Deutscher Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt mit außergewöhnlich starkem Schlussquartal

Frankfurt (ots) - Geldpolitik und politische Risiken, zwei
Faktoren, die das abgelaufene Jahr bestimmt haben und auch 2017
bestimmen werden. "Disruptiv" war bislang immer ein Charakteristikum
der Digitalisierung, lässt sich aber auch getrost zur Beschreibung
politischer Entwicklungen nutzen, in Anbetracht von quasi im
Tagesrhythmus wahrnehmbarer Störsignale. Angesichts bevorstehender
Wahlen in Deutschland und Frankreich zum Beispiel und der
Ungewissheit in Sachen Brexit sowie der relativen Unberechenbarkeit
im Verhalten des neuen amerikanischen Präsidenten dürfte die
Bedeutung der Politik sogar noch zunehmen. Und inmitten anstehender
politischer Richtungs-Entscheidungen agieren sowohl die FED als auch
die EZB mit kaum prognostizierbaren geldpolitischen Maßnahmen.
Während die FED mit den bereits erfolgten Zinsschritten eine Wende
der Null-Zinspolitik eingeläutet hat, kämpft die europäische
Zentralbank noch mit schwachen wirtschaftlichen Kennzahlen, der
anhaltenden und in Italien sich verschärfenden Bankenkrise und der
immer noch niedrigen Inflation in Euroland. Das neue Jahr hält
insofern zahlreiche Fragezeichen bereit, auf die es aktuell noch
keine Antworten gibt und die Unsicherheiten schüren.

Und (Finanz-)Märkte mögen keine Unsicherheit. Vertrauensverluste
sind in der Vergangenheit immer wieder auch Auslöser für Zinsanstiege
gewesen (z.B. die Diskussion über Eurobonds). Und auch wenn die
Börsen sich nach politischen Schocks meist wieder schnell erholen,
steht die politische Großwetterlage insgesamt aktuell auf unsicherem
Terrain.

"Noch immer deuten aber alle fundamentalen Marktindikatoren auf
eine Fortsetzung der Hochphase auf den Immobilienmärkten hin. Das
historisch zumindest in unseren Breiten noch nie dagewesene Interesse
an Immobilien wird sich mit hoher Wahrscheinlichkeit fortsetzen, und
dies in allen Sektoren", so Dr. Frank Pörschke, Member of the EMEA
Management Board, CEO JLL Germany. Pörschke weiter: "Die Assetklasse
'Immobilie' hat erheblich an Reife und Eigenständigkeit gewonnen. Sie
ist aus keiner professionellen Anlage-Strategie, aus keinem
zukunftsweisenden Portfolio mehr wegzudenken - in welcher Form auch
immer, als Direktinvestment oder als Beteiligung, etwa über Fonds
oder Aktien. Aber auch für Privatinvestoren sind Immobilien von
größter Relevanz - als Vehikel der Altersvorsorge in unsicheren
Zeiten wie diesen."

Transaktionsvolumen 2016 reiht sich auf Platz 3 ein

Nach sechs Anstiegen in Folge (2010-2015) mit einem Rekordvolumen
im vergangenen Jahr sah es bis weit in den Dezember hinein nicht so
aus, dass das Transaktionsvolumen auf dem deutschen
Gewerbeimmobilienmarkt 2016 die 50 Mrd. Euro-Marke erreichen würde.
Doch ein außergewöhnlich starker Schlussspurt mit zahlreichen
großvolumigen Einzel- und Portfoliotransaktionen sorgte für einen
dynamischen Jahresabschluss. Der Rückgang gegenüber 2015 bewegt sich
deshalb bei nur noch rund 4 %. Nach 2007 (54,7 Mrd. Euro) und 2015
(55,1 Mrd. Euro) reiht sich 2016 mit einem Transaktionsvolumen von
52,9 Mrd. Euro auf Platz 3 in der Langzeitstatistik ein. "Ob die
aufkeimende Unsicherheit dem Markt diesen finalen Push gegeben hat
und das Signing von Transaktionen deshalb vorgezogen wurde, bleibt
Spekulation. Genauso wie es letztendlich nicht zu belegen ist, dass
Kapitalströme signifikant aus Großbritannien nach Deutschland
umgelenkt wurden", so Timo Tschammler, Member of the Management Board
JLL Germany.

"Das historisch niedrige Zinsniveau bleibt nach wie vor die
Triebfeder für den enormen Anlagebedarf sämtlicher institutioneller
Investoren. Allerdings wird es immer herausfordernder, adäquates
Produkt für diesen enormen Kapitalanlagebedarf zu finden. Das gilt
grundsätzlich für alle gewerblich genutzten Assetklassen.
Letztendlich ist das Ergebnis des im Jahresvergleich gesunkenen
Transaktionsvolumens ausschließlich auf diesen Angebotsmangel
zurückzuführen", betont Pörschke.

