Postbank Wohnatlas 2018: Immobilienkauf im Münchener Umland: Pendelkosten berücksichtigen / Auto-Pendler verfahren Preisvorteil schneller als Bus- und Bahnfahrer

Bonn (ots) - In Deutschlands teuerster Großstadt München ziehen
die Quadratmeterpreise für Wohneigentum noch weiter an: 6.789 Euro
kostete der Quadratmeter durchschnittlich im vergangenen Jahr. In den
Umlandkreisen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis
mindestens 1.500 Euro darunter. Viele Kaufinteressierte ziehen
deshalb das Pendeln in Erwägung. Nicht vergessen werden sollte dabei
allerdings, dass längere Arbeitswege auch Kosten verursachen, die ein
ganzes Berufsleben lang anfallen und sich summieren. Das Hamburger
WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Postbank eine
Modellrechnung entwickelt, mit der sich diese Kosten erstmals
beziffern lassen. Der Postbank Wohnatlas 2018 zeigt, wann Fahrtkosten
und -zeit den Preisvorteil des günstigeren Immobilienkaufs im Umland
aufgezehrt haben.

Verglichen wird jeweils der Kauf einer durchschnittlich teuren
70-Quadratmeter-Wohnung in München und in den Umlandkreisen. Um die
Pendelzeiten zu ermitteln, wurden als Startpunkte die
bevölkerungsreichste Stadt des betreffenden Kreises und der
Verwaltungssitz untersucht. Die günstigsten Ergebnisse ergab die
Analyse für Dachau. Die 18 Kilometer zum Münchener Hauptbahnhof sind
mit der Bahn in 15 Minuten zu schaffen. Der Kaufpreisvorteil hat bei
täglicher Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel für den Arbeitsweg 38,3
Jahre Bestand. Wer mit dem Auto fährt, ist doppelt so lange
unterwegs. Deshalb reduziert sich bei täglicher Pkw-Fahrt die
Zeitspanne auf 16,3 Jahre. Pendler aus Germering (Landkreis
Fürstenfeldbruck), Vaterstetten (Landkreis Ebersberg) und Freising
(Landkreis Freising) sind mit Bus und Bahn zwar durchweg länger
unterwegs als die Dachauer, aber auch in diesen Städten hat der
Kaufpreisvorteil bei Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel mehr als 25
Jahre Bestand.

Was kostet Pendeln wirklich?

Ausgangspunkt für die Modellrechnung ist der durchschnittliche
Kaufpreis für eine 70 Quadratmeter große Wohnimmobilie zuzüglich
Notargebühren (Ein Prozent vom Kaufpreis) und Grunderwerbssteuer in
der Metropole sowie in den Umlandkreisen. Zur Berechnung der
Pendelkosten wird angenommen, dass eine Person des Haushalts in
München arbeitet und 220 Mal im Jahr dorthin pendelt. Da auch für
Münchener ein Arbeitsweg innerhalb der Stadtgrenzen zu bewältigen
ist, werden die Fahrtzeiten des Pendlers von seinem Wohnsitz bis zum
Umland-Bahnhof und auch die Fahrtzeit vom Münchener Hauptbahnhof zur
Arbeitsstelle in die Modellrechnung nicht mit einbezogen. Es wird
angenommen, dass die jeweiligen Fahrtzeiten sich ungefähr
ausgleichen. Analysiert wurden sowohl die Dauer der Anfahrt mit
öffentlichen Verkehrsmitteln (ÖPNV) als auch mit dem Auto.

In einem zweiten Schritt wurden die Pendelkosten berechnet:
Einerseits zogen die HWWI-Experten die Kosten für die Fahrkarte für
Bus und Bahn, beziehungsweise für das Auto (inklusive Benzin,
Anschaffung, laufende Kosten) heran. Andererseits wurde der
zusätzliche Zeitaufwand für den Pendler mit dem durchschnittlichen
Bruttostundenlohn in der Metropole im Jahr 2017 (32,93 Euro je
Stunde) veranschlagt. Die sogenannten Zeitkosten für das Pendeln sind
bedeutender als die direkten Kosten für Fahrkarten oder das Auto.

