Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt trotzt allen Widrigkeiten: Transaktionsrekord im laufenden Jahr möglich

Frankfurt (ots) - Ungewissheiten allerorten. In Politik und
Wirtschaft. Die Berliner Regierungskoalition eilt von einer
Zerreißprobe zur nächsten. Über dem Kanal zeigen sich ähnliche
innenpolitische Turbulenzen anlässlich der immer näherkommenden
finalen Brexit-Entscheidung. Auch in der Europäischen Union herrscht
nicht nur im Umgang mit der Flüchtlingskrise das Gegenteil von
Einigkeit vor. Und Donald Trump tut das Seine zur Destabilisierung
der weltpolitischen Ordnung. Genauso wie die Herren Putin und
Erdogan. Die Liste der "Disruptionäre" scheint endlos. Die Politik
bietet zum Ende des Sommers 2018 auf jeden Fall kein stabiles Bild.
Nirgendwo auf der Welt. Und dennoch hat der konjunkturelle Aufschwung
in Deutschland Bestand. Vor allem die Notenbanken werden künftig im
Fokus stehen, wenn es um eine Einschätzung der
Kapitalmarktperspektiven in den nächsten Monaten geht. Dabei stehen
Inflationsentwicklung und der Ausstieg aus der ultra-lockeren
Geldpolitik im Mittelpunkt. Investoren und Anleger fragen sich, wann
und wie stark Mario Draghi die Zinsen anheben wird. Vermutlich wird
sich die Europäische Zentralbank aber flexibel auf die Entwicklungen
in der voraussehbaren Zukunft einstellen und entsprechend reagieren.
"Wir erwarten insofern einen schrittweisen und vorsichtigen Prozess
und die Zins-Spitzenwerte sollten im kommenden Zyklus niedriger
ausfallen als in der Vergangenheit", so Timo Tschammler, CEO JLL
Germany.

Starkes Transaktionsvolumen im dritten Quartal - 60 Mrd. Euro für
Gesamtjahr erwartet

Die eher unsicherheitsbehafteten Begleitumstände haben bislang
noch keine Spuren auf dem deutschen Investmentmarkt hinterlassen. Im
Gegenteil, mit 42 Mrd. Euro liegt das Transaktionsvolumen gewerblich
genutzter Immobilien nach neun Monaten des Jahres 2018 um 8 % über
dem Vorjahresniveau. Noch nie fiel ein drittes Quartal so hoch aus.
Und: mit 16,4 Mrd. Euro reiht es sich als das viertstärkste Quartal
im Ranking der letzten fünf Jahre ein. Zum außergewöhnlichen Ergebnis
beigetragen hat u.a. die Kaufhof/Karstadt-Transaktion mit insgesamt
über 1,8 Mrd. Euro. Solche Transaktionen finden natürlich nicht jedes
Quartal statt.

"Angesichts der üblicherweise sehr dynamischen letzten drei Monate
und der Erwartung, dass sich einige der zahlreichen noch in der
Verhandlungsphase befindlichen Transaktionen in den letzten Wochen
des Jahres realisieren werden, erscheint ein Transaktionsvolumen von
bis zu 60 Mrd. Euro möglich", betont Timo Tschammler. Und weiter:
"Wie so oft hängt die Realisierungswahrscheinlichkeit einer
derartigen Prognose von der Umsetzung insbesondere von großvolumigen
Transaktionen ab. Für ein außergewöhnliches Investmentjahr 2018
spricht im Übrigen aber auch die Dynamik abseits der
Mega-Transaktionen", so Timo Tschammler.

Dominanz der Big 7 verstärkt sich - Investorenfokus liegt auf
Büroimmobilien

Im dritten Quartal hat sich der Trend vom Halbjahr nicht nur
verfestigt, sondern auch ausgebaut. Mehr denn je fokussieren sich die
Investoren auf die Big 7. Während in der Aggregation über alle sieben
Hochburgen mehr als 26 Mrd. Euro zu Buche schlagen (60 % des
Transaktionsvolumens im Dreivierteljahreszeitraum), entsprechend
einem Plus von 27%, summierte sich das Transaktionsvolumen abseits
der Big 7 auf rund 16 Mrd. Euro. Damit lag es um rund 13% unter dem
Vorjahresvolumen. "Aus unserer Sicht spiegelt dies die dynamische
Entwicklung insbesondere der Büro-Vermietungsmärkte in den Big 7
wider. Investoren setzen angesichts der nachlassenden
Renditekompression vermehrt auf Mietwachstum, um ihre Renditeziele zu
erreichen und Wertsteigerungen generieren zu können. Auch deshalb
sind Value-Add-Objekte mit kurzfristig auslaufenden Mietverträgen
oder Objekte mit Leerstand aktuell begehrt, lassen sich doch hier am
ehesten durch Vertragsneuabschlüsse höhere Mieten durchsetzen",
betont Timo Tschammler.

Wenn viel Kapital auf einmal investiert werden soll, gibt es zu
den Big 7 selten Alternativen. Von den insgesamt 67
Einzeltransaktionen im dreistelligen Millionenbereich im
Dreivierteljahreszeitraum entfielen 62 auf die Big 7. Betrachtet man
die größten Einzeltransaktionen aus dem gesamten Dreivierteljahr,
liegt der größte Deal außerhalb der Big 7 mit ca. 150 Mio. Euro nur
auf Platz 37.

Die beliebteste Assetklasse ist nach wie vor Büro, auf die ein
Anteil von rund 45% entfällt. Ca. 19 Mrd. Euro flossen von Januar bis
September in solche Immobilien. "Bevor Investoren auf der Suche nach
Anlageoptionen in kleinere und damit riskantere Märkte investieren,
scheinen Teilmärkte abseits der Innenstädte und CBDs in den Big 7 die
bevorzugte Wahl zu sein", so Matthias Barthauer, Research, JLL
Germany. Hier lassen sich selektiv deutlich stärkere
Mietpreissteigerungen realisieren als in den Spitzenlagen. Auf Platz
2 folgen einzelhandelsgenutzte Immobilien, die dank der
milliardenschweren Warenhaus-Transaktion auf einen Anteil von gut 20
% kommen. Ansonsten richtet sich der Fokus der Investoren im
Einzelhandels-Segment überwiegend auf Fachmarktprodukte mit
Lebensmittel-Ankermietern, die sich bislang relativ unbeeindruckt von
der Online-Konkurrenz zeigen. Auch deshalb sind sehr große
Transaktionen im Einzelhandelssegment relativ selten geworden, das
Gros der Aktivitäten spielt sich im Bereich zwischen 20 und 60 Mio.
Euro pro Transaktion ab und im Gegensatz zum Bürosektor streut die
geographische Verteilung der Transaktionen deutlich stärker.

Frankfurt und Hamburg mit höchster Dynamik im dritten Quartal

"Frankfurt is back" - so haben wir zum Halbjahr geschrieben, und
das gilt umso mehr auch im dritten Quartal (3,16 Mrd. Euro). Für den
Dreivierteljahreszeitraum platziert sich die Bankenmetropole mit rund
6,9 Mrd. Euro unangefochten und deutlich auf Platz 1 der deutschen
Investmenthochburgen. Gegenüber dem Vorjahr hat sich das Volumen
damit mehr als verdoppelt. Hierfür ist ein Reigen großvolumiger
Transaktionen verantwortlich: Von den deutschlandweit zehn größten
Einzeldeals des Jahres entfielen sieben auf Frankfurt. Hinter
Frankfurt reihen sich Berlin mit 4,9 Mrd. Euro und München mit 4,5
Mrd. Euro ein. Während in München allerdings ein leichtes Plus von 8
% gegenüber dem Vorjahr registriert wurde, musste die
Bundeshauptstadt einen Rückgang von etwa 17 % verkraften, trotz der
umgesetzten 1,7 Mrd. Euro in den Monaten Juli bis September.
Ebenfalls noch über der 4-Mrd.-Euro-Marke liegt Hamburg mit einem
Plus von 70 % - gepusht von dem nach Frankfurt stärksten dritten
Quartal (1,72 Mrd. Euro).

Auch zum Ende des dritten Quartals hat sich an der Relation
zwischen deutschen und ausländischen Käufern nichts geändert,
weiterhin entfallen rund 45 % auf ausländische Kapitalquellen (knapp
19 Mrd. Euro). "Angesichts der Verbuchung der Warenhaus-Fusion als
österreichisches Engagement wäre ein Anstieg des Anteils
ausländischer Investoren zu vermuten gewesen. Doch gerade im
großvolumigen Bereich ab 100 Mio. Euro gab es insbesondere im dritten
Quartal zahlreiche Käufe institutioneller Investoren aus dem Inland,
so dass sich hier ein entsprechendes Gegenwicht entfaltet hat", so
Barthauer.

Anhaltende Dynamik sorgt für weiter sinkende Renditen

Für die transaktionsstärkste Nutzungsart Büro zeigt sich im
dritten Quartal ein fortgesetzter Trend eines nur noch moderaten
Renditerückgangs für Top-Produkte in den besten Lagen. Mit einer über
alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Spitzenrendite von 3,20%
hat sich diese im Vergleich zum Vorquartal noch einmal leicht
verringert. Im 12-Monatsvergleich ergibt sich ein Rückgang von 19
Basispunkten. "Angesichts der weiterhin hohen Dynamik haben wir
unsere Prognose für das Jahresende noch einmal leicht nach unten
korrigiert: In der Aggregation über alle sieben Hochburgen erwarten
wir bis zum Jahresende eine Spitzenrendite von 3,15 %", so Matthias
Barthauer.

Es bleibt dabei: Top-Produkte sind rar und die Nachfrage
unverändert sehr hoch. Der bereits beschriebene Trend hinsichtlich
einer Verschiebung der Anlagepräferenzen seitens der Investoren hin
zu Produkten oder Lagen in den Big 7, die nicht die Definitionen von
"Prime" erfüllen, zeigt sich auch in der Entwicklung der Renditen.
Die Rendite für Objekte in den Top-Lagen, aber mit schwächerer
Gebäudequalität und kürzeren Restlaufzeiten liegt nur noch bei 3,95
%, der Abstand zur Spitzenrendite hat sich damit auf 75 Basispunkte
reduziert. Auch für Top-Objekte in Teilmärkten abseits der
Spitzenlagen hat sich die Kompression fortgesetzt und erreicht mit
einer aggregierten Rendite von 3,54 % den niedrigsten Stand seit über
fünf Jahren. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt gerade noch 34
Basispunkte - so wenig wie noch nie.

Die nach wie vor stärkste Dynamik bei der Renditeentwicklung ist
allerdings weiterhin im Logistikimmobilien-Segment zu beobachten.
Aktuell liegt die Spitzenrendite im Mittel über die Top 7
-Logistikregionen bei 4,10% und damit nochmals 15 Basispunkte
niedriger als noch zum Ende des zweiten Quartals. Der weiter
prosperierende Online-Handel und dessen positive Zukunftsaussichten
zieht gerade ausländische Investoren in diese Assetklasse, die längt
kein Nischenprodukt mehr ist. Bis Ende des Jahres erwarten wir einen
weiteren Rückgang auf dann 4,00 %.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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