In der Verteilung des Transaktionsvolumens zwischen Einzel- und
Portfolioabschlüssen hat sich 2016 im Vergleich zu 2015 nichts
geändert. Einzeltransaktionen machen nach wie vor rund 65 % aus,
dafür waren 2016 vier der fünf größten Transaktionen Portfolios mit
Kaufpreisen von jeweils über 750 Mio. Euro. Zu notieren ist dennoch,
dass 2016 die Bedeutung großvolumiger Transaktionen leicht abgenommen
hat. Die 103 Deals jenseits der 100 Mio. Euro-Grenze summierten sich
insgesamt auf über 25 Mrd. Euro - immerhin noch fast die Hälfte des
gesamten Volumens, aber leicht rückläufig gegenüber 2015, als der
Anteil der Transaktionen im dreistelligen Mio.-Euro-Bereich noch über
50 % lag.

"Auch der Blick in das Jahr 2017 wird wie selten zuvor bestimmt
durch die politischen Rahmenbedingungen. Eine Reihe von Wahlen steht
an, die die Parteienlandschaft in Ländern wie Frankreich, Niederlande
oder auch in Deutschland durcheinanderbringen könnte. Es bleibt
abzuwarten, wie die weitere wirtschaftliche Entwicklung insbesondere
in den USA und in Europa vor diesem Hintergrund ausfällt und wie die
Zentralbanken letztendlich hierauf reagieren werden", so Tschammler.
Und weiter: "Die Zeit der Nullzinsen scheint zumindest vorbei und mit
anziehender Inflation und steigenden Renditen an den Anleihemärkten
rücken auch wieder andere Finanzmarktprodukte, insbesondere
Staatsanleihen, in den Fokus der Investoren. Damit wird auch der
Kapitaldruck auf Immobilien etwas nachlassen. Deutschland behält nach
wie vor sein Label als ein 'safe haven', bietet aufgrund der relativ
starken ökonomischen und immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten
nach wie vor gute Investmentmöglichkeiten. Das Transaktionsvolumen
könnte sich 2017 insofern durchaus erneut zwischen 45 und 50 Mrd.
Euro bewegen."

Leichter Nachfragerückgang in den Big 7 - Frankfurt erobert seinen
Platz als Investmenthauptstadt zurück

In der Gesamtjahresstatistik 2016 entfielen auf die sieben großen
deutschen Investmentmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart aggregiert rund 56 % des
deutschlandweiten Transaktionsvolumens (29,6 Mrd. Euro). In Bezug auf
das Volumen sind das zwar ca. 5 % weniger als 2015, der relative
Anteil ist allerdings konstant geblieben. Positiv hierauf hat sich
das 3,3 Mrd. Euro schwere Office First Portfolio, deren Büroobjekte
überwiegend in einer der Big 7 befinden, ausgewirkt. "Im
Umkehrschluss bedeutet dies, dass außerhalb der etablierten
Investmentmärkte gut 23 Mrd. Euro investiert wurden, rund eine Mrd.
Euro weniger als noch 2015", so Helge Scheunemann, Head of Research
JLL Germany.

Nachdem im Ranking der Big 7 im Jahresverlauf 2016 entweder Berlin
oder München führend waren, hat sich zum Ende des vierten Quartals
Frankfurt eindrucksvoll als Investmenthauptstadt zurückgemeldet.
Zahlreiche großvolumige Transaktionen konnten noch realisiert werden
und insgesamt wurden knapp 7,3 Mrd. Euro investiert, ein Plus von 20
% gegenüber 2015. Auf Platz 2 folgt München mit rund 6,4 Mrd. Euro
und einem Plus von 11 %. Dann erst platziert sich die Hauptstadt auf
Platz 3 mit knapp 5 Mrd. Euro und einem Minus von 38 % - allerdings
im Vergleich zum herausragenden (Rekord-)Jahr 2015. Während auch in
Düsseldorf mit -24 % und Köln mit -12 % Umsatzrückgänge zu
verzeichnen waren, legte das Transaktionsvolumen in Hamburg um 14 %
auf gut 4,8 Mrd. Euro und auch in Stuttgart um rund 7 % auf gut 2
Mrd. Euro zu.

