 ein Minus
hinnehmen, die 2014 umgesetzten knapp 2,1 Mrd. Euro entsprechen einem
Rückgang von 6 %.

Der höchste Anteil des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens
entfällt mit ca. 44 % auf Büroimmobilien, gefolgt von
Einzelhandelsimmobilien mit 22 %. Einen relativ kräftigen Anstieg im
Jahresverlauf konnten Lager- und Logistikimmobilien verzeichnen, ihr
Anteil stieg auf jetzt gut 9 %.

Auch der Anteil an Portfoliotransaktionen hat weiter zugenommen.
Lokale und überregionale Portfolios machen 2014 ca. 30 % des Volumens
aus, gleichbedeutend einem Anstieg im Volumen gegenüber 2013 um 57 %.
Von den 20 größten Transaktionen waren allein 15 gewerbliche
Portfoliotransaktionen. "Auch für das laufende Jahr 2015 erwarten wir
ein nachhaltiges Interesse an Portfoliotransaktionen. Vermehrt werden
auch wieder pan-europäische Angebotspakete auf den Markt kommen", so
Scheunemann.

Spitzenrenditen nach wie vor unter Druck

Im Bürosegment haben sich die Spitzenrenditen angesichts der nach
wie vor großen Nachfrage nochmals leicht reduziert. In der
Aggregation aller Big 7 sank der Durchschnittswert um 10 Basispunkte
auf 4,45 %. Der Rückgang betraf dabei alle Märkte gleichermaßen. Im
Ein-Jahresvergleich haben die Bürorenditen damit im Schnitt um 22
Basispunkte nachgegeben. Bei den Bürorenditen abseits der Top-Lagen
bzw. bei Büroobjekten, die über Leerstand, eine schlechtere
Ausstattungsqualität oder kürzere Restlaufzeiten bei den
Mietverträgen verfügen, hat die erhöhte Nachfrage seitens der
Investoren für solche Produkte eine weitere Reaktion bei den Renditen
gezeigt. Für Spitzenobjekte in einer B-Lage in einer der Big 7 liegt
die Rendite bei 5,26 % im Schnitt über alle Hochburgen, sie hat sich
damit im Jahresvergleich um 28 Basispunkte reduziert. Auch bei den
anderen Assetklassen ergab sich aufgrund der großen Nachfrage ein
Rückgang der Renditen. Für Logistikimmobilien sank die Spitzenrendite
im Quartalsvergleich um weitere 10 Basispunkte auf 6,18 % im Schnitt
über die Logistikregionen der sieben Hochburgen und für Shopping
Center auf 4,50 %. Für gute Fachmarktprodukte werden Anfangsrenditen
von 5,60 % gezahlt, auch hier gab es eine leichte Bewegung nach
unten. Lediglich die Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser
verharrten auf ihrem schon niedrigen Niveau von 3,99 % im Schnitt.

"Vor dem Hintergrund nach wie vor niedriger Zinsen und dem enormen
Anlagedruck deutscher und ausländischer institutioneller Investoren
rechnen wir mit einem weiteren Rückgang der Spitzenrenditen bis Ende
2015 um rund 10-15 Basispunkte, je nach Assetklasse", sagt
Scheunemann.

Positive Finanzierungsbedingungen stützen den positiven Ausblick
für 2015

Diese positiven Entwicklungen auf der Eigenkapitalseite treffen in
Deutschland auf sehr aktive Fremdfinanzierungsmärkte. Angesichts der
sehr verhaltenen Konjunkturentwicklung im Euroraum und der
heranrückenden Leitzinserhöhung in den USA sehen wir für die länger
laufenden Kapitalmarktzinsen zwar etwas Spielraum nach oben. Mit der
steileren Zinsstruktur dürften sich die längerfristigen
Finanzierungskonditionen dann leicht verschlechtern, gleichwohl sie
im historischen Vergleich weiterhin als günstig zu bewerten sind.
Hinzu kommt, dass durch den verstärkten Wettbewerb unter den
Kreditanbietern der Druck auf die Kreditmargen anhält. Für ihre
eigene Bilanz tätige Banken möchten Kredite platzieren und
akzeptieren im bestehenden Wettbewerb niedrigere Margen - auf der
Risikoseite sehen wir nur vereinzelt ein aggressives Verhalten. Zu
dem verstärkten Wettbewerb haben sicherlich auch alternative
Kreditgeber wie Versicherungen, Versorgungswerke oder Fonds
beigetragen.

"Der deutsche Investmentmarkt geht mit Rückenwind in das neue
Jahr. Diese positive Einschätzung speist sich einerseits aus einer
weiterhin großen Nachfrage internationalen Kapitals nach
Anlagemöglichkeiten und andererseits aus einem attraktiven
Finanzierungsumfeld. Für 2015 erwarten wir deshalb einen nochmaligen
Anstieg des Transaktionsvolumens auf über 40 Mrd. Euro", so Pörschke.

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Dorothea Koch, Tel. +49 69 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com