Wohnungsmärkte: Niedrigstes Wachstum bei Miet- und Kaufpreisen seit 2009/2010

Frankfurt (ots) -

- Im zweiten Halbjahr 2017 hat sich das Wachstum der angebotenen
Mietpreise* in fünf der acht von JLL untersuchten Städten
(Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München
und Stuttgart) beruhigt. Nach 6 % im Vorjahr beträgt das
gemittelte Plus auf Jahressicht knapp 2 %. Die Spanne reicht
dabei von 1,0 % in Hamburg bis 9,1 % in Berlin, München bleibt
mit 18,45/m²/Monat teuerste Stadt.
Seit der ersten Analyse im Jahr 2004 ergibt sich über alle
Städte hinweg eine mittlere, jährliche Wachstumsrate von 3 %.
Die Preise haben sich seit damals um 50 % erhöht.

- Ebenfalls leicht abgeschwächt hat sich das Wachstum angebotener
Kaufpreise bei Eigentumswohnungen*. Gemittelt ist auf
Jahressicht ein Plus von 5 % zu notieren. Köln und Frankfurt
verteuerten sich auf Jahressicht am stärksten. Mit Abstand am
meisten müssen die Käufer in München zahlen. Dort liegt der
Angebotspreis bei 6.880 Euro/m². Für den Zeitraum ab der ersten
Analyse 2004 ergibt sich für die Kaufpreise eine mittlere
Wachstumsrate zwischen jährlich 1,0 % (Leipzig) und 6,4 %
(Berlin). Die Kaufpreise haben sich seitdem durchschnittlich um
89 % erhöht.

"Nachdem im ersten Halbjahr insgesamt eine recht deutliche
Erhöhung der Mieten zu beobachten war, in der deutschen als auch der
bayerischen Hauptstadt sogar einmal mehr mit Rekordtempo auf
Höchstwerte, ist diese Entwicklung in den meisten Städten in der
zweiten Jahreshälfte 2017 gestoppt", so Roman Heidrich, Team Leader
Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Heidrich weiter: "Damit
fällt das Mietpreiswachstum über alle Städte betrachtet zwar so
schwach wie seit 2010 nicht mehr aus. Das inzwischen erreichte
Mietniveau ist aber trotz steigender Neubautätigkeit teilweise so
hoch, dass Wohnungssuchende mangels adäquaten Angebots verstärkt zu
Ausweichbewegungen ins Umland veranlasst werden. Oder sie ziehen
einen Einstieg ins Eigentum vor". Und weiter: "Außer in Leipzig, das
noch relativ am Anfang seines Mietpreiszyklus steht, ist in den
Großstädten insgesamt in 2018 von einer eher moderateren
Mietpreisentwicklung auszugehen, die mittelfristig aber deutlich
oberhalb der Inflationsrate liegen dürfte."

Sebastian Grimm, Team Leader Residential Valuation Advisory JLL
Frankfurt, ergänzt: "Die derzeitigen Preisentwicklungen auf dem
Mietwohnungs- sowie dem Eigentumsmarkt sind nicht einfach eins zu
eins vergleichbar. Die Märkte sind unterschiedlich groß, haben
unterschiedliche Produkte und eine oft unterschiedliche Klientel mit
unterschiedlichen Anforderungen und Bedürfnissen. Höhere
Steigerungsraten im Eigentumsmarkt haben nicht per se und automatisch
Rückschläge in diesem Segment zur Folge oder sind an sich ungesund.
In weniger als der Hälfte geht es beim Kauf einer Wohnimmobilie nicht
um eine anschließende Vermietung, sondern um eine Investition in
eigene vier Wände, um Eigennutzung also. Die derzeitigen
Preisanstiege im Eigentumswohnungsmarkt sind vielschichtig und auch
begründbar. Zu weiteren Steigerungen - nicht in jeder Stadt und nicht
in allen Segmenten gleich, insgesamt vielleicht auch weniger stark,
dürfte es im laufenden Jahr auch bei den Kaufpreisen kommen. Solange
die Zinsen niedrig bleiben, sind preisliche Übertreibungen in den
untersuchten Städten unwahrscheinlich. Ausnahmen wird es immer geben.
Ein Auge auf Entwicklungen im Markt sollte ein Investor immer haben".

