Solide Grundstimmung trifft auf erschwerte Bankenrefinanzierung

Frankfurt (ots) - Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI)
von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW)
erhöht sich im ersten Quartal 2016 um 1,9 auf 15,0 Punkte. Damit
setzt sich die im letzten Quartal eingetretene Aufwärtsbewegung fort.
Der Anstieg des Index basiert auf einer verbesserten Einschätzung der
Finanzierungssituation in den vergangenen sechs Monaten: Deren Saldo
aus positiven und negativen Antworten legte um 6,8 auf 31,7 Punkte
zu. Unter dem Strich weniger optimistisch zeigen sich die
Einschätzungen für die kommenden sechs Monate. Hier ging der Saldo um
2,9 auf -1,7 Punkte zurück. Trotz des leicht negativen Saldos geht
eine deutliche Mehrheit (70,8%) der Umfrageteilnehmer weiterhin von
gleichbleibend guten Finanzierungsbedingungen im kommenden Halbjahr
aus. Nach wie vor stellt sich die gesamtwirtschaftliche Lage
Deutschlands als sehr solide dar. Consensus Economics nennt in seiner
Februarprognose ein BIP-Wachstum in 2016 von 1,8%.

Wohnimmobilien legen am deutlichsten zu

Bei der Einschätzung der Finanzierungssituation macht sich über
alle Nutzungsarten hinweg eine Verbesserung um 6,8 Punkte auf 31,7
Punkte bemerkbar. Diese ist vor allem auf die äußerst positiven
Rückmeldungen zum Geschäft mit Wohnimmobilienfinanzierungen
zurückzuführen.

Für diese Assetklasse wurde die Finanzierungssituation nochmals
deutlich besser eingeschätzt als im Vorquartal (plus 17,6 Punkte).
Immerhin 75,6% antworten mit "keine Veränderung" bei der Frage nach
der Finanzierungserwartung für die nächsten sechs Monate. Gleichwohl
ist beim Saldo für die Finanzierungserwartung ein Rückgang um 7,2
Punkte zu notieren. Damit bewegt sich der Saldo mit 2,2 Punkten eher
wieder in Richtung der Nulllinie. Während sich auch für die
Einzelhandels- und Logistikimmobilien die Finanzierungserwartung als
weniger optimistisch darstellt (-4,6 bzw. - 4,7 Punkte), steigt die
Einschätzung bei den Büroimmobilien für die kommenden sechs Monate.
Hier sorgt ein Plus von 4,9 Punkten für einen verbesserten,
allerdings immer noch im Negativbereich verharrenden Saldo von -2,2
Punkten Es bleibt auch in diesem Quartal dabei, dass die Mehrheit der
Umfrageteilnehmer keine spürbaren Veränderungen der
Finanzierungsbedingungen im kommenden halben Jahr erwartet. Bei allen
vier Nutzungsarten sind mindestens zwei Drittel der Befragten der
Ansicht, dass die Bedingungen konstant bleiben.

Spürbare Eintrübung an den Refinanzierungsmärkten

Der seit Anfang 2015 bei den Umfrageteilnehmern erkennbare Trend,
die Refinanzierungsmärkte für Fremdkapitalgeber zunehmend
pessimistisch einzuschätzen, setzt sich im ersten Quartal 2016 weiter
fort. Für sämtliche Refinanzierungsinstrumente gehen die Lage- und
Erwartungseinschätzungen zurück. Die Spannweite der Saldenrückgänge
reicht bei der Lageeinschätzung von -0,7 Punkten bei Einlagen bis zu
einem Einbruch von -30,5 Punkten bei Immobilienaktienmärkten -
letzteres sicherlich eine unmittelbare Folge der jüngsten
Kursturbulenzen, die sich auch niederschlagen in der Einschätzung für
die kommenden sechs Monate: bei Immobilienaktienmärkten waren das
immerhin -24,1 Punkte. Unbesicherte Schuldverschreibungen schneiden
bei den Erwartungen der Befragten (-25,5 Punkte) noch schlechter ab.
Nur für Mortgage Backed Securities gehen die Experten per Saldo noch
von einer Verbesserung der Refinanzierungsmöglichkeiten im nächsten
Halbjahr aus. Das zunehmend eingetrübte Stimmungsbild an den
Refinanzierungsmärkten spiegelt sich auch in der Erwartung steigender
Spreads von Hypothekenpfandbriefen und unbesicherten
Schuldverschreibungen gegenüber öffentlichen deutschen Anleihen
wider: 34,7% bzw. 57,7% der Teilnehmer gehen hier inzwischen von
steigenden Refinanzierungskosten binnen sechs Monaten aus.

Welcher Finanzierungsgeber ist besonders geeignet bei regionalen
Finanzierungen jenseits der Top-Standorte?

Über 80% der Umfrageteilnehmer stuften in einer Sonderfrage die
Sparkassen und Volksbanken am Platz oder in der umgebenden Region als
besonders geeignet ein, regionale Finanzierungen (für Transaktionen
mit einem Marktwert zwischen 10 und 20 Mio. Euro und einer
Loan-to-Value Ratio (LTV) von 50%) durchzuführen. Lokale und
regionale Geschäftsbanken, zuständige Landesbanken, Hypothekenbanken
sowie Investmentbanken folgen mit deutlichem Abstand. Andere Anbieter
wie Versicherungen, Kreditfonds oder Crowdfunding-Plattformen halten
nur 13% bis 4% für geeignet.

Flankiert wurde diese Frage nach dem Finanzierungsgeber mit der
Frage, ob Immobilienfinanzierung in regionalen Teilmärkten jenseits
der A- und B-Städte risikobehafteter seien als Finanzierungen mit
einer gleichen Objektqualität in A-Städten. Das Ergebnis: Gut zwei
Drittel der Teilnehmer sehen in 50% LTV-Finanzierungen von
Einzeltransaktionen mit Objektwert 10-20 Mio. Euro ein größeres
Risiko als in Finanzierungen mit gleicher Objektqualität in
A-Städten. 40% sind der Meinung, ein angemessener Margenaufschlag für
entsprechende Deals liege zwischen 11 und 25 Basispunkten.
Geschäftspolitisch kann es für die überregional ausgerichteten
Kreditinstitute angesichts des Margendrucks in den
Core-Finanzierungen von Interesse sein, einen Margenzuschlag bei
gleichem Risiko in den weniger großen Teilmärkten zu realisieren.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com