Deutscher Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt startet stark ins Jahr 2015

Frankfurt (ots) - Im englischsprachigen Raum wird die aktuelle
Situation der Immobilienmärkte mit "it's so good, it's bad"
beschrieben. Eine treffende Bezeichnung, die die Stimmungslage
zahlreicher Investoren gut widerspiegelt. Dahinter steckt die
Befürchtung, dass das Eis mittlerweile sehr dünn ist verbunden mit
der Frage: Wie lange kann das noch gutgehen?

Die fast schon "unheimlich" gute Marktsituation wird von einem
positiven wirtschaftlichen Umfeld gestützt. Und auch der Euroraum
kommt langsam wieder auf die Beine. Ein gegenüber dem US-Dollar
schwacher Euro, niedrige Zinsen und niedrige Energiepreise sorgen für
zusätzlichen Rückenwind. Die Europäische Zentralbank drückt mit ihrem
massiv ausgeweiteten Wertpapierankaufprogramm das allgemeine
Zinsniveau noch für lange Zeit nahe an die Nulllinie und sorgt damit
für ein anhaltend freundliches Investmentklima auf den
Immobilienmärkten. Alternative festverzinsliche Anlageformen sind
damit weiterhin in Relation zu Immobilien aufgrund der teilweise
negativen realen Verzinsung unattraktiv. "In der Folge erwarten wir
deshalb, dass weiterhin erhebliches Kapital in die deutschen
Immobilienmärkte fließen wird", so Dr. Frank Pörschke, bei JLL CEO
Germany. Pörschke weiter: "Je länger das Zinsniveau nahe Null
tendiert und je mehr Kapital für die Assetklasse Immobilie
bereitgestellt wird, desto höher sind die Risiken für Übertreibungen
bzw. Fehlallokationen. Auch die Anfälligkeit von Investitionen für
realwirtschaftliche und finanzielle Schocks wächst. Derzeit sehen wir
aber nach wie vor weder Anzeichen für flächendeckende Übertreibungen
noch für übertriebene Finanzierungskonstellationen. Trotz des
steigenden Anlagedruckes auf Investorenseite prüfen die Käufer ihre
ins Auge genommenen Objekte sehr genau und treten bei auftretenden
Unstimmigkeiten auch vom Kauf zurück. Insofern führt nicht jeder
angeschobene Ankaufsprozess auch zum Ziel. Und exakt diese
Entschleunigung der Prozesse dokumentiert die hohe Professionalität
der handelnden Investoren."

Timo Tschammler, bei JLL Member of the Management Board Germany
ergänzt: " Zu dieser gesteigerten Risikowahrnehmung bei den Akteuren
auf den Investmentmärkten kommt ein aus unserer Sicht deutlich
veränderter Realitätssinn hinsichtlich der zu erzielenden Renditen.
Auch dies ist ein wesentlicher Unterschied zur letzten Boomphase der
Jahre 2006/2007.

Hohes Qualitätsbewusstsein bei Investoren - Fokus auf
Büroimmobilien

Die im aktuellen Quartal gehandelten rund 9,5 Mrd. Euro sind in
der historischen Betrachtung der ersten drei Monate seit 2006 kein
Rekordwert am deutschen gewerblichen Investmentmarkt, sondern Platz
4. Die Spanne reicht bis 10,9 Mrd. Euro in 2006. Das mag angesichts
der sehr guten Marktlage überraschen und manche möchten sagen "nur"
9,5 Mrd. Euro. "Aus unserer Sicht wäre es dagegen eher bedenklich,
wäre das Volumen signifikant angestiegen. Das derzeitige Volumen
spiegelt ein hohes Qualitätsbewusstsein der Investoren und der
Akteure am Markt wider. Und das wiegt schwerer als 1 oder 2 Mrd. Euro
mehr auf dem Konto", so Timo Tschammler.

Die mit Abstand größte Transaktion des Quartals war der Verkauf
von vier Shopping Centern im Rahmen des Unternehmensverkaufs von
Corio an den französischen Shopping Center Betreiber Klepierre für
knapp 1 Mrd. Euro. Insgesamt konnten in den ersten drei Monaten 15
Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro-Grenze registriert werden.
Diese summierten sich zu einem Volumen von über 3,3 Mrd. Euro bzw.
mehr als einem Drittel des gesamten Transaktionsvolumens, darunter
immerhin sieben Einzeltransaktionen.

In der deutschlandweiten Gesamtbetrachtung über alle
Größenvolumina hinweg entfiel ca. 70 % des Transaktionsvolumens auf
Einzelabschlüsse (knapp 6,7 Mrd. Euro), im Jahresvergleich ein
Transaktionsplus von 22 %. Demgegenüber sank - etwas überraschend -
das Transaktionsvolumen mit Portfolios um 38 % auf 2,8 Mrd. Euro.
"Angesichts der nach wie vor im Markt platzierten Portfolios und der
weiterhin entsprechenden Nachfrage, sehen wir das allerdings eher als
Momentaufnahme und nicht als Trend für den weiteren Jahresverlauf",
so Tschammler.

Der höchste Anteil des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens
entfällt wie im Vorjahr mit ca. 44 % auf Büroimmobilien. Dank des
Milliarde-Deals mit vier Shopping Centern hat sich der Anteil der
Einzelhandelsimmobilien auf 31 % signifikant erhöht.
Lager-/Logistikimmobilien erreichten ein Transaktionsvolumen von
knapp 700 Mio. Euro, entsprechend einem Anteil von 7 %.

Berlin löst Frankfurt als Nummer 1 unter den Hochburgen ab

Auch wenn eine erhöhte Nachfrage nach Investitionsgelegenheiten
außerhalb der etablierten Märkte zu beobachten ist, so schlägt sich
dieses (noch) nicht in den Transaktionszahlen nieder. Nur sechs
Einzeltransaktionen oberhalb der 50 Mio. Euro-Marke mit einem Volumen
von insgesamt 500 Mio. Euro konnten in B-Städten registriert werden.
Dies entspricht einem Anteil von lediglich 18 % am
Transaktionsvolumen dieser Kategorie und zeigt den nach wie vor
vorhandenen Fokus auf die Big 7. "Sehr viele Investoren sind aufgrund
der komfortablen Eigenkapitalausstattung und der günstigen
Finanzierungsbedingungen aktuell in der Lage hohe
Investitionsvolumina zu stemmen. Das Angebot an Objekten, die diesen
Kriterien entsprechen, ist naturgemäß außerhalb der Big 7 allerdings
äußerst rar", so Tschammler.

Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht verwunderlich, dass das
Transaktionsvolumen in den Big 7 im Jahresvergleich um 28 % auf knapp
5,2 Mrd. Euro zugelegt hat. Oder anders gesagt: mehr als 54% des
deutschlandweiten Transaktionsvolumens entfiel auf die sieben
etablierten Märkte. Vor Jahresfrist lag dieser Anteil bei "nur" 41 %.
Berlin hat Frankfurt im ersten Quartal den Spitzenplatz wieder
entrissen und liegt mit 1,3 Mrd. Euro auf Platz 1. Noch knapp vor
Frankfurt hat sich München geschoben, hier konnten 1,2 Mrd. Euro
registriert werden. Auch in der Betrachtung der relativen
Steigerungsraten liegt die Bundeshauptstadt vorne (+113 %). In
Düsseldorf lag das Transaktionsvolumen bei lediglich 180 Mio. Euro,
die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt weist damit als einzige
Stadt ein Minus aus (- 74%).

