Nedeljko Prodanovic über Eigentumswohnungen als zusätzliche Altersvorsorge: Das spricht für Selbstnutzung, das für Vermietung

Berlin (ots) - Selbst einziehen oder vermieten - wer eine
Eigentumswohnung kauft, muss sich entscheiden. Besser aber, man
bedenkt schon vor dem Immobilienkauf die spätere Nutzung, erklärt
Nedeljko Prodanovic vom Wohnungsunternehmen Stonehedge GmbH.

Der Kauf einer Wohnimmobilie gilt als wichtiger Beitrag zur
persönlichen Altersvorsorge - unabhängig davon, ob man sie selbst
nutzt oder vermietet. Doch ist eine der beiden Varianten sinnvoller
als die andere? Und worauf muss man jeweils achten? "Beides hat seine
Vor- und Nachteile", sagt Nedeljko Prodanovic dazu, Gründer des
Berliner Wohnungsunternehmens Stonehedge GmbH. "Wichtig ist, dass man
sich schon vor dem Kauf genau informiert, was im jeweiligen Fall auf
einen zukommt, und man dann abwägt, ob die Selbstnutzung oder die
Vermietung besser zur eigenen Lebenssituation und Vermögenstrategie
passt."

Tatsächlich gilt es bereits vor dem Kauf unterschiedliche
Kriterien zu beachten, je nachdem, ob man - sofort oder auch zu einem
späteren Zeitpunkt - in die Wohnung einziehen möchte oder ob man
damit in erster Linie Mieteinnahmen erzielen will. Als Selbstnutzer
wird die eigene Wohnung in aller Regel für lange Zeit zum
Lebensmittelpunkt, deshalb muss man sich vor dem Kauf Fragen nach den
persönlichen Ansprüchen stellen: Wie groß soll die Wohnung sein, wie
viele Zimmer brauchen wir jetzt, wie viele im Rentenalter? In welcher
Nachbarschaft wollen wir leben, wie weit dürfen die Arbeitswege sein?
Wollen wir eher in einem modernen Neubau oder in einem gut erhaltenen
Gründerzeitgebäude wohnen? Die Antworten auf diese Fragen limitieren
natürlich die Auswahl der infrage kommenden Eigentumswohnungen auf
dem Markt.

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage zur Vermietung kaufen will, ist
in der Auswahl dagegen flexibler. Er kann zum Beispiel eine Wohnung
in einer anderen Stadt kaufen oder die Größe der Wohnung besser an
sein Budget anpassen; also auch eine Wohnung auswählen, die ihm als
Selbstnutzer zu klein wäre. "Wer eine Familie gründen will, für den
kommt eine Zweizimmerwohnung nicht infrage", sagt Stonehedge-Chef
Nedeljko Prodanovic, "als Vermieter aber ist das eine interessante
und geeignete Größe - jedenfalls wenn sich die Wohnung in einer guten
Lage befindet."

Eine Möglichkeit wäre außerdem, eine solche Wohnung anfangs zu
vermieten und zu einem zukünftigen Zeitpunkt selbst einzuziehen.
Schließlich sind die Lebensumstände beim Kauf häufig andere als in
einem späteren Lebensabschnitt: Als Familie beispielsweise lebt man
mit Kindern und benötigt eher mehr Zimmer, dafür spielt das Stockwerk
keine Rolle. Im Alter braucht man weniger Platz, da die Kinder aus
dem Haus sind, dafür möchte man aber maximal im ersten Stock oder in
einem Gebäude mit Aufzug leben. Zieht man die Möglichkeit in
Betracht, im Alter selbst in die bis dahin vermietete Wohnung
einzuziehen, muss man das in die Kaufentscheidung natürlich
einfließen lassen und überlegen, wo und wie man später leben möchte.

Wer seine Eigentumswohnung vermieten will, sollte zudem genau
prüfen, ob sich die Wohnung als Kapitalanlage überhaupt eignet. Bei
der Bewertung ist die Lage der Wohnung nicht zu unterschätzen. Wie
entwickelt sich die Stadt, wächst die Bevölkerung, gibt es viele
Arbeitsplätze? Ist das Stadtviertel nachgefragt und lebendig wie zum
Beispiel Prenzlauer Berg in Berlin? Liegt die Wohnung an einer lauten
Straße oder bietet sie ausreichend Ruhe? All das sind Kriterien, die
Einfluss auf die Nachfrage von Mietern und auf die Wertentwicklung
der Immobilie haben, und somit entscheidend sind, ob sich die
Immobilie als Kapitalanlage rentiert oder nicht.

Wenn aber alles funktioniert, dann kann sich eine vermietete
Wohnung sehr lohnen: Neben den Mieteinnahmen können etwaige
Wertsteigerungen die Rendite bei einem zukünftigen Verkauf der
Immobilie zusätzlich erhöhen. Einen weiteren Vorteil bietet die
Vermietung beim Thema Steuern. Vermieter können zahlreiche Kosten von
der Steuer absetzen, darunter die Zinsen für den Immobilienkredit,
Reparatur- und Renovierungskosten oder die Maklerprovision. Und auch
die Anschaffungskosten lassen sich 50 Jahre lang zu je zwei Prozent
absetzen. Wer sich vor möglichen Problemen mit Mietern sorgt, kann
sich absichern. Es gibt maßgeschneiderte Versicherungspakete zum
Beispiel mit Vermieterrechtschutz oder Mietausfallabsicherung.

Im Gegenzug hat ein Vermieter allerdings diverse Pflichten. Er hat
sich zum Beispiel um die Instandhaltung der Wohnung zu kümmern und
jedes Jahr eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Es ist möglich,
solche Verwaltungsaufgaben an eine Hausverwaltung abzugeben, das
jedoch kostet und schmälert die Rendite. Als Vermieter müssen zudem
einige politische beziehungsweise rechtliche Fallstricke beachtet
werden. Beispielsweise gibt die Mietpreisbremse, wo sie gilt, eine
maximale Neuvermietungshöhe vor, und in Milieuschutzgebieten gelten
besondere Bestimmungen zu Modernisierungen.

"Selbstnutzer haben anders als Kapitalanleger in erster Linie
natürlich weniger die Rendite im Kopf als den Aufbau des eigenen
Zuhauses", ergänzt Nedeljko Prodanovic vom Wohnungsunternehmen
Stonehedge. "Doch auch das Eigenheim kann finanziell absolut
lohnenswert sein, schließlich ist es eine der besten Schutzmaßnahmen
gegen mögliche Altersarmut - und ein Schutz vor steigenden Mieten ist
es ebenso." Denn während Mieter einen regelmäßigen Anstieg ihrer
Kaltmiete einplanen müssen, hat man mit einem Immobilienkredit mit
langfristiger Zinsbindung auf viele Jahre hinaus Planungssicherheit.

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