Schrottimmobilien rückabwickeln - Ihre Ansprüche als Erwerber

Bremen (ots) - Erwerber von sogenannten "Schrottimmobilien" haben
häufig mit einer deutlichen Unterdeckung zu kämpfen und fühlen sich
angesichts anderslautender Versprechungen und Rentabilitätsprognosen
betrogen. Vielfach schwingt bei den Käufern die Angst mit, die
Verbindlichkeiten zukünftig nicht mehr bedienen zu können und
schlussendlich in die Privatinsolvenz zu rutschen. Denn, hinzukommt,
dass die Immobilien regelmäßig extrem überteuert sind, sodass bei
einem Verkauf der Immobilie die aufgenommenen Kreditverbindlichkeiten
nicht mehr vollständig zurückgeführt werden können.

Beworben werden die Objekte regelmäßig mittels gut aufgemachter
Prospekte, die vor allem die Vorteile der Immobilie herausstellen.
Die Immobilien sind zumeist erheblich überteuert und beinhalten nicht
unerhebliche Verkaufsmargen und Innenprovisionen.

Den Investoren wird dabei eine gute Rendite vorgerechnet. Das
Objekt soll sich angeblich selbst tragen, die Mieteinnahmen die
Kosten abdecken. Zum Teil wird auch eine Mietgarantie mit angeboten,
die zunächst darüber hinwegtäuscht, dass die tatsächlichen Mieten
geringer ausfallen. Erst im Nachhinein stellt sich heraus, dass die
Rentabilitätsberechnung tatsächlich nicht zutrifft. Teilweise sind
auch die Mieteinnahmen aufgrund der Vereinbarung und des Beitritts zu
einem Mietpool geringer als prognostiziert. Über die Risiken im
Zusammenhang mit einem Mietpool hat der Verkäufer als Berater und der
Vermittler den Käufer im Vorhinein aufzuklären.

Grundsätzlich kommt - je nach Fallkonstellation - eine Haftung des
Verkäufers, des Vermittlers bzw. Beraters oder der finanzierenden
Bank in Betracht. Auch eine Notarhaftung ist möglich, soll hier aber
nicht aufgegriffen werden.

Haftung des Verkäufers wegen fehlerhafter Beratung

Erteilt der Verkäufer im Zuge der Vertragsverhandlungen dem Käufer
einen ausdrücklichen Rat bzw. liegt dieser dem Käufer
Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs
vor, kommt im Zweifel konkludent ein Beratungsvertrag zustande.

Grundsätzlich müssen die Angaben, die in der
Rentabilitätsberechnung enthalten sind, richtig sein. Dies beinhaltet
auch, dass kein unzutreffendes, zu positives Bild von der
Ertragserwartung oder von dem Wertsteigerungspotential vorgetäuscht
werden darf. In der Prognose muss das Leerstandsrisiko entweder in
der Berechnung des Mietertrages angemessen berücksichtigt oder der
Käufer muss unmissverständlich darauf hingewiesen worden sein, dass
dieses nicht einkalkuliert wurde. Entsprechendes gilt im Fall einer
verwalteten Mieteinnahmegemeinschaft - einem sogenannten Mietpool.

Sofern in dem angebotenen Modell zudem der Beitritt des Käufers zu
einem Mietpool vorgesehen war, hat der Verkäufer beispielsweise auch
über Risiken aufklären, die mit einem empfohlenen Beitritt zu einem
Mietpool verbunden sind.

Empfiehlt der Verkäufer den Beitritt zu einem Mietpool muss er dem
Käufer darüber hinaus die Funktionsweise des Mietpools im Fall von
Wohnungsleerstand erläutern. Dazu zählt nicht nur der Vorteil, bei
einem Leerstand der eigenen Wohnung keinen vollständigen Mietausfall
zu erleiden, sondern auch der Nachteil, das - anteilige - Risiko
tragen zu müssen, dass andere Wohnungen nicht vermietet sind. Er muss
ausdrücklich darauf hinweisen, dass Leerstände anderer Wohnungen,
soweit sie über den hier einkalkulieren Betrag hinausgehen, zu einer
Verringerung auch seines Mietvertrages führen.

Die Beratungspflichten im Fall eines Beratungsvertrages sind hier
bei weitem nicht abschließend, sondern nur exemplarisch dargestellt.

Haftung des Vermittlers und Beraters

Zwischen dem Anleger und dem Anlagevermittler bzw. -berater kommt
im Zweifel ein Anlagevermittlungs- bzw. -beratungsvertrag zustande.
Aus diesem Vertragsverhältnis ergibt sich die Verpflichtung des
Vermittlers bzw. Beraters, den Investor richtig und vollständig über
diejenigen Umstände zu informieren, die für die Anlageentscheidung
von besonderer Bedeutung sind. Insofern wird auf die oben stehenden
Ausführungen zur Haftung des Verkäufers verwiesen.