Alle Assetklassen auf dem Einkaufszettel der in- und ausländischen
Investoren

Die Büroimmobilie blieb auch 2016 mit rund 45 % (etwa 24 Mrd.
Euro) Anlegers präferierte Assetklasse, gefolgt von
Einzelhandelsobjekten mit 23 % (12 Mrd. Euro). Mit jeweils rund 9 %
erzielten Lager-/Logistik- sowie Hotelimmobilien ähnlich hohe
Anteile, wobei für logistisch genutzte Immobilien mit 4,7 Mrd. Euro
ein neuerliches Rekordergebnis erzielt wurde. Gemischt genutzte
Immobilien kommen auf ca. 6 %. Die restlichen 7 % gehen in erster
Linie auf das Konto von Investments in Spezialimmobilien wie Pflege-
und Seniorenheimen. "Auf der Suche nach attraktiven und lukrativen
Alternativen, die eine höhere Rendite erwarten lassen, ist eine
stetig steigende Nachfrage nach solchen Objekten abseits der
etablierten Nutzungen zu beobachten. So wurde allein für Pflege- und
Seniorenheime deutlich mehr investiert als in den Jahren 2014 und
2015 zusammen", so Scheunemann.

"Der deutsche Immobilienmarkt hat über alle Assetklassen hinweg
nichts von seiner Attraktivität für ausländische Investoren
eingebüßt. Diese haben ihre Aktivitäten hierzulande sogar noch
ausgebaut und damit ihren Bestand an Immobilien erhöht", betont Timo
Tschammler. Bezogen auf das gewerbliche Transaktionsvolumen beläuft
sich ihr Anteil 2016 bei rund 45 % und damit leicht über dem
Durchschnittswert der letzten fünf Jahre (43%).

Weitere Renditekompression mit steigenden Kapitalwerten

Die starke Nachfrage hat dafür gesorgt, dass die Anfangsrenditen
im Jahresverlauf weiter gesunken sind. Im Mittel über alle Big 7
gaben die Spitzenrenditen für Büroimmobilien 2016 um 59 Basispunkte
auf 3,56 % nach. "Das ist die stärkste Renditekompression innerhalb
eines Jahres während der letzten 10 Jahre", so Scheunemann. Neben
dieser weiteren Renditekompression haben auch die Mieten 2016 weiter
zugelegt. Damit sind die Büro-Kapitalwerte 2016 im Schnitt über alle
Big 7 hinweg um über 20 % angestiegen. "2017 wird sich der
Preisauftrieb mit einem Plus von 7 % voraussichtlich deutlich
verlangsamen. Umso mehr wird es für Investoren auf das Mietwachstum
und auf eine realistische Einschätzung des Wachstumspotenzials
ankommen", so Tschammler.

Die Renditekompression trifft, wenn auch nicht so ausgeprägt, auch
auf die anderen Assetklassen zu. Die starke Nachfrage gepaart mit
einem deutlichen Mangel an guten Produkten hat sich besonders für
Fachmarktzentren bemerkbar gemacht. Hier reduzierten sich die
Anfangsrenditen um 35 Basispunkte auf nun 4,90 %. Für innerstädtische
Geschäftshäuser gaben die Renditen um 24 Basispunkte nach und
erzielten im Schnitt 3,51 % über die Big 7 hinweg. Auch für Shopping
Center bewegten sich die Renditen um 25 Punkte nach unten auf 4,00
%. Die Renditen für einzelne Fachmärkte gaben dagegen nur leicht um 5
Basispunkte (auf 5,45 %) nach. Auch für Lager-/Logistikimmobilien
zeigten sich die Investoren preisaggressiv, ein Spiegelbild des
erzielten Rekord-Transaktionsvolumens. Im Mittel über die Big 7-
Logistik-Regionen konnten 5,01 % und damit 26 Basispunkte weniger als
noch Ende 2015 erzielt werden.

Anlagestrategie ändert sich nicht grundsätzlich

Trotz des Preisanstiegs ist nicht festzustellen, dass Investoren
ihre Anlagestrategie grundsätzlich ändern, wenngleich eine leicht
erhöhte Risikobereitschaft zu erkennen ist. Für Büroimmobilien gilt
zumindest, dass sich der Suchradar erweitert hat und vermehrt auch
gute Objekte in Zweitlagen von A-Städten in den Fokus rücken. Dies
hat auch an diesen Standorten ein Sinken der Renditen zur Folge.
Allerdings ist der Abstand zur Spitzenrendite nach wie vor groß
genug, um damit das erhöhte Risiko abzufedern", notiert Timo
Tschammler.

Über 80 % des in Büroimmobilien investierten Kapitals floss 2016
in eine der Big 7, das heißt im Umkehrschluss, dass in anderen
Märkten in Bezug auf diese Assetklasse eher nur verhalten gekauft
wird - auch hier zum einen eine Folge des geringen Angebots. "Aber
ebenso ein Hinweis darauf, dass die Marktteilnehmer nicht bereit
sind, jedes Risiko einzugehen. Als weiteres Regulativ im Markt wirkt
die nach wie vor eher konservative Finanzierungshaltung der Banken.
Eine immer stärker werdende Regulierung der Aufsichtsbehörden bremst
die Kreditvergabe für Finanzierungen außerhalb des klassischen
Core-Produkts", so Tschammler.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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