Deutscher Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt steuert auf Transaktionsrekord zu

Frankfurt (ots) - Kommt sie oder kommt sie nicht - die Erhöhung
der Leitzinsen? Selten zuvor gab es im Vorfeld einer Sitzung der
US-amerikanischen Notenbank so viel Aufmerksamkeit und Spekulationen
über die weitere Zinsentwicklung wie vor der jüngsten Sitzung im
September. Und nein, der Zinsschritt ist ausgeblieben. Im Dezember
trifft sich die FED zur einer weiteren Zinsdiskussion. Der Druck
steigt und mittlerweile ist tatsächlich von einer marginalen
Zinserhöhung - die erste seit 2006 - auszugehen. Doch was könnte
dieser Schritt für die Investitionsaktivitäten bedeuten?

Dazu Dr. Frank Pörschke, bei JLL CEO Germany: "Der Anlagebedarf
von Kapitalsammelstellen wie Pensionsfonds steigt weltweit weiter
deutlich an. Immer stärker geraten auch Immobilien in den Fokus der
Interessen. Darüber hinaus bleibt das anhaltend niedrige Zinsniveau
nach wie vor die Triebfeder für den enormen Anlagebedarf sämtlicher
institutioneller Investoren. Wie auch immer der Zinsschritt in den
USA ausfallen wird, für Europa und erst recht für Deutschland
erwarten wir deswegen kein Abflauen der Nachfrage nach
Immobilien-Investments." Pörschke weiter: "Eine positive
Unterstützung erfährt das Investmentinteresse im Übrigen nach wie vor
durch die erhöhte Kreditvergabebereitschaft der Banken und ein
insgesamt positives Umfeld auf der Finanzierungsseite."

In Europa wird sich das Zinsniveau angesichts der sich zwar
aufhellenden, aber immer noch fragilen Konjunkturlage kurzfristig
nicht ändern. Und Deutschland mit seinem stabilen
finanzwirtschaftlichen Fundament und der robusten wirtschaftlichen
Entwicklung profitiert besonders von dieser anhaltenden
Niedrigzinsphase, zumindest wenn es wie bei der Immobilie um eine
sehr fremdkapitalintensive Assetklasse geht.

"In absehbarer Zeit rechnen wir nicht mit einem deutlichen Anstieg
des historisch niedrigen Zinsniveaus. Und selbst ein moderater
Anstieg würde das heutige Gesamtbild nicht wesentlich verändern, da
die Kapitalwerte durch den positiven Einfluss der Mieten gestützt
würden", so Pörschke. Und weiter: "Letzteres wird in der Diskussion
um steigende Zinsen häufig vergessen, denn mit einem Zinsanstieg
einher geht eine Verbesserung der ökonomischen Basis, die sich in der
Folge positiv auf die Mietentwicklung auswirken dürfte."

Diese Entwicklung zeigt sich in der Konsequenz auch in den
Investitionstätigkeiten zum Ende des dritten Quartals 2015. So wurden
im Zeitraum Januar bis September insgesamt rund 38,2 Mrd. Euro in
gewerblich genutzte Immobilien in Deutschland investiert, ein Plus
von 50 % gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahresergebnis. Allein
das dritte Quartal trug mit 14,2 Mrd. Euro zu gut 37 % zu diesem
Ergebnis bei. "Für das Gesamtjahr 2015 rechnen wir mit einem
Transaktionsvolumen in Höhe von ca. 55 Mrd. Euro. Das wäre dann nicht
nur der sechste Jahresanstieg in Folge und ein signifikantes
Überschreiten des Zehnjahresschnittes von rund 29 Mrd. Euro, sondern
würde auch einen neuen Rekordwert am deutschen Investmentmarkt
markieren", so Pörschke.

