Investmentmarkt bei gewerblich genutzten Immobilien in Deutschland könnte 2018 Rekordmarke setzen - Bürovermietungsmarkt bleibt auf hohem Niveau

Frankfurt (ots) - Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen
Immobilienmarkt steigt kontinuierlich seit 2010. 2018 könnte es mit
bis zu 60 Mrd. Euro zumindest für gewerblich genutzte Immobilien ein
neues Rekordjahr in Deutschland geben, eine Verdreifachung seit 2010.
Inklusive der Nutzungsklasse "Living" (Wohn-Portfolios, Mikro-Wohnen
und Pflegeimmobilien) könnte sich das Transaktionsvolumen auf bis zu
76 Mrd. Euro summieren. Der Bestwert aus dem Jahr 2015 (80,3 Mrd.
Euro) wird aber wohl nicht übertroffen werden.

"In einer Gemengelage aus höchst unterschiedlichen Szenarien muss
sich der Immobilienmarkt behaupten. Es gibt einige gute Gründe, warum
er dies auch 2019 tun und die Nachfrage nach Immobilien hoch bleiben
wird. Wegen fehlender Alternativen entscheiden sich immer mehr
Investoren für eine Erhöhung ihrer Immobilienanlagequoten. Zahlreiche
Pensionsfonds und Versicherungen haben einen immensen Kapitaldruck
und bereits kleine Veränderungen in der Anlagestrategie haben enorme
quantitative Effekte auf den Immobilienmarkt", so Timo Tschammler,
CEO JLL Germany.

Tschammler weiter: "Ein Transaktionsvolumen für gewerblich
genutzte Immobilien in Höhe von bis zu 55 Mrd. Euro erscheint auch
2019 erreichbar, für Wohnportfolios könnten bis zu 15 Mrd. Euro
anfallen, so dass das Gesamtvolumen dann mit rund 70 Mrd. Euro etwa
10 % niedriger als 2018 ausfallen würde."

Investoren setzen auf Mietwachstum

In den sieben Immobilienhochburgen manifestieren sich die aktuell
starken Vermietungsmärkte sowie die Aussicht auf weitere
Mietsteigerungen im Zuge von Refurbishments oder dem Abvermieten von
Leerständen im Objekt als Grundlage der Investitionen. 2018 wird der
Anstieg der Mietpreise über die Big 7 hinweg 4,7 % betragen. Dabei
zeigen alle sieben Immobilienhochburgen einen Zuwachs. Spitzenreiter
sind Berlin (+10 %) und Stuttgart (+6,7 %). 2019 wird das Wachstum
mit verminderter Stärke (+2,3 %) anhalten.

"Investoren setzen angesichts der nachlassenden Renditekompression
vermehrt auf Mietwachstum, um ihre Renditeziele zu erreichen und
Wertsteigerungen generieren zu können. Auch deshalb sind
Value-Add-Objekte mit kurzfristig auslaufenden Mietverträgen oder
Objekte mit Leerstand aktuell begehrt. Hier lassen sich am ehesten
höhere Mieten durch Vertragsneuabschlüsse durchsetzen", so Helge
Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Moderater Renditerückgang

Im vierten Quartal fortgesetzt hat sich der Trend eines moderaten
Renditerückgangs für Top-Produkte in besten Lagen der
transaktionsstärksten Nutzungsart: auch mit einer über alle sieben
Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 3,11 % zeigt
sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter Rückgang,
im 12-Monatsvergleich sind es damit 16 Basispunkte weniger. Für 2019
geht JLL davon aus, dass sich die Renditen auf diesem Level
einpendeln werden.

Anlagepräferenzen verschieben sich 2019

Da Top-Produkte auch im nächsten Jahr rar und die Nachfrage
unverändert hoch bleiben dürfte, werden sich die Anlagepräferenzen
der Investoren auch 2019 hin zu Produkten oder Lagen in den Big 7
verschieben, die nicht die Definitionen von "Prime" erfüllen. "Dies
wird sich auch in den Renditen widerspiegeln und dazu führen, dass
sich z.B. die Renditekompression für Büroobjekte in Top-Lagen, aber
mit schwächerer Gebäudequalität und kürzeren Vertrags-Restlaufzeiten
fortsetzt und der Abstand zur Spitzenrendite sich auf rund 60
Basispunkte reduzieren könnte", so Timo Tschammler. Tschammler
weiter: "Ähnliches gilt auch für Top-Objekte in Teilmärkten abseits
der Spitzenlagen. Hier hat sich die Kompression ebenfalls fortgesetzt
und erreicht mit einer aggregierten Rendite von 3,44 % den
niedrigsten Stand seit über fünf Jahren. Der Abstand zur
Spitzenrendite beträgt gerade noch 33 Basispunkte und ist damit so
gering wie noch nie."

Die noch immer stärkste Dynamik bei der Renditeentwicklung ist im
Logistikimmobilien-Segment zu beobachten. Der weiter prosperierende
Online-Handel und dessen positive Zukunftsaussichten zieht
ausländische Investoren in diese Assetklasse. Am Ende des Jahres 2018
liegt die Spitzenrendite bei 4 % und damit 70 Basispunkte niedriger
als noch Ende 2017. Auf diesem niedrigen Niveau dürfte sie sich 2019
stabilisieren.

Klassische Kapitalherkunftsländer büßen Dominanz ein

Auch zum Ende des vierten Quartals hat sich an der Relation
zwischen deutschen und ausländischen Käufern nur wenig geändert.
Weiterhin dürften rund 45 % auf ausländische Kapitalquellen (knapp 26
Mrd. Euro) entfallen.