Zu diesen Ergebnissen kommen die Residential City Profiles** von
JLL, die ab dem 20. Februar 2018 unter
http://www.jll.de/germany/de-de/research/wohnen zum Download zur
Verfügung stehen.

Untersuchungsergebnisse im Überblick

Völlig unzureichende Bautätigkeit in Berlin - Zahlungsbereitschaft
in Münchens Mietmarkt scheint im oberen Segment ausgereizt

Berlin bleibt zwar bei den angebotenen Mietpreisen auf Jahressicht
mit 9,1 % die Stadt mit dem höchsten Preisschub (H2 2017/H2 2016),
erfährt aber eine deutliche Abschwächung der Zuwachsrate im Vergleich
der beiden Halbjahre 2017 (H1 2017 lag das Plus bei 13 %).
Mietwohnungen gehen nun im Mittel für 11,10 Euro/m²/Monat in die
Vermietung. Seit 2004 haben sich die Mieten in der Hauptstadt damit
fast verdoppelt.

Für Leipzig wird im zweiten Halbjahr zwar die zweithöchste
Wachstumsrate (7,5 % auf Jahressicht) registriert, die Mieten in der
Stadt kommen aber auch von dem mit Abstand niedrigsten Niveau. Sie
liegen im zweiten Halbjahr 2017 bei 6,85 Euro/m²/Monat und damit 39,8
% über den angebotenen Mieten in 2004.

"Sowohl in der Hauptstadt als auch Leipzig werden nach wie vor
hohe Zuzugszahlen verzeichnet bei einer gleichzeitig völlig
unzureichenden Bautätigkeit gerade im Mietwohnungssegment", so Roman
Heidrich. Und er fährt fort: "Die viel zu späte Erkenntnis, dass die
Hauptstadt mehr Neubau braucht und die daraus resultierende jahrelang
fehlende Wohnungsbaupolitik, behindern nach wie vor zügige
Wohnungsbauinvestitionen. Natürlich spielen dabei auch die deutlich
gestiegenen Baukosten beim Wohnungsneubau, verursacht durch die hohen
energetischen Anforderungen, eine nicht zu unterschätzende Rolle".

Deutlich niedriger bewegten sich die Mietpreiszuwächse in den
übrigen Städten.

München mit einer Abschwächung der Wachstumsrate auf 5 %
(Vorjahresplus: 10%) bleibt aber mit 18,45 Euro/m²Monat unangefochten
die Stadt mit den höchsten angebotenen Mieten und weist damit eine
Zunahme seit 2004 um 65,6 % auf. Zu beobachten war allerdings im
Vergleich der beiden Halbjahre 2017 ein leichter Rückgang der
Mietpreise. Der Spitzenwert hatte sechs Monate zuvor noch 18,70
Euro/m²/Monat ausgemacht. "Diese Entwicklung im Mietmarkt geht allein
auf das obere Segment zurück. Dort waren die Mieten stadtweit um 3 %
gesunken. Die Mietpreise in der unteren Markthälfte verteuerten sich
hingegen weiter. Das zeigt, dass auch in München die Knappheit am
Mietwohnungsmarkt keinesfalls vorbei ist. Allerdings ist die
Zahlungsbereitschaft im oberen Segment vorerst ausgereizt", so
Sebastian Grimm.

Einen Rückgang musste auch Köln hinnehmen: Lagen die
Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2017 noch bei 11,50 Euro/m²/Monat,
so wurden in den zweiten sechs Monaten 11,20 Euro/m²/registriert.
"Dieser Rückgang dürfte sich nur als eine zwischenzeitliche
Korrekturphase erweisen. Fakt ist, dass es auch in Köln an Wohnraum
mangelt. Seit Jahren wird nur die Hälfte des von der Stadt
angegebenen Bedarfs von 6.000 Wohneinheiten neu gebaut", so Grimm.

In Frankfurt mit dem zweitteuersten Angebot an Mieten (14,00
Euro/m²/Monat) haben die Preise in der Vergangenheit kontinuierlich
zugelegt, zuletzt mit einem Plus von 3,6 % im zweiten Halbjahr 2017.
Seit 2004 sind es 40,0 %. Auch in der Bankenstadt stehen einem
Wohnungssuchenden zu wenig Angebot gegenüber.