Im Bereich der Schrottimmobilien ist vor allem die Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs relevant, wonach der Vermittler den Erwerber
einer von ihm vermittelten Anlage unaufgefordert über
Vertriebsprovisionen aufzuklären hat, wenn diese 15 % des von den
Anlegern aufzubringenden Kapitals überschreiten. Dies gilt
grundsätzlich auch für die Vermittlung von Eigentumswohnungen als
Kapitalanlage und zudem unabhängig davon, ob die Wohnung mittels
eines Prospektes vertrieben worden ist oder nicht. Gerade in diesem
Bereich lässt sich häufig eine Haftung des Anlage Vermittlers oder
Beraters begründen.

Inanspruchnahme der Bank - Schadensersatz und Kreditwiderruf

Auch bei den finanzierenden Banken kommt unter bestimmten
Voraussetzungen eine Schadensersatzhaftung in Betracht.
Möglicherweise greift auch noch der sogenannte Widerrufsjoker.

Beim Erwerb von Wohnungen oder Häusern als Kapitalanlage erfolgt
regelmäßig keine Beratung durch das finanzierende Kreditinstitut
selbst. Die Finanzierung wird regelmäßig über den Vertrieb bzw. den
Verkäufer mit angedient. Hat die Bank im Einzelfall auch beraten,
kommt natürlich auch in diesem Fall eine Haftung wegen fehlerhafter
Beratung in Betracht.

Grundsätzlich geht die Rechtsprechung davon aus, dass die
finanzierende Bank keine Aufklärungspflichten bezüglich des
finanzierten Objektes trifft. Etwas anderes kann sich jedoch in
folgenden Fallkonstellationen ergeben. Aufklärungspflichten kommen in
Betracht, wenn

- die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung
oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin
hinausgeht,
- sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken
hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden
schafft oder dessen Entstehung begünstigt,
- sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den
Initiator als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende
Interessenkonflikte verwickelt oder
- die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen
konkreten Wissensvorsprung vor dem Kreditnehmer hat und dies auch
erkennen kann.

In Fällen eines sogenannten institutionalisierten Zusammenwirkens
der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertrieb wird unter
bestimmten Voraussetzungen die Kenntnis der Bank von einer
arglistigen Täuschung des Anlegers durch den Verkäufer etc. vermutet.
In dieser Situation können sich Anleger daher unter erleichterten
Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht
auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank
berufen und Schadensersatzansprüche geltend machen.

Aufklärungspflichten im Sinne der oben genannten zweiten
Fallgruppe (Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes)
kommen nach höchstrichterlicher Rechtsprechung etwa dann in Betracht,
wenn spezifische Risiken hinzutreten, etwa im Fall eines Mietpools.
Danach würden Aufklärungspflichten beispielsweise dann in Betracht
kommen, wenn die finanzierende Bank

o dem Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung
des konkreten Mietpools verlangt oder
o in Kenntnis des Umstandes, dass im konkreten Mietpool Darlehen
gewährt wurden, für die die Anleger als Poolmitglieder haften müssen,
oder
o in Kenntnis des Umstandes, dass an die Poolmitglieder konstant
überhöhte Ausschüttungen ausbezahlt werden, die ihnen einen falschen
Eindruck von der Rentabilität und Finanzierung der Anlage vermitteln.

Neben möglichen Schadensersatzansprüchen kommt im Einzelfall auch
ein Widerruf des Darlehensvertrages gemäß § 495 BGB in Betracht. HAHN
Rechtsanwälte hat auch für die sogenannten Neuverträge (nach dem
10.06.2010) bereits zahlreiche Fehler identifiziert, die zu einer
nach wie vor gegebenen Widerruflichkeit des Darlehensvertrages
führen.

Zu beachten ist jedoch, dass mit der
Wohnimmobilienkreditrichtlinie das Widerrufsrecht für Verträge, die
ab dem 20.03.2016 abgeschlossen worden sind, nach einem Jahr und 14
Tagen erlischt.

Lassen Sie Ihre Ansprüche prüfen

Wer mit seinem Investment unzufrieden ist, sollte dieses auf den
Prüfstand stellen. Denn die Rechtsprechung eröffnet mittlerweile
umfassende Möglichkeiten zur Rückabwicklung derartiger
Kapitalanlagen.

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Hahn Rechtsanwälte PartG mbB
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