Erneut starker Jahresauftakt: knapp 11,1 Milliarden Euro gewerblicher Investmentumsatz im 1. Quartal 2019

Frankfurt/Main (ots) - Im ersten Quartal 2019 wurden bundesweit
knapp 11,1 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert. Damit
liegt das Ergebnis nur 10 % unter dem außergewöhnlichen
Vorjahresresultat und stellt das drittbeste Transaktionsvolumen der
letzten zwölf Jahre dar. Rechnet man noch die Investitionen in
Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten) hinzu, die sich auf knapp 4,4
Milliarden Euro belaufen, ergibt sich ein Gesamtumsatz von gut 15,4
Milliarden Euro. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Starker Jahresauftakt mit knapp 11,1 Milliarden Euro (-10 %)
- Einzeldeals erreichen mit fast 9,6 Milliarden Euro den
zweitbesten Umsatz aller Zeiten.
- Paketverkäufe dagegen mit 1,5 Milliarden Euro weiter rückläufig
(-24 %)
- Büro-Investments mit 48 % (5,3 Mrd. EUR) erneut die mit Abstand
beliebteste Assetklasse
- A-Standorte aufgrund von Produktmangel mit Umsatzrückgang
- Netto-Spitzenrenditen an einigen Standorten noch einmal leicht
gesunken
- Über 400 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)
- Anteil ausländischer Käufer bei nur rund 36 %

"Die Stimmung auf den Märkten ist weiterhin ausgesprochen gut.
Trotz gesenkter BIP-Prognosen und einiger noch schwelender
Störfaktoren mit erheblichem Risikopotenzial wie der ungelösten
Brexit-Umsetzung oder dem Zollstreit mit den USA ist das Interesse an
deutschen Immobilien unverändert hoch", erläutert Piotr Bienkowski,
CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. "Verantwortlich hierfür
sind die aus Investorensicht weiterhin sehr guten Rahmenbedingungen;
zu nennen ist in erster Linie das Zinsniveau. Vor dem Hintergrund der
auch in der EU insgesamt etwas ins Stocken geratenen Konjunktur sind
auf absehbare Zeit keine Zinserhöhungen der EZB zu erwarten.
Gleichzeitig stellen andere Anlageklassen im Moment keine wirkliche
Alternative dar, bei denen nennenswerte Renditen bei vergleichbarem
Risikoprofil erzielt werden können. Die Aktienmärkte sind volatil und
suchen ihre Richtung, und AAA-Staatsanleihen notieren teilweise
wieder im negativen Bereich. Aber auch die Nutzermärkte stützen die
positive Einschätzung. Zwar wird sich das Wirtschaftswachstum 2019
gegenüber den Vorjahren deutlich verlangsamen, eine Rezession
erwarten die Forschungsinstitute aber nicht. Deshalb ist auch von
einem weiteren moderaten Beschäftigungsaufbau auszugehen. Für das
gegenüber dem Vorjahr etwas geringere Investmentvolumen sind
demzufolge vor allem zwei Gründe ausschlaggebend. Zum einen der
bislang unterproportionale Portfolioanteil, der mit nur 1,5
Milliarden Euro den niedrigsten Wert der letzten sieben Jahre
aufweist und zum anderen ein massiver Produktmangel an wichtigen
Standorten wie Frankfurt oder München. Allerdings befinden sich eine
Reihe größerer Deals in der Vermarktung, sodass auch hier anziehende
Umsätze zu erwarten sind."

