Allen politischen und wirtschaftlichen Volatilitäten zum Trotz: Investmentmarkt auf Vorjahreskurs

Frankfurt (ots) - Jeans, Erdnussbutter und Whiskey. Diese drei in
den USA hergestellten Produkte stehen stellvertretend für einen
globalen Handelsstreit zwischen China und den USA sowie zwischen der
EU und den USA. Ein gefährliches Hochschaukeln mit immer neuen
Ankündigungen von Strafzöllen hat begonnen. Gefährlich deshalb, weil
es in diesem archaisch anmutenden Kräftemessen mit immer neuen und
umfangreicheren Vergeltungszöllen nach nahezu einhelliger Meinung
fast aller Experten nur Verlierer geben kann. Ein funktionierender
Welthandel ist nach wie vor Basis und Triebfeder für prosperierende
Ökonomien. Eine Störung der Handelsbeziehungen hat unmittelbare
Auswirkungen auf die gerade erst begonnene Erholung in der EU und
strahlt bereits deutlich negativ speziell auf die
Wirtschaftsprognosen für exportorientierte Länder wie Deutschland
aus.

So haben denn auch die ersten Forschungsinstitute ihre Prognosen
für das Wirtschaftswachstum 2018 und auch für 2019 gesenkt. Und zwar
deutlich. Alle Institute beobachten, dass sich die Exportwirtschaft
bereits abschwächt. Unternehmen weiten ihre Kapazitäten nicht mehr
aus, sie rechnen also auch nicht mehr mit einer Verbesserung des
wirtschaftlichen Umfelds. Eine weitere Eskalation und auch ein
Übergreifen auf die Finanzmärkte (etwa durch den Verkauf von
amerikanischen Staatsanleihen der chinesischen Staatsbank) sind im
weiteren Jahresverlauf nicht auszuschließen. Und dabei ist der
Handelsstreit mit den USA nur eines von zahlreichen Störfeuern, die
die weitere konjunkturelle Erholung ernsthaft gefährden. Ein
möglicher EU-Austritt Italiens und der Streit in der EU über eine
gemeinsame Asyl- und Flüchtlingspolitik haben durchaus das Potenzial,
politische Beben auszulösen. Vor allem die Flüchtlingsdebatte setzt
auch die Regierungskoalition in Berlin mächtig unter Druck. In dieser
Gemengelage aus noch guten Wirtschaftsdaten mit anziehender Inflation
auf der einen und politischen Disruptionen auf der anderen Seite
sieht sich die Europäische Zentralbank in der Zwickmühle. Gerade hat
sie relativ klar kommuniziert, dass das Ende der historisch niedrigen
Zinsen naht und sie ihr massives Anleiheankaufprogramm beenden will.
Um für einen möglichen Rückfall der Konjunktur gewappnet zu sein,
müsste sie aber nun eigentlich schneller an der Zinsschraube drehen,
ansonsten fehlen ihr die geldpolitischen Mittel, um erneut
gegensteuern zu können.

"Noch spielen alle diese 'grauen bis schwarzen Schwäne' bislang
auf dem deutschen Investmentmarkt faktisch keine Rolle. Gleichwohl
wachsen Skepsis und Sorge, dass sich der seit 2010 anhaltende
Aufschwung so langsam seinem Ende nähern könnte. Die Umfragen zu den
künftigen Geschäftserwartungen der Immobilienexperten lassen
zumindest darauf schließen. Die von uns zum Ende des ersten Quartals
unter der Überschrift 'herausforderndes Investmentjahr' formulierten
Themen haben sich jedenfalls bestätigt", so Timo Tschammler, CEO JLL
Germany.

Transaktionsvolumen auf Vorjahreskurs

Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt
hat mit rund 25,6 Mrd. Euro ein fast identisches Ergebnis wie im
gleichen Zeitraum des Vorjahres erzielt (minus 1 %) und damit den
Trend aus dem ersten Quartal bestätigt. Auch die Anzahl der
Transaktionen liegt auf einem ähnlichen Niveau, so dass die
grundsätzliche Dynamik am Markt erhalten geblieben ist. "Auch wenn
Deutschland in seinem Ruf als Hort politischer Stabilität in den
aktuell hinter uns liegenden Tagen gelitten hat, rechnen wir
zumindest für den Rest des Jahres 2018 mit keinen signifikanten
Auswirkungen auf die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien.
Daher bleiben wir bei unserer Prognose für das Gesamtjahr von rund 55
Mrd. Euro. Sollte sich die Regierungskrise allerdings weiter
verschärfen, könnte das bei Investoren in der Risikobetrachtung
negativ zu Buche schlagen und für eine abwartende Haltung im nächsten
Jahr sorgen", prognostiziert Timo Tschammler.

