Nedeljko Prodanovic: Das müssen Wohnungskäufer 2019 wissen

Berlin (ots) - Wohneigentum gilt als sicherer Schutz vor
Altersarmut und steigenden Mieten. Viele Menschen streben deshalb in
die eigenen vier Wände. Doch was erwartet Wohnungskäufer im Jahr
2019? Steigen die Preise weiter, wie entwickeln sich die Zinsen und
was plant die Politik? Der Berliner Wohnungsunternehmer Nedeljko
Prodanovic zeigt auf, worauf Interessenten achten müssen.

"Zuerst einmal muss man festhalten, dass Wohneigentum in
Deutschland noch immer die Ausnahme darstellt", meint Nedeljko
Prodanovic, Geschäftsführer der Stonehedge GmbH. Nur 45 Prozent der
deutschen Haushalte leben in den eigenen vier Wänden, das ist die
niedrigste Quote in der gesamten Europäischen Union. In Frankreich
beispielsweise liegt die Quote bei 58 Prozent, in Italien gar bei 77
Prozent. Deutschland ist ein Mieterland, was sich auch an diesen
Zahlen ablesen lässt. "Soll sich das ändern, wäre jetzt eine gute
Gelegenheit, denn die Finanzierungszinsen sind noch immer sehr
günstig", sagt Prodanovic.

Durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB)
nach der Finanzkrise sind auch die Hypothekenzinsen deutlich
gefallen. 2016 erreichten sie ihren Tiefpunkt und haben sich seither
kaum von dort fortbewegt. Nachdem sie im Jahresverlauf 2018 leicht
angestiegen waren, gingen sie zum Jahresbeginn 2019 noch einmal
zurück und bewegen sich damit aktuell weiterhin in der Nähe ihrer
Tiefstände. So wurden beispielsweise beim Finanzierungsvermittler
Interhyp Ende Januar Darlehensangebote mit zehnjähriger Zinsbindung
zu im Schnitt 1,39 Prozent Jahreszins vermittelt. Zum Vergleich: Zehn
Jahre zuvor betrug der durchschnittliche Zinssatz Interhyp zufolge
noch 4,35 Prozent.

Auf dieses Niveau werden die Hypothekenzinsen so bald wohl nicht
mehr steigen. Denn während die US-Notenbank Federal Reserve den
Leitzins in den Vereinigten Staaten bereits wieder angehoben hat,
liegt er im Euroraum noch immer bei null Prozent. Ökonomen gehen
davon aus, dass die EZB nicht vor der zweiten Jahreshälfte 2019
beginnen wird, den Leitzins Schritt für Schritt zu erhöhen. Es ist
daher davon auszugehen, dass sich die Hypothekenzinsen während des
Jahres 2019 nur langsam nach oben bewegen werden.

Auf die Entwicklung der Wohnungspreise dürfte sich der kommende
Zinsanstieg erst einmal wenig auswirken, dennoch könnte die
Wachstumskurve bald etwas flacher werden. "Die enorme
Geschwindigkeit, mit der die Kaufpreise während der vergangenen Jahre
gestiegen sind, dürfte kurz- bis mittelfristig wohl etwas
nachlassen", meint Stonehedge-Chef Nedeljko Prodanovic. "Doch mit
stagnierenden oder gar sinkenden Preisen ist insbesondere in den
Großstädten aufgrund des schleppenden Wohnungsbaus bei nach wie vor
hoher Nachfrage nicht zu rechnen."

Tatsächlich ist von einer abnehmenden Dynamik aktuell noch wenig
bis gar nichts zu spüren. Der aktuelle Wohnpreisspiegel des
Immobilienverbands Deutschland (IVD) hat ergeben, dass die Kaufpreise
für Bestandswohnungen 2018 um 8,9 Prozent und damit sogar leicht
stärker gestiegen sind als im Vorjahr. In den sieben größten Städten
Deutschlands fällt das Wachstum noch kräftiger aus: 2018 stiegen die
Kaufpreise im Schnitt um 10,9 Prozent, ein Jahr zuvor betrug das
Preisplus lediglich 9,5 Prozent.

