Gewerblicher Wohninvestmentmarkt schließt 2017 mit drittbestem Ergebnis der letzten 10 Jahre ab - Spezialfonds und börsennotierte Wohnungsunternehmen Kopf an Kopf

Frankfurt (ots) - Der gewerbliche Wohninvestmentmarkt* hat das
Jahr 2017 in einer sehr guten Verfassung abgeschlossen. Mit einem
Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios von 15,7 Mrd.
Euro wurde der Vorjahreswert um fast 15 % übertroffen, der
5-Jahreschnitt nahezu egalisiert und das 10-Jahresmittel um 40 %
getoppt. Nach dem Ausnahmejahr 2015 und dem leicht stärkeren Ergebnis
in 2013 wurde damit das drittbeste Ergebnis der letzten 10 Jahre
erzielt. Dabei wechselten etwa 129.200 Wohnungen die Eigentümer. Die
Investoren waren in der zweiten Jahreshälfte mit 5 Mrd. Euro
Transaktionsvolumen im dritten und mit 4,8 Mrd. Euro im
Schlussquartal wesentlich aktiver als in den ersten sechs Monaten
(5,9 Mrd. Euro).

2017 entfielen 83 % des Umsatzes auf Portfolios mit weniger als
2.000 Einheiten, d.h. das Marktgeschehen wurde maßgeblich durch
kleinere Transaktionen geprägt. Zehn Transaktionen mit über 2.000
Wohnungen machten mit 2,7 Mrd. Euro 17 % des Gesamtvolumens aus. In
Folge der immer kleineren Losgrößen hat die durchschnittliche
Transaktionsgröße gegenüber dem Vorjahr weiter abgenommen. Im Mittel
wurden knapp 300 Wohneinheiten pro Transaktion gehandelt. Das ist nur
noch die Hälfte des Mittels der letzten fünf Jahre.

Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL
Germany: "Ursache für diese schon seit geraumer Zeit zu beobachtende
Entwicklung sind weiter angepasste Bestands-Strategien.
Portfoliobereinigungen, Portfoliofokussierungen und
Spezialisierungen, Forward Deals, aber auch der verstärkte Erwerb von
gemischt genutzten Objekten sind aktuell prägend für die Aktivitäten
der Marktteilnehmer." Der Wohninvestmentexperte weiter: "Die
Portfoliobereinigung wird maßgeblich von den großen börsennotierten
Wohnungsunternehmen durchgeführt, die ihr Gesamtportfolio
entsprechend ihrer Gesamt-Anlage-Strategie und ihrer Infrastruktur
für die Bewirtschaftung ausrichten. Käufergruppen dieser Portfolios
und Objekte waren in großem Maßstab spezialisierte Asset- und
Fondsmanager, die diese Portfolios hinsichtlich ihres Ertrages weiter
optimieren. Diese Optimierungsverkäufe summierten sich 2017 auf ca.
1,7 Mrd. Euro."

Bereits seit einigen Jahren ist der Vorab-Erwerb von
Projektentwicklungen eine Möglichkeit insbesondere für deutsche
Spezialfonds, in Alternativen zu Gebäuden mit laufenden Mieterträgen
zu investieren. "Insgesamt wurden 2017 Forward-Deals in einer
Größenordnung von 4,1 Mrd. Euro getätigt. Das ist ein Viertel mehr
als noch 2016 und mehr als doppelt so viel wie im 5-jährigen Mittel",
so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und weiter: "Die
Fonds nutzen Kapital von langfristig orientierten Anlegern aus dem
Bereich der Versorgungs- und Pensionskassen, um als Käufer von
Projektentwicklungen aufzutreten. Nicht zu unterschätzen sind aktuell
auch kommunale Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften als Käufer
von neuen Wohnungsbauprojekten. Deutschlandweit erwarb diese
Käuferklasse Wohnprojekte im Wert von mehr als einer halben Milliarde
Euro in den Großräumen Berlin, Frankfurt/Rhein-Main und Köln." Last
but not least nimmt auch das Interesse an gemischt genutzten
Quartieren mit einer Risikoverteilung auf mehrere Nutzungsklassen zu.
Das beinhaltet u.a. die Entwicklung von Wohnhochhäusern mit Hotel-,
Einzelhandels- und Büroeinheiten, aber auch ganzen Stadtquartieren.
Konstantin Kortmann: "Dieser Trend, dass gemischt genutzte Objekte
mit einem signifikanten Wohnanteil von Investoren auch zur
Diversifizierung ihrer Strategie genutzt werden, ist relativ neu.
Inwieweit sich hier möglicherweise ein globaler Trend der
Urbanisierung abzeichnet oder lediglich der schlichte Mangel an
Objekten mit einer einzigen Nutzungsart, wird sich in den kommenden
zwei bis drei Jahren zeigen. In ostasiatischen Innenstädten zum
Beispiel werden gemischt genutzte Objekte auf jeden Fall schon heute
als etablierte Anlage wahrgenommen."