Mit Abstand am meisten investiert wurde erneut in Büroimmobilien,
die auf ein Umsatzvolumen von knapp 5,3 Milliarden Euro kommen
(Anteil: 48 %). Damit tragen sie wie bereits im Vorjahr knapp die
Hälfte zum Gesamtergebnis bei und erzielen das zweitbeste Resultat
der vergangenen zwölf Jahre. Dominiert haben Einzeltransaktionen,
wohingegen Portfolios nur gut 100 Millionen Euro beigesteuert haben.
Verantwortlich hierfür ist ein kaum vorhandenes Angebot an größeren
Büropaketen, obwohl das Interesse der Käufer sehr groß ist. Mehr
umgesetzt als im Vergleichszeitraum 2018 wurde mit
Einzelhandelsimmobilien, die auf mehr als 2,5 Milliarden Euro kommen
und fast ein Viertel des Transaktionsvolumens ausmachen. Damit bewegt
sich ihr Umsatz in etwa im Schnitt der letzten zehn Jahre. Besonders
begehrt waren innerstädtische Geschäftshäuser und Fachmarktzentren.
Den dritten Platz belegen Logistik-Investments mit einem Umsatzanteil
von knapp 12 % (gut 1,3 Mrd. EUR). Zwar liegt das Ergebnis relativ
deutlich unter dem Vorjahreswert, der langjährige Aufwärtstrend hat
sich aber bestätigt, was sich auch daran zeigt, dass im dritten Jahr
in Folge bereits in den ersten drei Monaten die Milliardenschwelle
übertroffen wurde. Ein nicht unerheblicher Anteil des Volumens wurde
auch im ersten Quartal 2019 mit größeren Portfolioverkäufen
realisiert. Auf Hotel-Investments entfallen knapp 6 % des
Gesamtumsatzes, und mit 617 Millionen Euro erreichen sie exakt den
gleichen Wert wie im Vorjahr. Auch in diesem Segment ist aktuell ein
Angebotsengpass zu verzeichnen, der das Investitionsvolumen etwas
ausbremst.

Einzeltransaktionen steuern fast 9,6 Milliarden Euro zum Umsatz
bei und kommen damit auf einen Anteil von 86 %. Dies ist das
zweitbeste Ergebnis aller Zeiten, das nur 8 % hinter dem Rekordwert
des Vorjahres zurückbleibt. Auf Paketverkäufe entfallen demgegenüber
nur rund 14 %. Mit Ausnahme des Jahres 2009, mit seinen besonderen
Rahmenbedingungen während der Finanzkrise, wurde noch nie ein so
niedriger Anteil registriert. Auch absolut betrachtet ist es der
niedrigste Portfolioumsatz der letzten sieben Jahre. Mit Ausnahme des
Retail-Segments verzeichnen alle Assetklassen weniger Volumen als im
Vorjahreszeitraum. Der bereits im vergangenen Jahr zu beobachtende
Trend rückläufiger Portfoliotransaktionen hat sich also fortgesetzt.
Auslöser hierfür ist ein zu geringes Produktangebot, sodass die auf
Investorenseite vorhandene umfangreiche Nachfrage, gerade nach
großvolumigen Paketen, nicht ausreichend umgesetzt werden kann.

Ein weiterer Trend, der sich fortgesetzt hat, ist ein langfristig
vergleichsweise geringer Anteil ausländischer Anleger, der sich im
ersten Quartal nur auf 36 % beläuft. Hier spiegelt sich auch das
geringe Portfoliovolumen wider, da ausländische Investoren in diesem
Marktsegment in der Regel besonders aktiv sind. Dies hat sich auch im
ersten Quartal wieder bestätigt: Nur bezogen auf Paketverkäufe
beträgt ihr Umsatzanteil knapp 73 %. Am meisten investiert haben
erwartungsgemäß erneut europäische Käufer, die gut 22 % zum Umsatz
beisteuern, gefolgt von nordamerikanischen Anlegern, die auf gut 10 %
kommen. Investoren aus Asien und dem Nahen Osten spielten dagegen im
ersten Quartal bislang nur eine untergeordnete Rolle, wofür nicht
zuletzt das zu geringe Angebot an großvolumigen Premiumobjekten
verantwortlich ist.

"Die deutschen A-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart konnten den im Vergleichszeitraum des
Vorjahres aufgestellten Fabelrekord erwartungsgemäß nicht wieder
erreichen. Mit gut 5,6 Milliarden Euro liegt ihr Ergebnis knapp ein
Drittel niedriger als im Vorjahr. Trotzdem ist es immer noch das
drittbeste Resultat der letzten zehn Jahre", betont Marcus Zorn,
Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. "Gegen den Trend
hat sich allerdings Berlin entwickelt, wo mit 2,63 Milliarden Euro
nicht nur ein neues Allzeithoch aufgestellt, sondern gleichzeitig das
bereits sehr gute Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt wurde.
Bereits in den ersten drei Monaten des Jahres wurden sieben Deals im
dreistelligen Millionenbereich abgeschlossen. Die Hauptstadt steht
sowohl bei deutschen als auch bei internationalen Investoren nach wie
vor ganz oben auf der Einkaufsliste. Sobald ein ausreichendes Angebot
an attraktiven Immobilien auf dem Markt ist, wird dieses absorbiert."
Die anderen großen Investmentmetropolen haben demgegenüber im ersten
Quartal die Jahresendrallye des Vorjahres, als noch sehr viele große
Transaktionen abgeschlossen wurden, zu spüren bekommen. Das aktuell
fehlende Produkt, insbesondere im großvolumigen Bereich, hat die
Umsätze limitiert. Dies gilt insbesondere für Frankfurt (502 Mio.
EUR), Hamburg (500 Mio. EUR) und München (617 Mio. EUR). Alle drei
Standorte verzeichnen einen der schwächsten Jahresstarts der
vergangenen Jahre. In Frankfurt, der Stadt mit den traditionell
meisten Großabschlüssen, wurde beispielsweise noch keine Transaktion
im dreistelligen Millionenbereich erfasst. In allen genannten Städten
befinden sich aber einige größere Objekte im Verkaufsprozess, sodass
sich die Umsätze im weiteren Jahresverlauf spürbar beleben dürften.
Auch Düsseldorf legte mit 390 Millionen Euro einen eher moderaten
Jahresauftakt hin. Nahezu stabil geblieben sind die Umsätze dagegen
in Köln mit 330 Millionen Euro (-5 %) und in Stuttgart mit 658
Millionen Euro (+1 %).

"Das an den A-Standorten limitierte Angebot an Premiumobjekten, in
Verbindung mit dem weiterhin hohen Käuferinteresse, hält den
Wettbewerb im Core-Segment hoch. Vor diesem Hintergrund ist es auch
nicht überraschend, dass vereinzelt noch einmal leicht sinkende
Spitzenrenditen zu beobachten waren. Außerhalb der vier absoluten
Top-Standorte haben sie im ersten Quartal weiter um fünf Basispunkte
nachgegeben, sodass sie jetzt in Düsseldorf, Köln und Stuttgart
jeweils bei 3,10 % anzusetzen sind. Teuerster Standort bleibt Berlin
mit 2,70 %, gefolgt von München mit 2,80 %. Auch in Frankfurt (2,95
%) und Hamburg (3,05 %) zeigten sich die Netto-Spitzenrenditen zum
Jahresanfang stabil", ergänzt Marcus Zorn.

"Die Ergebnisse der ersten drei Monate bestätigen die Anfang
dieses Jahres abgegebene Prognose, dass auch 2019 ein
überdurchschnittlich gutes Investmentjahr zu erwarten ist. Weiterhin
historisch niedrige Zinsen, sehr begrenzte Anlagealternativen und die
vielfach bewiesene Stabilität Deutschlands, gerade in schwierigeren
gesamtwirtschaftlichen Zeiten, bilden dabei die wesentlichen
Leitplanken eines nach wie vor attraktiven Umfelds. Dass gleichzeitig
auch die Nutzermärkte unverändert mitspielen - im ersten Quartal
wurde bundesweit der sehr gute Büroflächenumsatz des vergangenen
Jahres erneut bestätigt und auch die Verbraucherstimmung liegt nach
wie vor auf hohem Niveau - stärkt das Vertrauen der Investoren in die
deutschen Märkte zusätzlich. Lediglich der Angebotsengpass, der
aufgrund der sehr guten Investmentumsätze der Vorjahre nicht
überrascht, könnte das Transaktionsvolumen etwas stärker limitieren
als erwartet. Trotzdem besteht weiterhin eine sehr gute Chance, die
50-Milliarden-Euro-Schwelle auch dieses Jahr wieder zu übertreffen.
Dass vor diesem Hintergrund der Wettbewerb der Anleger um die
absoluten, vor allem großvolumigen Top-Investments noch einmal
zulegt, kann nicht ausgeschlossen werden. Gleiches gilt deshalb auch
für die Spitzenrenditen, die im weiteren Jahresverlauf vereinzelt
möglicherweise noch einmal leicht nachgeben könnten", fasst Piotr
Bienkowski die Aussichten zusammen.

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