JLL und ZEW: Weiterhin gedämpfte Stimmung bei Immobilienfinanzierern

Frankfurt (ots) - Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI)
von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW)
zeigt im 2. Quartal 2017 einen Anstieg um 6,5 Punkte und bilanziert
damit den ersten Zuwachs seit dem 1. Quartal 2016. In summa verbleibt
der Index trotzdem im Minusbereich (minus 5,5). Trotz des Anstiegs
verharrt das Finanzierungsbarometer damit erstmals seit fünf Jahren
in zwei aufeinander folgenden Quartalen im Negativbereich. Die
Stimmung am Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen bleibt
nach wie vor gedämpft.

Bezogen auf die letzten sechs Monate kann die
Finanzierungssituation als leicht verbessert eingeschätzt werden. Der
entsprechende Saldo aus positiven und negativen Bewertungen legt um
6,7 auf 5,4 Punkte zu. Andererseits rechnen die Finanzierungsexperten
für die kommenden sechs Monate mit einer Verschlechterung der Lage:
Der entsprechende Saldo der Finanzierungserwartung verbleibt trotz
des Anstiegs um 6,3 Punkte mit minus 16,3 Punkten deutlich im
negativen Bereich. Gleichzeitig sehen nach wie vor etwa drei Viertel
der Umfrage-Teilnehmer weder im Rück- noch im Ausblick spürbare
Veränderungen.

Die erwartete Eintrübung der Finanzierungsbedingungen ist bisher
nicht in spürbarem Umfang eingetreten. Auf dem
Immobilieninvestmentmarkt bleiben die Volumina hoch. Die negativen
Finanzierungserwartungen dürften dem sich inzwischen auf alle
Nutzungsarten und Risikoklassen verlagernden Margendruck sowie dem
unverändert als belastend gewerteten regulatorischen Umfeld
geschuldet sein. Zwar gab es für die Kredit- und Kapitalmärkte bei
der letzten EZB-Ratssitzung leichte Anzeichen für einen allmählichen
Ausstieg aus der nach wie vor äußerst expansiven Geldpolitik. Die
Anleihekäufe werden bis Ende des Jahres aber in unverminderter Höhe
fortbestehen und auch der Leitzins wird bei null bleiben. Im Bereich
der langfristigen Zinseinstände hat sich die Zinskurve rund 50
Basispunkte vom bisher niedrigsten Stand Ende 2016 nach oben bewegt.

Erwartungen insbesondere bei Einzelhandelsfinanzierungen getrübt

Alle vier Nutzungsarten (Büro, Logistik, Einzelhandel, Wohnen)
zeigen eine stabile bis leicht verbesserte Entwicklung bei
rückläufigen Geschäftserwartungen für die kommenden sechs Monate.
Insbesondere die Erwartungen an die Finanzierung von
Einzelhandelsimmobilien werden negativer eingeschätzt: Sie notieren
auf dem niedrigsten Wert seit Ende 2012. Weniger pessimistisch, wenn
auch weiterhin verhalten sind die Erwartungen bei Büro- und
Wohnimmobilien.

Aufhellung bei der Bewertung der Refinanzierungsinstrumente

Anders als zu Jahresbeginn sehen die Experten keine weitere
Verschlechterung beim Status der Refinanzierungsinstrumente. Die
Salden aus positiven und negativen Einschätzungen legen deutlich zu
und liegen wieder im positiven Bereich. Auch die Erwartungen an die
Entwicklung der Refinanzierungsmärkte in den kommenden sechs Monaten
zeigen sich deutlich verbessert. Der Pessimismus ist weitestgehend
verflogen und in vorsichtigen Optimismus umgeschlagen. Lediglich noch
bei unbesicherten Schuldverschreibungen und Immobilienaktien erwarten
in der aktuellen Umfrage mehr Experten eher eine Verschlechterung als
eine Verbesserung.

Sinkende Margen und steigende LTVs

Die Finanzierungsexperten warden jeweils im zweiten Quartal
zusätzlich um Einschätzungen zu marktüblichen Margen und
Loan-to-Value Ratios für Objektfinanzierungen in den Risikoklassen
"Core" und "Value-Add" gebeten. Vor allem im Core-Segment hat sich
der längerfristige Abwärtstrend demnach fortgesetzt: Nach einem
kurzzeitigen Anstieg 2016 nannten die Experten für jede Nutzungsart
wieder niedrigere Margen. Bei Büro und Logistik sind die Margen auch
in der Risikoklasse Value-Add rückläufig. Je nach Nutzungsart liegen
die Durchschnittsmargen bei Value-Add-Finanzierungen 50-70 bps
oberhalb von Core.

Bei der Einschätzung markttypischer LTVs zeichnen sich sowohl im
Core- als auch im Value-Add-Segment gegenüber 2016 in allen
Nutzungsarten Zunahmen ab. Im Core-Segment liegt die durchschnittlich
genannte Fremdfinanzierungsquote derzeit zwischen 66 % bei Logistik
(2016: 60 %) und 74 % bei Wohnen (2016: 67 %). Die
Fremdfinanzierungsquoten bei Value-Add-Projekten sind niedriger als
bei Core.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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