Die Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt ist
also stabil, und das wird sich auch 2019 kaum ändern. Die
Wohnungsnachfrage ist ungebrochen hoch, während das Angebot noch
immer viel zu langsam wächst. Rund 300.000 Wohnungen wurden 2018
fertiggestellt, 2019 rechnet die Baubranche mit 315.000 bis 320.000
Einheiten. Das ist weit entfernt von den 350.000 bis 400.000
Wohnungen, die jährlich zur Deckung des Bedarfs nötig wären; die
Bundesregierung hat sich eigentlich zum Ziel gesetzt, bis Ende 2021
für den Bau durchschnittlich 375.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr zu
sorgen.

Das ist aus derzeitiger Sicht utopisch, daher wird sich der
Wohnraummangel vor allem in den Ballungsgebieten so schnell nicht
auflösen. "Zu einer wirklichen Entspannung auf dem Markt kann es aber
nur kommen, wenn das Wohnungsangebot substanziell wächst", sagt
Prodanovic von Stonehedge. "Das wird kurzfristig kaum realisierbar
sein, auch weil die Politik nicht entschlossen genug handelt und den
Wohnungsbau kaum vorantreibt."

Das Thema Wohneigentum zumindest wird in der Politik inzwischen
wieder diskutiert, nachdem es seit dem Ende der Eigenheimzulage im
Jahr 2006 über ein Jahrzehnt lang in der öffentlichen Debatte so gut
wie gar nicht vorkam. Mit dem Baukindergeld hat die Bundesregierung
eine neue Förderung auf den Weg gebracht, seit dem 18. September 2018
kann es beantragt werden. Das Baukindergeld sieht einen
Eigenkapitalzuschuss für Familien mit Kindern vor. Je Kind steuert
der Staat zehn Jahre lang jedes Jahr 1.200 Euro bei, die sich zur
Tilgung des Immobiliendarlehens verwenden lassen. Die Förderung gilt
nur für den Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohneigentum - und sie
wird nur noch in diesem und im kommenden Jahr gewährt. Das heißt:
Will man das Baukindergeld bewilligt bekommen, darf der Kaufvertrag
oder die Baugenehmigung nicht auf einen späteren Zeitpunkt datiert
sein als den 31. Dezember 2020.

Geplant, aber noch nicht beschlossen hat die Große Koalition
außerdem ein Bürgschaftsprogramm der KfW. "Das Bürgschaftsprogramm
wäre eine große Hilfe für viele Wohnungskäufer", meint
Stonehedge-Chef Nedeljko Prodanovic, "denn würde die KfW für den
Käufer bürgen, müsste er beim Wohnungskauf weniger Eigenkapital
aufbringen." Der nötige Eigenkapitalanteil stellt für die meisten
potenziellen Wohnungskäufer eine Hürde dar. Während die
Immobilienfinanzierung für viele Haushalte aufgrund der günstigen
Zinsen grundsätzlich leistbar wäre, schaffen es jedoch nicht alle,
genügend Eigenkapital anzusparen. Eine Faustregel besagt, dass man 20
Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen können sollte - bei einer
Wohnung für 250.000 Euro sind das immerhin 50.000 Euro.

Die Bundesregierung überlegt daher, die Kaufnebenkosten zu senken,
um den nötigen Eigenkapitalanteil zu reduzieren. Die Kaufnebenkosten
bestehen aus Grunderwerbsteuer, Notargebühren sowie gegebenenfalls
Maklerprovision und sind nicht durch ein normales Immobiliendarlehen
finanzierbar. Sie können beispielsweise in Berlin bis zu 15 Prozent
des Kaufpreises betragen.

Im Bundesjustizministerium wird derzeit ein Gesetzentwurf für ein
sogenanntes Bestellerprinzip erarbeitet, das Käufer von der
Maklerprovision befreien soll. Der Entwurf soll noch im ersten
Quartal dieses Jahres erstellt werden, doch ob er wirklich zum Gesetz
wird, ist nicht sicher. Auch ein möglicher Freibetrag für
Selbstnutzer auf die Grunderwerbsteuer, der immer wieder zur
Diskussion steht, ist politisch derzeit nicht in Aussicht.

"Politisch sehe ich zum Thema Wohneigentum vor allem viele
Konjunktive", meint Nedeljko Prodanovic von Stonehedge. "Die Große
Koalition konzentriert sich bisher deutlich stärker auf das
Mietrecht. Wer überlegt, eine Wohnung zu kaufen, sollte also nicht
darauf warten, dass die Politik zu Hilfe kommt."

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