Zeitspanne in Jahren, in der der Umzug in die bevölkerungsreichste
Stadt der Umlandlandkreise beziehungsweise in den Verwaltungssitz
günstiger ist

Entfern. km / ÖPNV / PKW / Jahre / Jahre
Min.* Min.** ÖPNV*** / PKW***

Dachau:
Dachau 18 15 30 38,3 16,3

Fürstenfeldbruck:
Germering 19 24 26 26,1 18,4
Fürstenfeldbruck 28 28 35 21,8 13,2

Ebersberg:
Vaterstetten 22 23 28 26,1 16,3
Ebersberg 36 38 45 15,8 10,1

Freising:
Freising 41 27 40 25,2 12,6

Starnberg:
Starnberg 27 20 26 20,1 11,1

München:
Unterschleißheim 18 25 30 17,0 11,3

Landsberg am Lech:
Landsberg am Lech 60 54 50 16,8 12,0

Erding:
Erding 44 51 50 14,7 10,8

* vom Bahnhof bzw. Ortsmitte HBF München
** Abfahrt werktags morgens zwischen 7 und 8 Uhr
*** Zeitraum, in dem Immobilie im Umland günstiger ist als in der
Metropole

(In Dachau, Freising, Starnberg, Unterschleißheim, Landsberg am
Lech und Erding sind Verwaltungssitz und bevölkerungsreichste Stadt
identisch)

Quellen: BBSR (2017): INKAR online, http://www.inkar.de/; Empirica
(2018): empirica-systeme Marktdatenbank; Genesis regional (2017):
http://www.regionalstatistik.de; Statistisches Bundesamt (2018):
www.destatis.de; Google Maps (2018): Routenplaner,
https://www.google.de/maps/dir; Berechnungen und Darstellung HWWI
***Verwaltungssitz und bevölkerungsreichste Stadt identisch

In Dachau hat der Preisvorteil gegenüber dem Kauf in der
bayerischen Landeshauptstadt selbst am längsten Bestand, weil die
Pendelzeiten durch die gute Anbindung kurz gehalten werden können und
die Quadratmeterpreise im Schnitt mehr als 2.000 Euro unter denen in
der Metropole liegen. In den Kreisen Fürstenfeldbruck, Ebersberg und
Freising ist der Quadratmeter noch etwas günstiger zu haben als in
Dachau. Allerdings dauert die Bahnfahrt aus den Städten Germering,
Vaterstetten und Freising länger, sodass der Kaufpreisvorteil
schneller verfahren ist. In Germering und Vaterstetten besteht er
26,1 Jahre, in Freising 25,2 Jahre. Von den Verwaltungssitzen der
Kreise Fürstenfeldbruck und Ebersberg dauert die Bahn-Fahrt sogar 28
Minuten beziehungsweise 38 Minuten. Daher bleiben die
Kaufpreisvorteile nur 21,8 Jahre in Fürstenfeldbruck und 15,8 Jahre
in Ebersberg erhalten, wenn öffentliche Verkehrsmittel genutzt
werden.

Bus- und Bahnfahren fast überall günstiger

Bei Nutzung des Pkw sind die Zeitspannen überall deutlich kürzer -
sie liegen zwischen 10,1 Jahren (Ebersberg) und 18,4 Jahren
(Germering). Keine der untersuchten Städte zeigt Kostenvorteile für
Auto-Pendler im Vergleich zur Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel.
Die Vorteile für Bus- und Bahnfahrer sind in Dachau mit einem Plus
von 22 Jahren besonders groß. In Erding bestehen die Vorteile für die
"Öffentlichen" dagegen nur knapp vier Jahre länger, als für die
Auto-Fraktion.

Die günstigsten Immobilienpreise hat der Landkreis Landsberg am
Lech zu bieten. Mit 3.301 Euro ist der Quadratmeter Wohneigentum im
Schnitt nur halb so teuer wie in der Landeshauptstadt. Zugleich ist
die Stadt Landsberg aber am weitesten entfernt: Auf diese Weise ist
der Kaufpreisvorteil gegenüber München zwar immens, allerdings hat
das Pendeln seinen Preis. Für die 60 Kilometer weite Strecke müssen
Bahn-Fahrer 54 Minuten einkalkulieren, Autofahrer 50 Minuten. Das mit
dem Kauf in Landsberg gesparte Geld ist nach 16,8 Jahren verfahren,
Auto-Pendler sind sogar nur 12 Jahre im Vorteil.

Individuelle Abwägung

"Unsere Modellrechnung kann lediglich Anhaltspunkte liefern und
Denkanstöße geben", sagt Christian Hesse, Regionalbereichsleiter und
Mitglied der Geschäftsleitung Süd und Ost bei der Postbank Immobilien
GmbH in München. Die Frage der Pendelkosten muss jeweils im
Einzelfall betrachtet werden. Denn das Ergebnis hängt natürlich davon
ab, wo exakt im Umlandkreis das Eigenheim steht, wie die Anbindung an
die Metropole von dort aus ist und wo genau die Arbeitsstelle liegt.
Entscheidend ist auch, ob in einem Haushalt ein oder zwei
Arbeitnehmer pendeln, ob Home-Office-Regelungen die Zahl der
Pendeltage verringern und wie die Karriereplanung generell aussieht.
Bleibt es bei dem Arbeitsverhältnis in München? Sind berufliche
Veränderungen oder der Renteneintritt absehbar? Familien sollten
berücksichtigen, dass Kinder in der Kita möglicherweise länger
betreut werden müssen, während Vater oder Mutter noch in der Bahn
unterwegs sind oder im Stau stehen. Auch das kostet Geld. Zudem
operiert die Modellrechnung mit Durchschnittswerten. Wenn der
Wohnungspreis oder der Bruttolohn stark vom regionalen Durchschnitt
abweichen, hat das großen Einfluss auf das Ergebnis der individuellen
Kostenrechnung."Trotz dieser Einschränkungen liefert die Analyse
wichtige Hinweise darauf, in welchen Städten und Landkreisen des
Münchener Umlandes eine Investition lohnen könnte", sagt Christian
Hesse von der Postbank Immobilien GmbH.