Top 3 unter den untersuchten Wohnmärkten ist gemessen am
Mietpreisniveau Stuttgart. In der schwäbischen Metropole war im
zweiten Halbjahr zwar ein weiterer Zuwachs der angebotenen Mieten von
4,7 % auf 13,70 Euro/m²/Monat zu verzeichnen, der Anstieg lag aber
unter dem der ersten sechs Monate (+ 8 %). Seit 2004 haben die
Mietpreise damit um 57 zugelegt. "Die kräftigsten Mietpreisanstiege
haben sich in diesem Halbjahr weg von den teuersten Lagen der
Innenstadtbezirke in die bisher eher mittel-bis niedrigpreisigen
Lagen, etwa Bad Cannstatt und Zuffenhausen im Norden, verschoben.

Betroffen waren aber auch die gefragten Lagen der Filderebene im
Süden. Die Ausweichbewegung der Mietsuchenden in preiswertere Lagen
unterstreicht zwar die hohe Wertschätzung für das urbane Wohnen
innerhalb der Stadtgrenzen, allerdings nicht zu jedem Mietpreis. Es
bleibt abzuwarten, ob dies in Stuttgart den Beginn schwächerer
Wachstumsraten darstellt", kommentiert Grimm.

In Düsseldorf stagnierten die Mieten im Vergleich zum ersten
Halbjahr bei 11,00 Euro/m²/Monat Auf Jahressicht entspricht dies
einem Plus von 3,3 %. "Auf dem Mietmarkt kam es zu einer deutlichen
Ausweitung der Angebotszahlen um rund ein Drittel im Vergleich zum
Vorjahreszeitraum, so dass die Mietpreise im oberen Segment einen
Dämpfer erhielten. Mittelfristig dürften jedoch wieder steigende
Mieten zu beobachten sein", so der Wohnungsexperte.

Teurer bei den Angeboten geht es zwar in Hamburg zu. Mit 11,60
/m²/Monat und einem Plus gegenüber dem Vorjahr von 1 % bildet die
Hansestadt allerdings das Zuwachs-Schlusslicht. "Hamburg weist schon
seit 2013 im Vergleich zu den anderen untersuchten Städten geringere
Wachstumsraten auf, Tendenz gleichbleibend. Es scheint, als wenn das
umfangreiche und zielgerichtete Wohnungsbaubündnis der Stadt Früchte
trägt", so Heidrich.

Auch leichte Abschwächung bei den Wachstumsraten der Kaufpreise -
Preiszuwächse bei Eigentumswohnungen in Köln und Frankfurt
zweistellig

Auch der prozentuale Anstieg bei den Kaufpreisen für
Eigentumswohnungen* hat sich leicht abgeschwächt, die
Steigerungsraten bewegen sich aber oberhalb des Mietmarktes.
Zweistelligen prozentualen Preisanstiegen in den unteren Segmenten
stehen dabei 2% bis 5 % in den oberen Segmenten gegenüber. Gemittelt
über die acht Städte liegen die jährlichen Zuwachsraten bei 4,6 %,
seit 2004 bei 89 %. Allerdings: im zweiten Halbjahr 2017 wurden so
geringe Wachstumsraten wie zuletzt 2010 registriert. "Das Angebot
bleibt im Verhältnis zur hohen Nachfrage knapp, der Erwerb einer
Eigentumswohnung ist für viele wegen der geringen Finanzierungszinsen
weiterhin sehr attraktiv.

Das sorgt dafür, dass der Trend steigender Preise für
Eigentumswohnungen sich voraussichtlich fortsetzen wird, wenngleich
moderater als in den Vorjahren", so Sebastian Grimm.

Auf Jahressicht verteuerten sich die Angebots-Kaufpreise für
Eigentumswohnungen in Köln (+11,1 %) und Frankfurt (+10,7%) im
Vergleich zum Vorjahreszeitraum am stärksten und ähnlich hoch.
Deutlich tiefer in die Tasche greifen mussten dabei diejenigen, die
sich in der Bankenstadt eine Eigentumswohnung zulegen wollten: hier
lagen die Angebote bei 4.830 Euro/m²/Monat, ein Plus von 99 % seit
2004. In der Stadt am Rhein waren es 3.480 Euro/m², ein Plus von 73
%.

Unter 10 % bewegten sich alle anderen untersuchten Städte bei den
Zuwachsraten.