Großtransaktionen nach wie vor gefragt

Das hohe Transaktionsvolumen im dritten Quartal ist umso
bemerkenswerter, weil erstmals in diesem Jahr keine Transaktion
jenseits der 1 Mrd. Euro zum Ergebnis beigetragen hat. Dennoch suchen
die institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland nach wie vor
insbesondere großvolumige Assets oder Portfolios. Auf den gesamten
Dreivierteljahreszeitraum gerechnet vereinen die Top 10 Transaktionen
zusammen rund 7,7 Mrd. Euro und damit 20 % des gesamten
Transaktionsvolumens auf sich. Auch bei der Anzahl der Transaktionen
jenseits der 100 Mio. Euro ist der Appetit der Investoren nach Größe
deutlich abzulesen. Konnten vor Jahresfrist noch 49 Abschlüsse ab 100
Mio. Euro registriert werden, so hat sich dieser Wert 2015
bemerkenswert erhöht und notiert Ende September bei 79 Abschlüssen.

Der Anteil von Portfolios hat sich im Verlauf der letzten drei
Monate zwar leicht reduziert, liegt aber immer noch bei rund einem
Drittel. 12,6 Mrd. Euro entsprechen einer Steigerung gegenüber dem
Vorjahreszeitraum um 64 %. Für den erfolgreichen Verkauf eines
Portfolios ist und bleibt die Portfoliostrukturierung hinsichtlich
der enthaltenen Standort- und Objektqualitäten das A und O. Schwächen
in dieser Hinsicht können den kalkulierten Preis schnell nach unten
drücken, potenzielle Käufer prüfen sehr sorgfältig und sind trotz des
großen Anlagedrucks und trotz des großen Wettbewerbes nicht bereit,
alle Preisvorstellungen der Verkäufer zu akzeptieren. Einzeldeals
machen im aktuellen Dreivierteljahreszeitraum 67 % des
Transaktionsvolumens aus, das Plus gegenüber dem Vorjahr liegt bei
44%, damit leicht unter dem Wachstum des Gesamtmarktes.

Büro wieder beliebteste Assetklasse vor Einzelhandel

Auch wenn die vier größten Transaktionen des Jahres der
Assetklasse Einzelhandel zuzuordnen sind, haben sich nun wieder
Büroimmobilien auf Platz eins der Nutzungsarten geschoben. Ca. 40 %
(15,2 Mrd. Euro) entfallen auf diese Assetklasse, knapp gefolgt vom
Einzelhandel mit 35 % (13,3 Mrd. Euro). Dreiviertel des bundesweiten
Transaktionsvolumens sind damit bereits abgedeckt, die übrigen rund
25 % verteilen sich überwiegend auf Hotels und gemischt genutzte
Immobilien (jeweils 8 %) sowie Lager-/Logistikimmobilien (7 %).

Berlin etabliert sich als Investment "Hot-Spot"

Die Suche und der Wunsch nach nachhaltigen und vor allem großen
Investments "treibt" die Investoren nach wie vor in die großen
Städte. Das Geschehen spielt sich insofern überwiegend in den
Hochburgen ab, knapp 21 Mrd. Euro wurden in den Big 7
zusammengerechnet investiert. Das entspricht einem Anteil von knapp
55 %. Unter den Top 20 Einzeltransaktionen des Dreivierteljahres
befinden sich lediglich vier in Städten außerhalb der Big 7.

"Die Bereitschaft, höhere Investitionsrisiken einzugehen, nimmt
tendenziell weiter zu, führt aber aus unserer Sicht keineswegs zu
einem signifikanten Preisanstieg für Zweitlagen oder B-Objekte, der
bei einem möglichen Zinsanstieg Anlass zu Sorge bereiten würde", sagt
Timo Tschammler, bei JLL Member of the Management Board Germany. Und
weiter: "Die sorgfältige Prüfung der Lage- und Objektqualität ist und
bleibt der Schlüssel für eine positive Rendite und darf bei allem
Investitionsdruck nicht außer Acht gelassen werden."

Unter den Big 7 hat sich Berlin eindrucksvoll als
Investmenthochburg Nummer eins behauptet mit einem Plus von 83 %
gegenüber dem Vorjahr und jeweils rund 1 Mrd. mehr als in München und
Frankfurt. Relativ gesehen hatte allerdings Köln den stärksten
Anstieg in der 12-Monatsbetrachtung. Die aktuell erzielten 980 Mio.
Euro bedeuten zwar den letzten Platz im Big 7-Ranking, das Kölner
Transaktionsvolumen hat sich allerdings verdoppelt.

Anteil des ausländischen Kapitals wächst weiter...

Deutschland hat sich mittlerweile als internationaler Handelsplatz
für Gewerbeimmobilien etabliert. Ausländische Investoren sind sehr
aktiv und machen rund 54 % des investierten Investmentvolumens aus.
Auch 16 der 20 größten Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf
entfallen auf ausländische Kapitalquellen - jeweils sowohl auf
Käufer- als auch auf Verkäuferseite. Mit diesen 16 Transaktionen
wurden Immobilien im Volumen von 9,4 Mrd. Euro verkauft und
gleichzeitig Immobilien im Volumen von 8,8 Mrd. Euro erworben. Bei
den Käufern stammt das meiste Kapital nach wie vor aus Nordamerika
und Frankreich.

Tschammler kommentiert: "Das mittlerweile niedrige Renditeniveau
in Deutschland schreckt ausländische Investoren nicht vor einem
möglichen Engagement in deutsche Gewerbeimmobilien ab. Neben den
direkten Immobilientransaktionen beobachten wir ein verstärktes
Interesse vor allem bei Investoren aus dem asiatischen Raum an
indirekten Investments oder Beteiligungsinvestitionen."

... und die Renditen sinken weiter

An der grundsätzlichen Tendenz bei den Immobilienrenditen hat sich
auch Ende des dritten Quartals nichts geändert. Wenn, dann kennen die
Anfangsrenditen aktuell nur eine Richtung: nach unten. Ein Ende der
Preisrallye bei Core-Immobilien ist derzeit nicht auszumachen und
solange der Mix aus guten wirtschaftlichen Fundamentaldaten,
niedrigen Finanzierungszinsen und der Verfügbarkeit von Fremdkapital
bestehen bleibt, wird sich daran nichts ändern.

Im Bürosegment haben sich die Spitzenrenditen im Verlauf der
letzten drei Monate weiter reduziert. In der Aggregation aller Big 7
sank der Durchschnittswert um weitere 8 Basispunkte auf nun 4,22 %.
Der Rückgang betraf dabei nicht alle Märkte gleichermaßen. Den
stärksten Rückgang gab es erneut in Berlin um 20 Basispunkte auf 4,10
%. In der Hauptstadt haben sich die Renditen damit innerhalb eines
Jahres um 50 Basispunkte reduziert und reflektieren die signifikant
gestiegene Nachfrage nach Büroinvestments. Auch in Hamburg (15
Basispunkte auf jetzt 4,15 %) und in München (10 Basispunkte auf
aktuell 3,75 %) haben weitere Reduzierungen stattgefunden.

Bis auf Shopping Center (hier stagnierten die Renditen bei 4,40 %)
reduzierten sich die Netto-Anfangsrenditen in allen übrigen Sektoren.
Fachmarkzentren, Fachmärkte und Logistikimmobilien verteuerten sich
im Quartalsvergleich jeweils um 15 Basispunkte. Für innerstädtische
Geschäftshäuser liegen die Renditen im Schnitt über alle Big 7
mittlerweile bei nur noch 3,84 % und damit um 8 Basispunkte niedriger
als Ende Juni.

"Bis Ende des Jahres rechnen wir mit einer weiteren Reduzierung
der Renditen bei allen Assetklassen um bis zu 20 Basispunkte. In 2016
dürfte der Preisauftrieb weitergehen, sich dann aber verlangsamen. Da
wir bei den Mieten ebenfalls mit weiteren Anstiegen rechnen, werden
die Büro-Kapitalwerte in der Gesamtjahresbetrachtung 2015 im Schnitt
über alle Big 7 um über 11% ansteigen", so Helge Scheunemann, bei JLL
Head of Research Germany.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com