Gewerblicher Immobilienmarkt weltweit gut behauptet - Kapital sucht Produkte, Nutzer suchen Flächen

Frankfurt (ots) - Trotz politischer Krisen, zunehmender
wirtschaftlicher Unsicherheiten im Zuge der globalen Handelskonflikte
und zurückgehender Wachstumsraten des Bruttoinlandsproduktes in allen
Regionen hat sich der gewerbliche Immobilienmarkt weltweit gut
behauptet. "Und Deutschland hat zu dieser erfreulichen Performance
nicht zuletzt bei den Investments mit voraussichtlich 60 Milliarden
Euro, einem Alllzeit-Rekord beim Transaktionsvolumen, einen
beachtlichen Beitrag geleistet", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Das globale gewerbliche Transaktionsvolumen beläuft sich in den
ersten drei Quartalen 2018 auf insgesamt 507 Mrd. USD - eine
Steigerung von 7% gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. "Es
gibt derzeit keine Anzeichen, dass im 4. Quartal des zu Ende gehenden
Jahres nicht noch zahlreiche große Investmentabschlüsse realisiert
werden. Für das Gesamtjahr 2018 erwartet JLL insofern ein
Transaktionsvolumen von 730 Mrd. USD, entsprechend einem Plus von 3%
gegenüber 2017 sowie einem Plus von 8% im 5-Jahresvergleich",
prognostiziert Hela Hinrichs, JLL EMEA Research.

Gepusht werden die Transaktionsvolumina von den Aktivitäten in den
USA und Asien-Pazifik, jeweils mit Steigerungsraten von bis 15%
gegenüber dem Vorjahr. Andere Vorzeichen dagegen in Europa, wo trotz
solider Wirtschaftsdaten die historisch niedrigen
Nettoanfangsrenditen und der Mangel an "guten" Investmentprodukten zu
einer Abschwächung der Transaktionsaktivitäten um bis zu minus 10%
führen können.

"Für 2019 prognostiziert JLL einen leichten Rückgang des globalen
Transaktionsvolumens von ca. 5% auf 700 Mrd. USD, auch im neuen Jahr
aufgrund weiterer Rückgänge in Europa und sich abzeichnender
Zurückhaltung in den US-Märkten", so Hela Hinrichs. Hinrichs weiter:
"Investoren werden vorsichtiger in der Auswahl ihrer
Investmentprodukte. Auf Verkäuferseite nimmt die Zurückhaltung
ebenfalls zu: es wird immer schwieriger, für das frei werdende
Kapital attraktive Anlage-Alternativen zu finden."

Auf der Suche nach Rendite

Investments in "Alternative Produkte", wie Studenten- und
Seniorenwohnungen, Forschungs- und Entwicklungs-Einrichtungen und
Datenzentren erfreuen sich eines zunehmenden Interesses auch von
institutionellen Investoren. Sie sind auf der Suche nach Rendite und
nutzen die Möglichkeit zur Portfolio-Diversifizierung. Die
demographische und technologische Entwicklung lässt diese Sektoren
nachhaltig wachsen und damit immer attraktiver erscheinen.

Während die amerikanische FED kontinuierlich in kleinen Schritten
an der Zinsschraube dreht, bewegen sich die meisten anderen großen
Zentralbanken bislang gar nicht oder kaum. So steht viel Kapital für
Immobilieninvestitionen zur Verfügung. Die Nettoanfangsrenditen haben
in allen Sektoren in den meisten Märkten Niedrig-Rekordwerte
erreicht.

Die Büroimmobilien-Spitzenrenditen in den US-Märkten haben auf die
ersten Zinssteigerungen der FED Ende 2015 mit einer zeitlichen
Verzögerung von zwei bis drei Quartalen reagiert und in der
vergangenen drei Jahren nur um 20bps in Los Angeles, 40 bps in New
York, 50bps in Washington DC und 70bps in Chicago zugelegt. Mit
Ausnahme von Washington DC, das verhältnismäßig hohe
Flächenleerstände von 16,5% und leichte Mietpreisrückgänge im
Jahresvergleich ausweist, hatte die Rendite-Dekompression keine
negativen Auswirkungen auf die Kapitalwerte. Im Gegenteil: In allen
anderen Metropolen haben sie aufgrund steigender Mieten weiter
zugelegt.