Internationalität des Marktes hält an

Das Interesse ausländischer Käufer hält auch 2015 an. Im ersten
Quartal 2015 stieg der Anteil dabei sogar auf über 50 % an. "Von den
zehn größten Transaktionen des Quartals wurden sieben von
ausländischen Investoren getätigt". Damit hat sich die schon lange
erwartete Aktivität der ausländischen Investoren nun auch in der
Statistik niedergeschlagen. Wir gehen davon aus, dass die Schar der
aktiven Investoren aus Übersee im Jahresverlauf weiter ansteigen
wird. Allen voran meist institutionelle Investoren aus Asien und dem
Mittleren Osten, die aufgrund der noch niedrigeren Renditen in ihren
Heimatländern Alternativen suchen und für die Investmentprodukte mit
einer "4 vor dem Komma" immer noch attraktiv erscheinen", kommentiert
Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany.

Spitzenrenditen nach wie vor unter Druck

Die Preise von Core Objekten steigen weiter, das gilt letztendlich
über alle gewerblichen Assetklassen hinweg. Im Bürosegment haben sich
die Spitzenrenditen angesichts der nach wie vor großen Nachfrage
nochmals reduziert. In der Aggregation aller Big 7 sank der
Durchschnittswert um weitere 8 Basispunkte auf 4,37 %. Der Rückgang
betraf dabei nicht alle Märkte gleichermaßen. Einen signifikanten
Rückgang um 25 bzw. 20 Basispunkte gab es in Frankfurt und München,
aber in Düsseldorf und Köln reduzierten sich die Renditen lediglich
aufgrund der Grunderwerbsteuererhöhung in Nordrhein-Westfalen. In
Berlin, Hamburg und Stuttgart verharrten die Renditen auf ihrem
Vorquartalsniveau. Im Ein-Jahresvergleich haben die Bürorenditen
damit im Schnitt um 24 Basispunkte nachgegeben.

Auch bei den anderen Assetklassen ergab sich aufgrund der großen
Nachfrage ein Rückgang der Renditen. Bei Logistikimmobilien sank die
Spitzenrendite im Quartalsvergleich um weitere 12 Basispunkte auf
6,06 % im Schnitt über die Logistikregionen der sieben Hochburgen und
für Fachmarktzentren und Fachmärkte um jeweils 10 Basispunkte auf
5,50 % bzw. 5,90 %. Auch bei innerstädtischen Geschäftshäusern haben
die Preise nochmals angezogen und das bereits niedrige Renditeniveau
nochmals leicht auf 3,97 % gedrückt. Lediglich die Renditen für
Shopping Center verharrten auf ihrem Niveau von 4,50 %.

"Nicht nur angebotsseitig, auch nachfrageseitig wächst derzeit die
Attraktivität der risikoreicheren Core+ und Value Add Produkte. Vor
allem die unzureichenden Renditen im Anleihesegment führen dazu, dass
große Pensionskassen/Staatsfonds im Segment alternativer Anlagen
höhere Renditen benötigen und dazu größere Kapitalbeträge für den
Ankauf zur Verfügung stellen. Damit kommt nun langsam auch Bewegung
in die Renditen für dieses Segment", betont Scheunemann.

Wann das Ende dieser Preissteigerung erreicht sein wird, lässt
sich nur schwer prognostizieren. Solange aber das Zinsumfeld so
bleibt wie jetzt und wir keine exogenen Schocks erleben, akzeptieren
die Investoren auch höhere Preise. Abzuwarten bleibt, wie sich eine
Zinserhöhung in den USA hierzulande auswirken würde, hier könnten
Kapitalströme in Richtung USA umgelenkt werden und in der Folge etwas
Druck von den Renditen nehmen. Bis Ende 2015 rechnen wir mit einem
weiteren Rückgang der Renditen um 10 Basispunkte für Büroimmobilien
und für Shopping Center und um ca. 20 Basispunkte für
Logistikimmobilien, die dann unter die 6 %-Marke rutschen würden.

Auch dann noch gilt: Für Immobilieninvestments gibt es im
Vergleich zu anderen Geldanlagen immer noch ein Renditeplus. Das
befeuert die Investmentmärkte in Deutschland weiterhin. "Im gesamten
Jahr 2015 erwarten wir ein Transaktionsvolumen von spürbar über 40
Mrd. Euro", so Frank Pörschke.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com