Wohnkosten: Eigentum schlägt Miete / Selbstnutzer haben zwar anfangs höhere Ausgaben fürs Wohnen, doch nach wenigen Jahren wendet sich das Blatt - Liquiditätsrendite von 300 Euro monatlich im Alter (F

Berlin (ots) -

Selbst Mieterhaushalten mit mittleren Einkommen erscheint die
Anschaffung eigener vier Wände oft als "zu teuer". Tatsächlich liegt
die Anfangsbelastung von frisch gebackenen Wohneigentümern in der
Regel höher als die Wohnkosten vergleichbarer Mieterhaushalte. Auf
längere Sicht jedoch sieht das Bild anders aus, wie eine aktuelle
Analyse des Berliner Forschungsinstituts empirica in Zusammenarbeit
mit LBS Research ergibt. Während die Mieterhaushalte im Zeitablauf
mit weiter steigenden Wohnkosten konfrontiert sind, sinken bei den
Eigentümern die Ausgaben fürs Wohnen kontinuierlich. Das Blatt wendet
sich bereits ab Anfang 50. Im Alter, wenn die Immobilie schuldenfrei
ist, muss der Wohneigentümer nur noch jeden sechsten Euro fürs Wohnen
ausgeben, der Mieter fast jeden dritten Euro.

Die Wissenschaftler haben auf Basis der aktuellen Einkommens- und
Verbrauchsstichproben (EVS) des Statistischen Bundesamtes die
Wohnkosten von Mieter- und Eigentümerhaushalten im Zeitablauf
untersucht. Um einen "fairen" Vergleich beider Gruppen zu
gewährleisten, wurden nur Mieter und Eigentümer mit einem
Nettomonatseinkommen zwischen 2.000 und 3.000 Euro betrachtet.
Unterschiede bei den Wohnungsgrößen wurden hingegen nicht
berücksichtigt, sondern jeweils die tatsächlichen Wohnkosten von
Mietern und Eigentümern herangezogen: Bei Mietern die
Bruttowarmmiete, bei Eigentümern die Ausgaben für Zins und Tilgung
sowie "kalte" und "warme" Nebenkosten.

Wie die Auswertung zeigt, haben in jungen Jahren selbstnutzende
Eigentümerhaushalte meist höhere Wohnkosten als vergleichbare
Mieterhaushalte zu tragen. Mit fortschreitender Tilgung der
Baukredite dreht sich jedoch die Belastungskurve zum Nachteil der
Mieter, die nicht nur die Bruttowarmmiete aufbringen müssen, sondern
im Trend auch mit steigenden Mieten konfrontiert sind. Ihr
anfänglicher Vorteil bei den Wohnkosten schmilzt damit dahin, während
die Eigentümer ihre Finanzierungslast allmählich abbauen und damit
ihre Wohnkosten reduzieren, so LBS Research.

In Zahlen: Unter 40-Jährige geben im Durchschnitt 619 Euro
monatlich für die Miete einschließlich aller Nebenkosten aus.
Eigentümer dieser Altersklasse müssen zunächst tiefer in die Tasche
greifen: Ihre Belastung liegt im Schnitt bei 729 Euro; beim frisch
gebackenen Erwerber, der noch nichts getilgt hat, sogar bei monatlich
861 Euro. Bei den über 64-Jährigen beträgt die Miete im Schnitt 688
Euro; dies entspricht annähernd einem Drittel Ihres verfügbaren
Einkommens im Rentenalter. Dass die Mietbelastung bei älteren
Haushalten höher ist, erklären die Wissenschaftler einerseits mit
Mietsteigerungen über die Jahrzehnte und andererseits mit dem
sogenannten "Remanenzeffekt". Damit ist gemeint, dass größere
Familienwohnungen nach Auszug der Kinder nicht aufgegeben, sondern in
der Regel weiter bewohnt werden.

Der Eigentümer hingegen senkt im Zeitablauf seine Wohnkosten in
dem Maße, indem er seine Finanzierungslasten reduziert, insbesondere
durch regelmäßige Kredittilgungen. Kurz vor Eintritt in den Ruhestand
belaufen sich seine Wohnkosten im Schnitt nur noch auf 499 Euro im
Monat. Ist die Immobilie schuldenfrei, reduzieren sich seine
Wohnkosten auf monatlich 386 Euro, so LBS Research.

Während der Mieter in jungen Jahren ca. ein Viertel seines
Einkommens für eine warme Wohnung ausgibt, muss der Selbstnutzer
anfangs jeden dritten Euro für das Wohnen aufwenden und sich
gegenüber dem Mieter im Konsum entsprechend einschränken. Aber schon
in der Familienphase (40 bis 54 Jahre) gleicht seine Belastung
derjenigen des Mieters; beide Gruppen geben dann etwa ein Viertel
ihres Einkommens für das Wohnen aus. In den Folgejahren öffnet sich
die Schere dann weiter zu Gunsten des Eigentümers. Schuldenfreie
Selbstnutzer geben im Ruhestand nur noch jeden sechsten Euro, also 16
Prozent ihres Einkommens für das Wohnen aus, was letztlich nur noch
die eigentlichen Wohnnebenkosten (Energiekosten, Reparaturen, "kalte"
Nebenkosten wie z. B. Straßenreinigung) umfasst. Bei Mieterhaushalten
dagegen beanspruchen die Wohnkosten in Form der Bruttowarmmiete fast
ein Drittel des Haushaltsbudgets.

Trotz ihrer geringeren Wohnkosten genießen die Eigentümer auch
meist mehr Wohnqualität, da sie über größere Wohnflächen und eine oft
bessere Ausstattung verfügen. Gleichzeitig haben sie die Sicherheit
eines dauerhaften Daches über dem Kopf und müssen sich keine Sorgen
um Mieterhöhungen oder Verdrängung machen. Der entscheidende Vorteil
des schuldenfreien Wohneigentümers, so die Forscher, liegt aber in
seiner "Liquiditätsrendite": Ihm stehen über 300 Euro mehr für
Konsumzwecke zur Verfügung als dem Mieter.

Ein interessantes Nebenergebnis der Untersuchung hin:
Eigentümerhaushalte bewirtschaften ihre Wohnung, bezogen auf die
Wohnnebenkosten pro Quadratmeter, günstiger als Mieter. Dies, so die
Immobilienexperten von LBS Research, liegt daran, dass eine große
Zahl der Wohneigentümer im Eigenheim lebt und deshalb weniger Geld
für "Gemeinschaftseigentum" (Aufzug, Hausmeister) aufbringen muss.
Auch dürften Wohneigentümer bei kleineren Reparaturen öfter selbst
Hand anlegen.

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