Der europäische JLL-Index für Bürospitzenrenditen, der 24 Städte
umfasst, ist im Jahresverlauf zum ersten Mal (seit 1980) unter die
4%-Marke gefallen und liegt bei 3,9% (-14 Bps seit Q3 2017). Die
niedrigsten Renditen werden in Berlin (2,9%, Paris (3,0%) und Hamburg
(3,05%) erzielt.

Globaler Vermietungsmarkt dynamisch

Auf den Bürovermietungsmärkten zeigte sich auch 2018 ein sehr
dynamisches Marktgeschehen. Das globale Vermietungsvolumen (96
Märkte) wird im Gesamtjahr voraussichtlich rund 42 Mio. m² erreichen,
dies wäre das höchste Volumen seit 2007 (43 Mio. m²). In den ersten
drei Quartalen weist Asien-Pazifik mit einem Plus von 24% die
höchsten Steigerungsraten gegenüber dem Vorjahr auf, in Europa und
den USA legten die Vermietungsumsätze um jeweils 5% zu.

"Vor dem Hintergrund einer prognostizierten Abschwächung der
wirtschaftlichen Entwicklung erwartet JLL keinen neuerlichen Zuwachs
der Umsätze in 2019; das Niveau wird aber weiterhin hoch bleiben und
könnte den 10-Jahresschnitt (38 Mio. m²) um rund 10% übertreffen", so
Hela Hinrichs.

Die starke Mieternachfrage hat noch einmal zu einem Rückgang der
globalen Leerstandsquote auf 11,5% geführt. Im Jahresvergleich sank
sie am stärksten in Europa (- 110 bps), gefolgt von Asien-Pazifik mit
- 90 bps. Demgegenüber haben sich die Leerstände in Amerika (+10 bps)
kaum verändert.

Diese Entwicklung ist bemerkenswert vor dem Hintergrund
anziehender Bürobauaktivitäten: Insgesamt werden 2018 in den 96
analysierten Märkten 16,4 Mio. m² neue Büroflächen fertiggestellt,
davon 41% im Raum Asien-Pazifik. Auch in den Jahren 2019 + 2020 wird
die Bautätigkeit nicht abflachen; JLL erwartet ein Volumen, das
20-25% über dem 10-jährigen Mittel liegt. Dies könnte die globale
Leerstandsquote in 2019 trotz solider Nachfrage wieder über 12%
steigen lassen.

Flexible Office Space-Anbieter waren auch 2018 sehr aktive
Mietinteressenten - vor allem in begehrten innerstädtischen Lagen.
Seit 2013 ist der durchschnittliche Flexible Office Space-Umsatz in
20 analysierten Märkten um jährlich 23% gewachsen - gegenüber einem
nur um 3% jährlich steigenden Flächenumsatz insgesamt. Dieses
Wachstum geht vor allem von so genannten Hybridflächenanbietern aus,
die sowohl die bekannten Business Center als auch Coworking-Flächen
anbieten.

Trotzdem ist der Anteil dieses Sektors am belegten
Büroflächenbestand noch verhältnismäßig gering und liegt in den
meisten europäischen Städten unter 1% - mit Ausnahme der beiden
Hotspots Amsterdam (5,6%) und London (3,7%).

Investoren und Entwickler sammeln zurzeit noch Erfahrungen,
reagieren auf diese Marktveränderungen aber auch schon mit
Partnerschaften zu Flexible Office Space-Anbietern oder eigenen
Konzepten. Gebäude mit einem Flexible Office Space-Mieteranteil von
über 50% werden derzeit noch mit einem Renditeaufschlag gehandelt.

"Die aggregierten globalen Büromieten werden in 2018
voraussichtlich um ca. 3,9% steigen, das ist das höchste Wachstum
seit 2007. Während einige Metropolen in Schwellenländern wie Jakarta
(-7,7%), Dubai (-5%) und Mexico City (-1,9%) leichte
Mietpreisrückgänge im Jahresvergleich hinnehmen mussten, belegen vor
allem europäische Städte Spitzenpositionen beim
Büromietpreiswachstum. Hinter Singapur mit +12%
Spitzenmietpreiswachstum im Jahresvergleich liegen Berlin (+12%)
sowie Madrid und Amsterdam mit jeweils 10%", so Hela Hinrichs
abschließend.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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