Dies gilt auch für Berlin, wo die Teuerung für Eigentumswohnungen
über einen langen Zeitraum am höchsten lag. Nach einem Plus von 13 %
in den ersten sechs Monaten war ein Zuwachs von 9,2 % im zweiten
Halbjahr zu notieren. Seit 2004 haben sich in der Hauptstadt die
angebotenen Eigentumswohnungen um fast 136 % auf 3.840 Euro/m²Monat
verteuert.

Für Eigentumswohnungen in Düsseldorf und Leipzig zeigten sich
ähnliche Zuwachsraten auf Jahressicht. In beiden Städten bewegten sie
sich bei um die 6,5 %. Während der Aufwärtstrend in Leipzig von
freilich niedrigem Niveau auf 1.810 Euro/m² ungebrochen ist, zeigte
sich in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt beim Vergleich
zwischen den beiden Jahreshälften ein leichter Rückgang (-0,8 % auf
3.630 Euro/m²). "In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt war
ein Sinken der Angebotspreise vor allem in den besseren Lagen und
teuren Wohnungen zu beobachten, in denen die Kaufpreise zwischen
5.000 und 8.000 Euro/m² betragen. Die hohen Preiszuwächse scheinen
vorerst an ihr Limit zu kommen und Käufer von Eigentumswohnungen sich
zunehmend in das Umland zu orientieren, wo vergleichbare Wohnungen
1.000 bis 3.000 Euro/m² günstiger angeboten werden", sagt Sebastian
Grimm.

Hamburg, wo das Neubausegment schwächelt, hat einen Zuwachs im
zweiten Halbjahr (gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2016) um 5,2 %
auf 4.230 Euro/m², ist damit nach der bayerischen Landeshauptstadt
und Frankfurt drittteuerster Markt für Eigentumswohnungen. "Blickt
man auf die Veränderungen zwischen den beiden Halbjahren in 2017
schrumpft der Preisanstieg auf 0,5 %. "Zum einen war eine kräftige
Angebotsausweitung in den eher preiswerten Bezirken Harburg,
Bergedorf und Wandsbek zu beobachten, zum anderen, das ist in Hamburg
nicht anders als in den anderen Städten, ging es im Spitzensegment
deutlich runter: von 8,9 % auf 3%. Das könnte auf eine Phase
geringerer Wachstumsraten in 2018 hindeuten", so Roman Heidrich.

Für eine Eigentumswohnung in München musste im zweiten Halbjahr
mit einem mittleren Angebotskaufpreis von 6.880 Euro/m² kalkuliert
werden. Damit bleibt die Stadt an der Isar der mit Abstand teuerste
Markt für den Erwerb einer Eigentumswohnung in Deutschland. 4,4 %
machte auf Jahressicht das Plus aus, damit aber weniger als in der
Vergangenheit. Der jährliche Zuwachs seit 2004 liegt bei 5,7 %. Den
schwächsten Preisanstieg registrierte im zweiten Halbjahr 2017
Stuttgart (+0,5 %). Mittlerweile stehen die Angebotspreise bei
durchschnittlich 4.070 Euro/m², 2004 waren es 2.200 Euro/m². "Der
moderate Aufwärtstrend sollte sich weiter fortsetzen, selbst wenn
derzeit eine leichte Ausweitung des Angebots festzustellen ist.

Mittelfristig bleibt das Angebot unterhalb der Nachfrage, was
nicht zuletzt auch an einer Baulandknappheit liegt, die zumindest in
Teilen verwaltungspolitisch begründet ist. Langsame Planungsprozesse
und schwergängige Entscheidungsverfahren sind in Stuttgart leider
keine Seltenheit", kommentiert Sebastian Grimm.

Anmerkungen

* Angebotsmiet- bzw. -kaufpreise beschreiben den Median, d.h. 50 %
der Werte in einer Stadt liegen über diesem Wert und 50 % darunter.
Betrachtet werden die jeweiligen 12-Monats-Zeiträume (H2 2017
gegenüber H2 2016)

** In den Residential City Profiles untersucht JLL die
Entwicklungen auf dem Miet- und Wohneigentumsmarkt in Berlin,
Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und
Leipzig. Analysiert wurden insgesamt 90.000 Mietangebote sowie 55.000
Kaufangebote für Eigentumswohnungen. Die Darstellung der analysierten
Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in
Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte
Auswertungen ab 2004 sind auf Anfrage verfügbar.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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