Realistische Finanzplanung

Ob Benzin, Monatskarten, Unterhalt für ein weiteres Auto, lange
Fahrtzeiten oder zusätzliche Kinderbetreuungskosten - alle Ausgaben,
die das Leben im Umland erfordert, sollten möglichst realistisch
eingeschätzt werden. Bedacht werden sollte auch, dass ein
kostspieligeres Immobilieninvestment in der Großstadt in vielen
Fällen höhere Schulden bedeutet - und dafür höhere Tilgungsleistungen
und Zinszahlungen fällig werden. "Eine individuelle Analyse der
Finanzlage ist unabdingbar. Wer unsicher ist, sollte sich Hilfe bei
einem Experten holen", erklärt Hesse. "Die Entscheidung für die
Traumimmobilie muss zur persönlichen Lebensplanung passen."

Übersicht: Immobilienpreise für München und das Umland

Stadt bzw. Landkreis / QM-Preis 2017 / Veränderung in % ggü. 2016*

München, Stadt 6.789 8,6
München, Landkreis 5.240 9,9
Starnberg 5.205 2,0
Dachau 4.563 10,7
Ebersberg 4.529 5,9
Fürstenfeldbruck 4.480 11,2
Freising 4.047 9,1
Erding 3.996 20,8
Landsberg am Lech 3.301 8,9

*inflationsbereinigt

Quellen: Empirica (2018): empirica-systeme Marktdatenbank;
Statistisches Bundesamt (2018): www.destatis.de; Berechnungen HWWI

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2018

Der Postbank Wohnatlas 2018 ist eine jährlich erscheinende,
mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter
verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für
die vorliegende Analyse wurden unter der Leitung von
Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim
Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Pendelkosten für
Bewohner der Umlandkreise der sieben größten deutschen Städte
untersucht. Im Fokus dieser Auswertung steht München.

Annahmen und Berechnungen der Pendelkosten

1. In der Gemeinde des Landkreises wird eine Eigentumswohnung von
70 Quadratmeter zum Durchschnittspreis des Landkreises im Jahre 2017
erworben. Alternativ wird eine Eigentumswohnung von 70 Quadratmeter
in München zum Durchschnittpreis der Metropole im Jahre 2017 gekauft.

2. Der berechnete Kaufpreis wird um Notargebühren von einem
Prozent und der derzeit im Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer
erhöht.

3. Einsparungen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Umland im
Vergleich zu einem Kauf in der Metropole werden um notwendige
Mobilitätskosten (direkte Kosten und bewerteter Zeitaufwand für das
Pendeln), die durch den Umzug in das Umland entstehen, reduziert.

4. Zusätzliche Mobilitätszeiten für Bewohner des Umlandes
gegenüber den Bewohnern der Metropole entstehen für den Weg vom
Bahnhof der Umlandgemeinde zum Münchener Hauptbahnhof. Alle Pendler
nehmen den Weg von Bahnhof zu Bahnhof.

5. Als Pendelzeit für den einfachen Weg wird die kürzeste
Reisezeit angesetzt, die mit dem jeweiligen Verkehrsmittel am
Dienstagmorgen zwischen 07.00 Uhr und 08.00 Uhr im Februar 2018
erzielt werden konnte.

6. Die Mobilitätszeiten für Hin- und Rückweg sind identisch.

7. Die Mobilitätskosten pro einfachem Entfernungskilometer liegen
nach Abzug der Steuervergünstigungen bei 0,35 Euro für den PKW und
bei 0,08 Euro für den ÖPNV.

8. Der Zeitaufwand für das Pendeln wird mit dem durchschnittlichen
Bruttolohn bewertet, der im Jahre 2017 in der Metropole erzielt
wurde. Als Grundlage für diesen Median-Lohn dienen die Gehälter aller
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und Beamten, aber nicht
von Selbstständigen.

Pressekontakt:
Postbank
Ralf Palm
+49 228 920 12109
ralf.palm@postbank.de

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