"Ein Wort zum Hype um Coworking und Flexible Office
Space-Betreibern: Während wir auf den Vermietungsmärkten einen immer
stärker werdenden Expansionsdrang beobachten, ist aus
Investorenperspektive zu konstatieren, dass diese den neuen Konzepten
noch kritisch gegenüberstehen. Die Nachhaltigkeit des
Geschäftsmodells muss sich erst noch beweisen, besonders in Zeiten,
in denen die Leerstände wieder zulegen könnten. Wir können zumindest
aktuell nicht bestätigen, dass Investoren ganz speziell und
fokussiert Immobilien suchen, deren Hauptmieter WeWork, DesignOffices
und Co. sind", so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Immobilien in den Big 7 sehr stark nachgefragt - Bedeutung der
B-Städte sinkt

Auch in den Monaten April bis Juni wurde keine Transaktion
jenseits der Milliarden-Marke registriert. Der größte Abschluss des
Quartals und damit des gesamten Halbjahres war der Verkauf von 71
Kliniken eines amerikanischen REIT an die französische Primonial für
mehr als 800 Mio. Euro. Damit steht zum ersten Mal eine Transaktion
ganz vorne, die nicht den etablierten Assetklassen zuzurechnen ist.
Die zehn größten Abschlüsse des Halbjahres mit Einzelvolumina von
jeweils 300 Mio. Euro und mehr summieren sich auf knapp 4,4 Mrd.
Euro, entsprechend 17 % des Transaktionsergebnisses. "Die Bedeutung
sehr großer Transaktionen hat damit abgenommen, unserer Einschätzung
nach eher dem Mangel an derartigen Angeboten, vor allem
Portfoliotransaktionen geschuldet, denn Folge einer rückläufigen
Nachfrage", so Tschammler.

Auffällig im zweiten Quartal war der deutliche Fokus der
Investoren auf die sieben Immobilienhochburgen mit rund 63 % des
gesamtdeutschen Transaktionsvolumens. Unter den 20 größten
Transaktionen in den Monaten April bis Ende Juni fand nur eine
einzige nicht in einer der Hochburgen statt. Das Transaktionsvolumen
in den Big 7 bis zur Jahresmitte legte mit einem Plus von 29 % im
Vergleich zum Vorjahr sehr deutlich zu. In den so genannten B- oder
C-Städten sank das Ergebnis dementsprechend. "Innerhalb der
ABBA-Strategie dominiert im aktuellen Marktumfeld eindeutig das AB,
also A-Stadt und B-Lage", so Scheunemann.

"Frankfurt is back": Nachdem sich in den letzten Quartalen
regelmäßig Berlin und München die Top-Position teilten, hat sich zur
Jahresmitte die Banken- und Finanzmetropole mit gut 3,8 Mrd. Euro und
einem Plus von 62 % gegenüber dem Halbjahr 2017 wieder an die Spitze
gesetzt. Dafür sorgten u.a. acht Transaktionen mit mehr als 100 Mio.
Euro Volumen (inkl. Frankfurter Objekte aus Portfolios). München
(3,62 Mrd. Euro) und Berlin (3,18 Mrd. Euro) konnten ebenfalls die 3
Mrd. Euro übertreffen. Aus dem positiven Reigen der Big 7 schert nur
Köln aus. Als einzige unter den Metropolen reduzierte sich das
Transaktionsvolumen in der Millionenstadt am Rhein um 43%.

Mit knapp 11,4 Mrd. Euro entfielen rund 45 % des
Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien. Diese Nutzungsart ist die
nach wie vor mit Abstand dominierende. Ein Anteil von knapp 18 %
entfällt auf einzelhandelsgenutzte Immobilien, das
Transaktionsvolumen von Logistikobjekten stabilisiert sich prozentual
im zweistelligen Bereich (11 %). Kliniken, Pflege- und Seniorenheime
etablieren sich immer mehr unter den verschiedenen Nutzungsarten, auf
sie entfallen ca. 1,6 Mrd. Euro. Sie liegen damit nur noch knapp
hinter Hotels oder gemischt genutzten Immobilien.

