Neuer Rekordumsatz: Büros gefragt wie nie

Frankfurt/Main (ots) - Büroobjekte bleiben Investor´s Darling. Mit
einem Transaktionsvolumen von 6,24 Mrd. EUR im ersten Quartal wurde
nicht nur ein neuer Rekord aufgestellt, sondern auch das bereits
hervorragende Ergebnis des Vorjahres noch einmal um fast 29 %
übertroffen. Der zehnjährige Durchschnitt wurde sogar mehr als
verdoppelt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

"Bürohäuser stehen bei den Investoren also weiter ganz oben auf
der Einkaufsliste. Verantwortlich hierfür sind auch die sehr starken
Nutzermärkte, die zu weiter deutlich sinkenden Leerständen führen",
so Sven Stricker, Geschäftsführer und Co-Head Investment der BNP
Paribas Real Estate GmbH. Vor diesem Hintergrund bestehen in den
nächsten Jahren erhebliche Miet- und damit Wertsteigerungspotenziale,
an denen die Anleger partizipieren wollen. Da verwundert es nicht,
dass etwa jeder zweite Euro, der in gewerbliche Immobilien investiert
wurde, in Büros floss. Paketverkäufe kommen auf rund 440 Mio. EUR,
was einer starken Steigerung von 78 % entspricht. Trotzdem bleiben
Einzeldeals absolut dominierend, die mit knapp 5,8 Mrd. EUR 93 % zum
Gesamtumsatz beisteuern. Wesentlich dazu beigetragen haben vor allem
auch großvolumige Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich, von
denen im ersten Quartal bereits zwölf registriert wurden. Zu den
wichtigsten zählen die Verkäufe des Springer Quartiers in Hamburg für
rund 400 Mio. EUR, des Behördenzentrums in Frankfurt für etwa 500
Mio. EUR sowie des Correo Quartiers in München für circa 275 Mio.
EUR.

Auch Top-Standorte mit neuem Allzeithoch

Ausschlaggebend für den neuen Bestwert war in erster Linie die
sehr positive Entwicklung in den Metropolen, die über 80 % zum
Ergebnis beitragen. Insgesamt wurden in den Big-Six-Standorten
(Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) knapp 5,12
Mrd. EUR angelegt. Damit wurde nicht nur das Vorjahresergebnis um
fast 77 % übertroffen, sondern auch ein neues Allzeithoch
aufgestellt. Mit Abstand am meisten investiert wurde in München mit
1,92 Mrd. EUR. Hier wurden gleich sieben Verkäufe im dreistelligen
Millionenbereich erfasst. Aber auch Frankfurt knackt bereits im
ersten Quartal die Milliarden-Schwelle (1,08 Mrd. EUR) und
positioniert sich auf Rang zwei. In Berlin beläuft sich das Ergebnis
auf 757 Mio. EUR. Alle drei Städte stellen damit neue Umsatzrekorde
auf. Sehr gute Resultate und deutliche Steigerungen verzeichneten
auch Hamburg (775 Mio. EUR) und Düsseldorf (460 Mio. EUR). Lediglich
Köln startete mit 126 Mio. EUR etwas verhaltener. Erheblich weniger
wurde dagegen in kleineren Städten bis 250.000 Einwohner investiert,
wobei sich nicht nur ihr relativer Umsatzanteil auf knapp 7 % fast
halbierte, sondern auch das absolute Volumen mit rund 400 Mio. EUR
spürbar niedriger ausfiel.

Zum Rekordergebnis haben vor allem auch großvolumige Transaktionen
im dreistelligen Millionenbereich beigetragen, auf die rund die
Hälfte des Umsatzes entfällt. Im Vorjahresvergleich entspricht dies
einem Zuwachs um 21 Prozentpunkte. Hier zeigt sich, dass gerade große
nationale und internationale Investoren ein starkes Interesse an
deutschen Büroimmobilien haben und auf eine langfristig positive
Entwicklung setzen. Die mittelgroßen Klassen zwischen 10 und 100 Mio.
EUR kommen jeweils auf Umsatzanteile zwischen 15 und 18 %, wodurch
die stabile Nachfrage in allen Segmenten unterstrichen wird.
Lediglich kleine Objekte unter 10 Mio. EUR mussten größere
Umsatzeinbußen hinnehmen.

Das große Interesse unterschiedlicher Investorengruppen wird durch
die breite Streuung des Umsatzes dokumentiert. Insgesamt kommen fünf
Anlegergruppen auf zweistellige Umsatzanteile. Knapp an die Spitze
gesetzt haben sich Equity/Real Estate Funds mit 15 %, die überwiegend
in Value Add-Objekte investiert haben und auf
Wertsteigerungspotenziale setzen. Nahezu gleichauf folgen Investment
Manager, Pensionskassen und Immobilien AGs/REITs mit jeweils rund 14
%. Auch sicherheitsorientierte Anleger setzen also großes Vertrauen
in die weitere Entwicklung der Assetklasse Büro. Auf Rang fünf finden
sich Spezialfonds, die mit fast 13 % nur geringfügig weniger
investiert haben. Über 30 % des Ergebnisses entfallen außerdem noch
auf alle übrigen Käufer. Der Anteil ausländischer Investoren liegt
bei 45 % und damit in etwa auf dem Niveau der letzten Jahre.

Da die Renditen der großen Standorte im Vorjahr im Durchschnitt
noch einmal spürbar um knapp 40 Basispunkte nachgegeben hatten, ist
es nicht verwunderlich, dass im ersten Quartal eine Stabilisierung zu
beobachten war. Durchschnittlich liegt die Netto-Spitzenrendite an
den sechs wichtigsten Standorten bei 3,21 %. Am teuersten ist weiter
Berlin mit 2,90 %. Damit bleibt die Hauptstadt auch der bislang
einzige Standort, an dem die 3,00 % unterschritten wurden. Auf Rang
zwei liegt München mit 3,00 %, das sich damit vor Hamburg und
Frankfurt mit jeweils 3,15 % platziert. In Düsseldorf sind 3,50 % und
in Köln 3,55 % anzusetzen.

Perspektiven

"Da die Nutzernachfrage unverändert hoch ist, wie die
Büroflächenumsätze des ersten Quartals belegen, bleiben die positiven
Rahmenbedingungen für Büro-Investments intakt, was das Interesse auf
Investorenseite hochhalten wird. Vor diesem Hintergrund ist nicht
auszuschließen, dass im Gesamtjahr erstmals die Grenze von 24 Mrd.
EUR beim Transaktionsvolumen durchbrochen werden kann", sagt Nico
Keller, Geschäftsführer und Co-Head Investment der BNP Paribas Real
Estate GmbH.

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