"Die klassischen Kapitalherkunftsländer USA und Großbritannien
stehen zwar nach wie vor an der Spitze, haben aber ihre Dominanz
früherer Jahre eingebüßt. Dafür haben sowohl Investoren aus anderen
europäischen Ländern sowie aus Asien ihre Aktivitäten im Vergleich zu
den letzten Jahren ausgebaut", bilanziert Timo Tschammler.

Investmentmarkt für Wohnungs-Portfolios bleibt dynamisch

Auch am Investmentmarkt für Wohnungs-Portfolios hält die Dynamik
an. Bis Ende 2018 werden voraussichtlich knapp 19 Mrd. Euro in
Wohnungen (mit jeweils mehr als 10 Wohneinheiten) geflossen sein.
"2019 geht JLL von einer etwas geringeren Dynamik aus: ein Ergebnis
von 14-15 Mrd. Euro könnte angesichts der zahlreichen Portfolien im
Markt und der weiterhin positiven Aussichten für weitere
Mietsteigerungen allerdings auch dann erreicht werden", so
Scheunemann.

Aufgrund der großen sozialpolitischen Bedeutung steht der
Wohnungssektor unter besonderer Beobachtung des öffentlichen
Interesses. Es bleibt abzuwarten, wie sich sowohl die Reduzierung der
Sanierungsumlage auf die Miete als auch die jüngst verabschiedete
Verschärfung der Mietpreisbremse auf die Performance der Objekte der
Bestandshalter auswirken werden.

Bürovermietungsmarkt Deutschland mit hoher Nachfrage

Aufgrund wachsender Beschäftigtenzahlen ist die
Büroflächennachfrage der Unternehmen hoch. Im Gesamtjahr 2018 wird
das Büroflächenumsatzvolumen in den Big 7 voraussichtlich 3,8 Mio. m²
erreichen. Nur das Rekordjahr 2017 lag höher (+ 10 %). Die
Nettoabsorption hat rund eine Million m² erreicht. Trotz steigender
Flächeneffizienz bei Neuanmietungen (d.h. weniger Fläche pro
Arbeitsplatz), hat die Expansionstätigkeit der Unternehmen zu diesem
hohen Wert geführt. Mit Blick auf die einzelnen Märkte vollzieht sich
dieser Rückgang in sechs der sieben Immobilienhochburgen (für
Düsseldorf wird ein Umsatzwachstum gegenüber 2017 erwartet).

Angeführt wird die Umsatzstatistik auch 2018 von München und
Berlin. "Für 2019 ist ein weiterer Rückgang des Büroflächenumsatzes
abzusehen: primär zunächst aufgrund mangelnder Flächenverfügbarkeit,
im Laufe des Jahres in Folge der weiteren konjunkturellen
Abschwächung. Zusätzlich könnte auch ein möglicher Nachfragerückgang
das Umsatzergebnis beeinflussen, im historischen Kontext bleibt es
aber auf einem hohen Niveau", prognostiziert Scheunemann.

Bereits im Vorjahr zeigte sich die Umsatzstärke von Anbietern
flexibler Büroarbeitsplätze. Auch 2018 hält deren
Expansionstätigkeit an. Der Anteil dieser Branche am Flächenumsatz
beträgt wie im Vorjahr 6 % - in Toplagen (CBD) sind es sogar 15 %.
Allerdings: Die Flächenknappheit in Toplagen erschwert die Expansion.
Bei höherem Angebot würden die Umsätze deutlich höher ausfallen. Für
das Gesamtjahr 2018 erwartet JLL für diesen Sektor einen
Flächenumsatz, der sich leicht unter dem Vorjahreswert von 250.000 m²
bewegen wird.

Ein zentrales Thema an den Büroimmobilienmärkten im Jahr 2018 ist
die mangelnde und weiter sinkende Flächenverfügbarkeit. Die
Leerstandsquote in den Big 7 wird bis Jahresende auf 3,8 % gesunken
sein, in Berlin und Stuttgart mit Quoten von unter 2,5 %. Für das
kommende Jahr erwartet JLL über die Big 7 hinweg eine stabile
Entwicklung.

In einigen Teilmärkten wirkt die Flächenknappheit seit geraumer
Zeit als starkes Hemmnis für die unternehmerische Entwicklung. In
sechs Münchener und je drei Berliner und Stuttgarter Teilmärkten
liegt die Leerstandsquote mittlerweile (teils deutlich) unter 1 %.
Durch die steigende Bautätigkeit wird zwar neues Angebot geschaffen,
kommt aber erst mit Nachlauf auf den Markt.

Bürofertigstellungen legen in den kommenden beiden Jahren zu

Die Bürofertigstellungen werden im Gesamtjahr 2018 knapp an die
eine Million Quadratmeter heranreichen. Das höchste Volumen entfällt
dabei auf München mit fast 300.000 m². In den kommenden zwei Jahren
werden die Fertigstellungen deutlich ansteigen (2019: 1,8 Mio. m² und
2020: 2,2 Mio. m²), vor allem in Berlin und München.

Die aktuelle Bautätigkeit in den Big 7 beträgt 3,9 Mio. m² und hat
im Jahresverlauf um fast 1,5 Mio. m² zugenommen. Allein in Berlin
befinden sich aktuell über eine Million Quadratmeter im Bau, davon
sind knapp über die Hälfte noch frei und limitiert damit die Effekte,
die von einem erhöhten Flächenangebot auf die Mieten ausgehen können.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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