Die Macht des Grundbuchs / Banken, Bauherren, Ehepartner - welche Partei hat welche Rechte?

Hamburg (ots) - Darf ein neuer Eigentümer über sein Grundstück
frei entscheiden? Oder haben weitere Parteien, wie Banken oder
Nachbarn, auch Rechte? Das Grundbuch und die darin enthaltenen
Einträge sorgen immer wieder für Unsicherheiten. Bauherren sollten
sie verstehen und richtig nutzen, denn Fehler im Grundbuch können
verheerende Folgen nach sich ziehen. Im Grundbuch verwaltet der Staat
alle Grundstücksrechte. Detailgenau sind dort Größe und Art des
Grundstücks vermerkt und festgelegt was wirklich erworben wird. Es
ist in drei Bereiche eingeteilt: das betreffende Grundbuchamt, das
Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen in denen die Rechte
behandelt werden. "Sie sind im Zusammenhang mit Kauf und Finanzierung
eines Grundstücks von entscheidenden Bedeutung und sollten vom
zukünftigen Eigentümer gekannt und verstanden werden", erläutert
Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportal
Baufi24.de (https://www.baufi24.de/).

Die drei Abteilungen sind in Abteilung I Eigentumsverhältnisse,
Abteilung II Lasten und Beschränkungen sowie Abteilung III die
Grundschulden des Verkäufers bei Kreditinstituten oder Privatpersonen
gegliedert. In Abteilung I stellt ein potenzieller Käufer fest, ob
der Verkäufer wirklich Eigentümer des Grundstücks ist. "Die zweite
Abteilung sollte auf keinen Fall vernachlässigt werden, da hier unter
anderem Wegerechte, Vorkaufsrechte und weitere Besonderheiten
festgelegt sind", erklärt Stephan Scharfenorth. Eine genaue Prüfung
kann späteren Ärger vermeiden. "Für die Finanzierung ist die 2.
Abteilung wichtig, da beispielsweise die Nutzung eines Grundstücks
durch ein Wegerecht des Nachbarn oder Wohnrechte von Vorbesitzern
stark eingeschränkt wird und damit auch Auswirkungen auf den Wert
hat", verrät Scharfenorth.

Grundschuld und Finanzierungsränge

Abteilung III ist für die Finanzierung am Bedeutendsten, befinden
sich hier doch die entscheidenden Einträge nach Erwerb des
Grundstückes, vor allem die Finanzierungsränge: Erster
Finanzierungsrang bis 60 Prozent des Beleihungswertes, zweiter
Finanzierungsrang bis 80 beziehungsweise bis 90 Prozent des
Beleihungswertes oder dritter Finanzierungsrang bis 100 Prozent des
Beleihungswertes. Im Falle einer Versteigerung hat der erste Rang
zuerst Anspruch auf Gelder, dann der zweite und zuletzt der Dritte.
Für eine finanzierende Bank als Sicherheit ist es von großer
Bedeutung, auf welchem Rang sie im Grundbuch steht. Denn jede
Hypothek wird im Grundbuch festgehalten und bildet das Recht ein
Darlehen zu bekommen. Als Grundschuld wird die Darlehenssumme
eingetragen, eine Voraussetzung vor der Auszahlung. Aufgrund ihres
Bankrechts ist es Hypothekenbanken nur erlaubt in den ersten Rang zu
gehen, während Bausparkassen Mittel für den zweiten Rang zur
Verfügung stellen. "Im ersten Rang sollte immer der Hauptteil der
Finanzierung stehen", empfiehlt Scharfenorth.

Scheidung

Die meisten Eheleute lassen sich beim Kauf einer Immobilie je zu
50 Prozent als Eigentümer ins Grundbuch eintragen. Wie wirkt sich das
im Falle einer Scheidung aus? Einer der Partner kann den anderen
auszahlen und gelangt so zu 100 Prozent Eigentum, mit entsprechendem
Eintrag im Grundbuch. Das ist jedoch meist finanziell nicht möglich
und hat entweder den Verkauf oder den Auszug eines Partners zur
Folge. Was aber wenn nur ein Partner im Grundbuch eingetragen ist? Da
in Deutschland die meisten Ehen als Zugewinngemeinschaft deklariert
sind, steht dem Partner ohne Grundbucheintrag dennoch sein Anteil zu.
Vorteil eines 50/50-Eintrags ist, dass ohne die Zustimmung des
ehemaligen Partners keine Entscheidung über einen Verkauf getroffen
werden kann.

Kosten bei Grundbuchänderungen

Wechseln Eigentümer die finanzierende Bank, etwa im Falle einer
Anschlussfinanzierung, sind auch Änderungen im Grundbuch nötig. "Bei
jeder Eintragung im Grundbuch fallen Kosten an. Diese sind aber
entgegen der weitläufigen Meinung im Falle einer
Anschlussfinanzierung geringer als angenommen", weiß Scharfenorth.
Die neue Bank lässt die als Sicherheit dienende Grundschuld auf sich
umschreiben. Ein Notartermin ist dann in der Regel nicht nötig, und
es fallen vertretbaren Gebühren an. Beispiel: Stehen im Grundbuch
200.000 Euro, kostet die Abtretung 285 Euro. Teurer wird es, wenn die
Grundschulden im Grundbuch gelöscht und anschließend ein neuer Betrag
eingetragen werden muss. Für die Löschung der alten Summe und die
Eintragung der Neuen würde dann 1.279 Euro anfallen. Dieser Vorgang
kommt aber in der Praxis nur sehr selten vor.

Gültigkeit und Einblick

Erst der Eintrag im Grundbuch legt den neuen Eigentümer fest,
nicht der Kaufvertrag. Kurioserweise sind auch fehlerhafte Vermerke
gültig: Die sogenannte scholastische Regel bedeutet: "Was im Buche
steht, ist richtig", zumindest bis das Gegenteil bewiesen ist. "Vor
dem Kauf prüfen schlaue Kaufinteressenten, ob Voreintragungen und
Belastungen gelöscht sind. Falls nicht, sollte das den Kaufpreis
mindern", rät Stephan Scharfenorth. Einblick ins Grundbuch haben
grundsätzlich nur die Eigentümer. Im Falle des Verkaufs oder Kaufs
kann jedoch weiteren Personen, etwa dem Notar oder Kaufinteressenten,
Einblick gewährt werden. Scharfenorth: "Weigert sich ein Eigentümer
dem potenziellen Käufer einen Auszug des Grundbuchs zu gewähren, sind
Zweifel angebracht."

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