Gekauft wie gesehen? Aufklärungspflichten beim Verkauf von Immobilien

Hamburg (ots) - Ehrlich währt am längsten - das gilt auch beim
Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie. Wenn der Verkäufer dem
Käufer "auf gut Glück" wesentliche Mängel verschweigt, geht er das
Risiko ein, noch Jahre später auf Schadensersatz zu haften.

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses durch Privatleute
kann es schnell zu Streit kommen, wenn der Käufer nach der Übergabe
Mängel feststellt, die ihm zuvor nicht bekannt waren. Das Dach ist
undicht, das Fundament nicht solide, Schimmel taucht auf - manche
Probleme zeigen sich erst nach jahrelanger Nutzung oder bei Umbauten.
Kann der Käufer dann Schadensersatz verlangen? "In der Praxis wird
die Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel im Kaufvertrag
üblicherweise ausgeschlossen, so dass grundsätzlich keine Ansprüche
geltend gemacht werden können", sagt Dr. Stephan Schneider,
Geschäftsführer der Hamburgischen Notarkammer. "In aller Regel
besichtigt der Käufer das Objekt vor seiner Kaufentscheidung
gemeinsam mit dem Verkäufer. Etwaige hierbei festgestellte Mängel
fließen in die Verhandlungen über den Kaufpreis ein. Der soll dann
aber auch endgültig sein."

Ein Gewährleistungsausschluss gilt jedoch nicht, soweit der
Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Er haftet dann bis
zu zehn Jahre für die Kosten der Beseitigung des Mangels an der
Immobilie. "Die Auffassung vieler Verkäufer, Mängel müssten dem
Käufer nicht offenbart werden, da dieser das Objekt besichtigen
konnte, ist unzutreffend", sagt Dr. Schneider. "Auch wenn es den
Kaufpreis drücken kann - auf bestimmte Mängel muss der Verkäufer
aktiv hinweisen, um sich vor weitreichenden Gewährleistungsansprüchen
zu schützen." Die Rechtsprechung ist hier streng. Kennt der Verkäufer
einen Mangel, muss er den Käufer ungefragt informieren, wenn er damit
rechnen muss, dass der Käufer den Kaufvertrag bei Kenntnis des
Mangels nicht oder nur zu anderen Bedingungen abschließen würde. Nach
der Rechtsprechung muss der Verkäufer sogar dann aktiv werden, wenn
er einen Mangel nur für möglich hält oder Umstände kennt, die einen
solchen Verdacht begründen könnten. Doch die Aufklärungspflicht hat
auch Grenzen: "Der Verkäufer muss nicht über Mängel aufklären, die
bei einer Besichtigung ohne weiteres erkennbar sind oder die der
Käufer ohnehin schon kennt", ergänzt Dr. Schneider.

In der Rechtsprechung gibt es zahlreiche Beispiele für solche
Offenbarungspflichten. So muss der Verkäufer etwa darauf hinweisen,
dass keine Baugenehmigung für einen Anbau vorliegt,
gesundheitsgefährdende Baustoffe wie Asbest verwendet wurden, das
Objekt in der Vergangenheit von holzzerstörenden Pilzen befallen war
und die Gefahr eines Wiederauftretens besteht, die Zufahrt zur
Immobilie über das Nachbargrundstück nicht gesichert ist, das Gebäude
unter Denkmalschutz steht, größere Bauvorhaben in der unmittelbaren
Umgebung geplant sind, bei vermieteten Objekten erhebliche
Mietrückstände bestehen, eine frühere gewerbliche Nutzung des
Grundstücks einen Altlastenverdacht begründet oder wesentliche
Arbeiten am Gebäude durch Laien ohne Hinzuziehung von Facharbeitern
durchgeführt wurden.

Der Verkäufer muss außerdem Fragen des Käufers wahrheitsgemäß
beantworten, und darf - wenn ihm selbst die nötigen Informationen
fehlen - nicht einfach eine falsche Erklärung zur Mängelfreiheit
machen. "Bevor man Angaben ins Blaue hinein macht, sollte man lieber
offen eingestehen, dass man sich nicht sicher ist", empfiehlt Dr.
Schneider.

Wird im Vorfeld des Vertragsschlusses über wesentliche Mängel
gesprochen, empfiehlt es sich, dies dem Notar mitzuteilen und im
Kaufvertrag dokumentieren zu lassen. Als unabhängiger und
unparteiischer Betreuer aller Beteiligten gewährleistet der Notar,
dass die besprochenen Mängel des Kaufobjekts und die dazu notwendigen
Vereinbarungen in dem notariellen Kaufvertrag rechtssicher erfasst
werden.

Pressekontakt:
Herr Dr. Stephan Schneider von der Hamburgischen Notarkammer
Telefon: 040 / 34 49 87, info@hamburgische-notarkammer.de
Herr Dr. Claudius Eschwey von der Landesnotarkammer Bayern
Herr Dr. Carsten Lindner von der Rheinischen Notarkammer
Herr Dr. Carsten Walter von der Notarkammer Baden-Württemberg
Herr Dr. Andreas Schumacher von der Notarkammer Koblenz
Herr Dr. Markus Müller von der Notarkammer Pfalz
Herr Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer

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