Nedeljko Prodanovic: "Immobilienblase? Mit sinkenden Preisen ist nicht zu rechnen"

Berlin (ots) - Der Preisanstieg auf dem Wohnimmobilienmarkt wird
stets von der Frage begleitet, ob möglicherweise eine Immobilienblase
droht. Der Berliner Wohnungsunternehmer und Stonehedge-Chef Nedeljko
Prodanovic gibt Auskunft, was für und was gegen eine Preisblase
spricht.

Seit 2010 steigen die Immobilienpreise in Deutschland kräftig und
ohne Unterbrechung an. Fast genauso lange wird bereits eine Debatte
darüber geführt, ob sich eine Immobilienblase bildet und die Preise
bald sinken werden. In jüngster Zeit hat die Diskussion wieder
deutlich Fahrt aufgenommen, was möglicherweise daran liegt, dass die
unter anderem durch eine Immobilienblase ausgelöste Finanzkrise
kürzlich zehnjähriges Jubiläum feierte und sich wieder ins Gedächtnis
der Öffentlichkeit schob; doch es gibt durchaus auch einige
fundamentale Faktoren, die eine nähere Betrachtung wert sind.

Obwohl zahlreiche Experten schon seit einer Weile mit einer
abnehmenden Dynamik der Kaufpreisentwicklung rechnen, steigen die
Preise für Wohnimmobilien ungebrochen rasant an. Dem
Empirica-Immobilienpreisindex zufolge haben sich die
Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in den sieben größten
Metropolen gegenüber dem Vorjahr um 11,9 Prozent erhöht. "Das liegt
in erster Linie am anhaltenden Angebotsengpass", meint Nedeljko
Prodanovic, Geschäftsführer der Stonehedge GmbH. "Vor allem die
Ballungszentren erleben einen ungebrochen starken Zuzug, die
Nachfrage ist enorm. Gleichzeitig werden insbesondere in den
Großstädten noch immer zu wenige Wohnungen gebaut. Preisanstiege sind
die natürliche Folge."

Die Mieten andererseits steigen inzwischen nicht mehr so stark wie
die Kaufpreise. Empirica weist für die Metropolen ein
durchschnittliches Plus von 5,7 Prozent aus. Die Diskrepanz zwischen
Miet- und Kaufpreiswachstum führt zu sinkenden Renditen für
Investoren. Hinzu kommt, dass sich die Politik mehr und mehr auf
striktere Regulierungen des Mietrechts konzentriert, beispielsweise
stehen eine Verschärfung der Mietpreisbremse sowie eine Kürzung der
zulässigen Modernisierungsumlage kurz bevor. Dadurch könnte sich das
durchschnittliche Mietwachstum noch weiter verlangsamen, was
irgendwann auch auf die Kaufpreise durchschlagen dürfte. "Der Fokus
auf die Mietenpolitik führt allerdings auch dazu, dass der dringend
nötige Wohnungsbau einfach nicht ausreichend in Fahrt kommt", sagt
Stonehedge-Chef Prodanovic. "Und der Wohnungsmarkt wird sich erst
grundlegend entspannen, sobald genügend Wohnraumangebot zur Verfügung
steht."

Zu anhaltenden Diskussionen in der Immobilienwirtschaft führen
außerdem die Themen Inflation und Zinsen. "Die Inflation hat deutlich
angezogen, das gibt den Forderungen an die Europäische Zentralbank,
den Leitzins wieder anzuheben, neuen Auftrieb", meint Nedeljko
Prodanovic. Noch liegt der Leitzins in der Eurozone auf dem
Rekordtief von null Prozent, doch bereits das nächste Jahr könnte
eine schrittweise Erhöhung bringen. Die USA sind Europa schon einige
Schritte voraus, dort beträgt der Leitzins bereits 2,0 bis 2,25
Prozent. Doch selbst wenn die Europäische Zentralbank (EZB) 2019 mit
Zinssteigerungen beginnt, bleiben die Zinsen im historischen
Vergleich noch auf lange Zeit extrem niedrig. So lag der Leitzins in
der Eurozone bis 2008 stets zwischen zwei und fünf Prozent, und auch
zu D-Mark-Zeiten waren die Zinsen nie günstiger. Darüber hinaus ist
die Kerninflation, die im Oktober in der Eurozone 1,1 Prozent betrug,
noch weit vom EZB-Ziel von rund zwei Prozent entfernt - die
Zentralbank hat also keinen Grund, die Zinserhöhung zu überstürzen.

Auch die außenpolitische Situation muss als Faktor bei der
Betrachtung der Entwicklung des Immobilienmarkts eingebunden werden.
Der Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union steht kurz
bevor, und noch immer sind die künftigen Beziehungen nicht geklärt.
Die stete Drohkulisse möglicher Handelskriege zwischen den USA und
China oder auch zwischen den USA und der Europäischen Union nähren
ebenfalls die Sorge vor einer Abschwächung der Konjunktur. Doch die
Wirtschaft läuft insbesondere in Deutschland weiter auf Hochtouren.
Im Oktober ist die Arbeitslosenquote erstmals seit der
Wiedervereinigung unter fünf Prozent gesunken, die Beschäftigtenzahl
erreicht ein Rekordhoch nach dem anderen. Von einer Abkühlung ist
nichts zu sehen, sowohl Wohnraum als auch freie Gewerbeflächen werden
ein immer rareres Gut.

Sind die steigenden Immobilienpreise also mit einer Blase
gleichzusetzen, wie sie vor etwas mehr als zehn Jahren in den USA
oder auch Spanien platzte? Die KfW hat gerade analysiert, dass die
Situation in Deutschland damit nicht vergleichbar ist. Die
Verschuldung der privaten Haushalte sei gering, die Nachfrage nach
Wohneigentum weiter hoch. Eine bundesweite Blase sieht die KfW nicht.
"Die Immobilienblase ist ein anhaltendes Schreckensszenario, dem aber
die Grundlage fehlt", sagt auch Nedeljko Prodanovic von Stonehedge.
"Ewig in der Geschwindigkeit weitergehen kann der Preisanstieg
natürlich nicht, doch mit sinkenden Preisen ist nicht zu rechnen."

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