Die verschiedenen Strategien führen im Ergebnis dazu, dass sowohl
bei Bestandsobjekten als auch bei Projektentwicklungen die Preise
weiter gestiegen sind. So müssen für Bestandsportfolios im Mittel
etwa 100.000 Euro/Wohneinheit bezahlt werden - das sind ohne
Qualitätsbereinigung 20 % mehr als 2016. Der Anstieg bei
Projektentwicklungen ist mit 12 % auf 260.000 Euro/Wohneinheit etwas
weniger stark, allerdings mit einer höheren Basis und einer besseren
Vergleichbarkeit der Objekte. Angesichts der beobachteten Tendenz der
Bewohner von Ballungsräumen, ins günstigere Umland auszuweichen,
erwarten die Käufer bei den bereits hohen Mietniveaus in den
deutschen Großstädten in Verbindung mit dem ausgeprägten
Mieterschutz, dass die Mietpreisdynamik bei Neubauprojekten etwas
nachlässt und die Preise langsamer steigen. Insbesondere die
nachhaltige Erzielbarkeit der Anfangsmieten in der Zweit- oder
Drittvermietung wird kritisch hinterfragt.

Hinsichtlich des Auf- und Abbaus von Wohnimmobilienvermögen
lieferten sich 2017 deutsche Spezialfonds und große
Aktiengesellschaften bzw. Wohn-REITs ein Kopf-an-Kopf-Rennen.
Letztere entschieden dieses Rennen für sich mit etwa 2,6 Mrd. Euro
Netto-Vermögenszuwachs, 100 Mio. mehr als die Spezialfonds. Die
größte Wertschöpfung betrieben die Projektentwickler, indem sie netto
etwa 6,4 Mrd. Euro bei Projektentwicklungen einnahmen.

Regional ergibt sich dasselbe Bild wie in den Jahren zuvor: Berlin
steht einsam an der Spitze mit einem Transaktionsvolumen von 3,6 Mrd.
Euro und damit einem Anteil von fast einem Viertel des gesamten
deutschlandweiten Volumens. Verglichen mit dem Vorjahr konnte dabei
ein Zuwachs von 25 % erreicht werden. Hamburg (1 Mrd. Euro, + 56%),
Düsseldorf (820 Mio. Euro, +112%) und das Ruhrgebiet (650 Mio. Euro,
+21%) folgen auf den Plätzen. Den mit 15 % größten Anteil
internationalen Kapitals von Transaktionen mit regionalem Schwerpunkt
kann Hamburg aufweisen. Auf gesamtdeutscher Ebene kommt etwa ein
Viertel des investierten Kapitals aus dem Ausland und bewegt sich
damit auf ähnlichem Niveau wie im Vorjahr. Top-Investoren waren
israelische Investoren mit 1,4 Mrd. Euro Investitionsvolumen, gefolgt
von Kapitalgebern aus der Schweiz (840 Mio. Euro) und Frankreich (700
Mio. Euro).

Was sich bereits Ende des vergangenen Jahres andeutete, könnte
sich im laufenden Jahr verstärken: die Expansion großer
Wohnungsinvestoren in andere europäische Länder. So hatte etwa
Vonovia bekannt gegeben, den österreichischen Wohnungskonzern Buwog
übernehmen zu wollen. Mit einem Gesamtportfolio von etwa 50.000
Wohnungen in Deutschland und Österreich ist diese Übernahme etwa 5,2
Mrd. Euro schwer, mit einem deutschen Anteil von ca. 2,9 Mrd. Euro.
Nach der conwert-Übernahme Anfang 2017 bereits die zweite Transaktion
der Vonovia auf dem österreichischen Markt. Andere Konzerne wie
Patrizia mit einigen ihrer Fonds investieren bereits seit einigen
Jahren u.a. in Skandinavien oder Spanien. Konstantin Kortmann: "Für
den Transaktionsmarkt hierzulande bedeuten solche Entwicklungen, dass
auch deutsche Wohnungsinvestoren zunehmend mit den Usancen und
Preisniveaus im Ausland vertraut werden. Die umgekehrt weiter
stattfindende Expansion ausländischer Kapitalgeber nach Deutschland,
der anhaltende Boom bei den Projektentwicklungen und
Preissteigerungen bei Bestandsportfolios könnten dazu führen, dass
2018 wiederholt ein Transaktionsvolumen um die 14 -15 Mrd. Euro
erreicht werden kann."

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens
10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen
mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell