Immobilienkauf zur Vermietung absetzen

München (ots) - Stark ansteigende Immobilienpreise und niedrige
Zinsen führen bei vielen zu der Überlegung, eine Immobile als
Kapitalanlage anzuschaffen. Wird eine Immobilie mit der Absicht diese
zu vermieten gekauft, können die Ausgaben für die Immobilie
steuerlich abgesetzt werden. In den ersten Jahren nach dem Kauf
entstehen meistens Verluste, die in Folge die persönliche Steuerlast
mindern. Steuerlich betrachtet lassen sich die Ausgaben grob in zwei
Positionen unterteilen, nämlich, ob sie sofort für das Jahr der
Zahlung geltend gemacht werden können oder über mehrere Jahre
abgeschrieben werden müssen.

Kauf einer Immobilie

Am Anfang steht die Suche nach einer geeigneten Immobilie, welche
mit einem zeitlichen Aufwand und bereits mit Kosten verbunden ist. Es
entstehen Fahrtkosten, um die Immobilie zu besichtigen, zum Büro des
Maklers, zur Bank und zum Notar. Für jeden gefahrenen Kilometer
können 30 Cent sofort geltend gemacht werden. Liegt die Immobilie vom
Wohnort des künftigen Vermieters weiter entfernt, dann können
zusätzlich die Übernachtungskosten und eine Verpflegungspauschale
berücksichtigt werden.

Weiterhin sind der Kaufpreis des Gebäudes, die Maklergebühren, die
Gebühren für den Notar, gegebenenfalls Kosten für einen
Sachverständigen, die Eintragung ins Grundbuch und die
Grunderwerbssteuer in der Steuererklärung absetzbar. Diese
Aufwendungen zählen zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und
werden mit der Immobile gemeinsam abgeschrieben. Nicht absetzbar sind
die Kosten für das Grundstück.

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie können -
je nach Baujahr - in unterschiedlichem Maße steuerlich berücksichtigt
werden. So kann beispielsweise eine Immobilie, die vor 1925 erbaut
wurde, 40 Jahre lang zu jeweils 2,5 Prozent der Anschaffungs- oder
Herstellungskosten abgesetzt werden. Für eine Immobilie, die nach
1924 erbaut wurde und heute angeschafft wird, können 50 Jahre lang
jeweils 2 Prozent der Kosten geltend gemacht werden.

Renovierung und Sanierung

Im Gegensatz zu Eigentümern oder Mietern dürfen Vermieter die
Kosten für Maßnahmen der Instandhaltung und Modernisierung inklusive
der Materialkosten auf den Fiskus abwälzen. Renovierungsmaßnahmen
sind Erhaltungsaufwendungen, die entweder gleich voll abgesetzt oder
wahlweise über einen Zeitraum von zwei bis maximal fünf Jahren
verteilt werden dürfen. Vorsicht, finden größere Renovierungsarbeiten
innerhalb von drei Jahren nach dem Zeitpunkt der Anschaffung statt
und überschreiten diese Kosten ohne Umsatzsteuer den Kaufpreis um
mehr als 15 Prozent, so ist die schnelle Abschreibung dahin. Die
Abschreibung hat dann gemeinsam mit den Anschaffungskosten über viele
Jahre zu erfolgen.

Maßnahmen der Immobiliensanierung stellen eine Erweiterung oder
Verbesserung der vorhandenen Sanitär-, Heizungs- oder Elektroanlagen
oder Fenster dar. Werden drei der vier genannten Maßnahmen
durchgeführt und kommt es dabei zu einer Hebung des Standards der
Wohnung, werden die Kosten als Herstellungskosten betrachtet. Diese
werden gemeinsam mit den Anschaffungskosten der Immobilie über die
Nutzungsdauer abgeschrieben. Das gilt auch für die Schaffung neuen
Wohnraums, z. B. wenn nachträglich ein Balkon oder Wintergarten
angebaut oder das Dachgeschoss ausgebaut wird. Bleiben die Kosten
einer Sanierungsmaßnahme jedoch unter 4.000 Euro netto, so dürfen sie
als Erhaltungsaufwand sofort abgeschrieben werden.

Ausstattung und Möblierung

Liegt der Anschaffungspreis, z. B. für ein neues Waschbecken, eine
Duschkabine oder einen Rauchmelder, unter 800 Euro netto, handelt es
sich um ein geringwertiges Wirtschaftsgut. Dessen Kaufpreis kann
komplett für das Jahr des Kaufs abgesetzt werden. Anschaffungen mit
einem höheren Kaufpreis müssen über mehrere Jahre abgeschrieben
werden. Wird die Wohnung komplett möbliert und mit Schrank, Tisch,
Stühlen, Sofa, Bett und Lampen vermietet, ist ebenfalls die Höhe des
Kaufpreises des Möbels entscheidend. Die Kosten für die Anschaffung
einer Einbauküche mit Elektrogeräten sind mit zehn Jahren
Nutzungsdauer abzuschreiben.

Wird die Anschaffung einer Immobilie geplant, ist es ratsam, sich
bereits im Vorfeld mit einem Steuerexperten wie der Lohnsteuerhilfe
Bayern e. V. darüber zu unterhalten. Die Lohi kann berechnen, ob sich
die Anschaffung der Immobilie unter steuerlichen Gesichtspunkten
lohnt und was es in Folge alles zu beachten gibt.

https://www.lohi.de/steuertipps.html

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