An der Relation zwischen ausländischen und einheimischen Käufern
hat sich auch zum Ende des zweiten Quartals nichts geändert. Ein
hervorstechender Aspekt lässt sich hier weder auf Verkaufs- noch auf
Kaufaktivitäten unter Investorengruppen ausmachen. "Was auf
geopolitischer Ebene durch Strafzölle konterkariert wird,
funktioniert zum Glück auf dem Investmentmarkt. Hier lassen sich alle
denkbaren Kapitalflüsse beobachten", kommentiert Timo Tschammler.

ABBA reloaded: Renditen in der Spitze stabil, aber verstärkte
Kompression abseits von Prime

Mit Spannung blicken die Marktakteure immer wieder auf die
Renditen. Geht es noch weiter nach unten? Kann es überhaupt noch
teurer werden? Reagieren die Immobilienrenditen auf die Veränderung
in der Zinslandschaft? Es ist ein gemischtes Bild, und jede
Assetklasse für sich hat ihren eigenen Zyklus. Insofern gibt es auch
unterschiedliche Tendenzen. Für die transaktionsstärkste Nutzungsart
Büro hat sich der Trend eines nur noch sehr moderaten Rückgangs für
Top-Produkte in den besten Lagen auch im zweiten Quartal fortgesetzt.
Hier scheint tatsächlich ein Boden erreicht zu sein. Mit einer über
alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Spitzenrendite von 3,24%
hat sich diese im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert. Im
12-Monatsvergleich ergibt sich ein Rückgang von 23 Basispunkten. "Wir
beobachten eine Verschiebung der Anlagepräferenzen seitens der
Investoren hin zu Produkten oder Lagen, die nicht die bislang
gültigen Definitionen von Prime erfüllten. So reduzierte sich die
Rendite für Objekte in den Top-Lagen, aber mit schwächerer
Gebäudequalität und kürzeren Restlaufzeiten, um 12 Basispunkte auf
4,00%. Der Abstand zur Spitzenrendite hat sich somit auf 76
Basispunkte reduziert, das ist die niedrigste Renditelücke seit dem
zweiten Quartal 2010", so Scheunemann. Und Timo Tschammler erklärt:
"Hintergrund ist eine optimistische Einschätzung der Investoren in
Bezug auf den Vermietungsmarkt. Offensichtlich sieht man in
Subprime-Objekten noch Mietpreiswachstumspotenzial und traut sich
oder einem Asset Manager zu, durch Neupositionierung oder
Neuvermietung entsprechende Wertgewinne zu realisieren. Noch
deutlicher wird diese optimistische Grundhaltung im Hinblick auf
Teilmärkte abseits der Innenstädte. Hier sank die Rendite im
Quartalsvergleich um 13 Basispunkte auf 3,59% im Schnitt und liegt
nun um 30 Punkte niedriger als noch vor einem Jahr. Einen derart
geringen Risikoaufschlag gegenüber der Spitzenrendite haben wir seit
Beginn unserer Erhebung Anfang 2009 noch nicht gesehen."

Die nach wie vor stärkste Renditedynamik wird allerdings nach wie
vor von Logistikimmobilien entfacht. Aktuell liegt die Spitzenrendite
im Mittel über die Top 7 Logistikregionen bei 4,25% und damit
nochmals 15 Basispunkte niedriger als noch zum Ende des ersten
Quartals. Die Nachfrage seitens der Investoren nach gut
positionierten logistisch genutzten Hallen oder Portfolios ist
ungebrochen. Die Renditekompression von fast 70 Basispunkten
innerhalb der letzten 12 Monate verdeutlicht diesen Trend, der sich
durch die anhaltend geringe Produktverfügbarkeit noch verstärkt. Auch
innerstädtische Geschäftshäuser in den Top-Einkaufslagen der großen
Städte sind nach wie vor ein rares Anlageprodukt. Dennoch stagniert
hier die Rendite seit einigen Quartalen auf niedrigem Niveau und
liegt aktuell bei 2,91%. Die Netto-Anfangsrenditen für einzelne
Fachmärkte, für Fachmarktzentren und Shopping Center verharrten
ebenfalls auf ihrem Vorquartalswert und liegen bei 5,20 %, 4,50 %
bzw. 3,90 %.

"Die Zeiten starker Renditekompressionen sind offensichtlich
zunächst vorbei. Hochpreisige Investments werden zwar nach wie vor
getätigt, Kapitalsicherheit erhält aber zunehmend eine wichtige
Rolle. Damit liegt der Fokus der Wertentwicklung immer stärker auf
der Mietpreisentwicklung. Hier herrscht nach wie vor Optimismus, dass
das positive Konjunkturumfeld anhält und dass mit einem fundierten
Asset Management entsprechende Mietanpassungen vorgenommen werden
können", so Timo Tschammler.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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