JLL VICTOR Q1 2019 - Performancewachstum trotzt schwächelnder Wirtschaftsentwicklung

Frankfurt (ots) - Der VICTOR Prime Office Indikator von JLL
bestätigt im ersten Quartal 2019 mit einem Plus von 1,9 Prozent den
Trend aus dem Vorquartal (Q4 2018: +2,1 %). Der aktuelle
Indikatorstand liegt bei 195,7 Punkten und klettert damit weiter auf
einen neuen Höchststand. Ein Großteil der Performanceänderung
resultiert, ähnlich dem vierten Quartal, aus dem nochmaligen Rückgang
der Spitzenrendite in der Frankfurter Bankenlage. "Damit trotzt die
Entwicklung der Preise für Bürospitzenimmobilien der schwächelnden
Wirtschaftsentwicklung in Deutschland", so Ralf Kemper, Head of
Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Kemper erläutert: "2018
basierte die Performance des VICTOR im Wesentlichen auf
Mietsteigerungen in der Breite, einem kontinuierlichen Ansteigen der
Spitzen- und Durchschnittsmieten in den untersuchten Märkten. Im
Gegensatz dazu war die Mietentwicklung während der ersten drei Monate
2019 lediglich in zwei Märkten positiv." Weiter zugelegt haben die
nach Indikatorstand führenden Spitzenlagen in Berlin und Hamburg,
während sich die Dynamik des Vorjahres in München, Frankfurt und
Düsseldorf beruhigt hat. "Isoliert betrachtet müsste sich diese
Beruhigung auf Grund kürzlich veröffentlichter Prognosen,
beispielsweise der Absenkung des Wirtschaftswachstums in Deutschland
für 2019 auf lediglich 0,5 % oder der laut Ifo-Index nach einem
Zwischenhoch aktuellen Verschlechterung der Stimmung in den deutschen
Firmen, verstetigen. Was allerdings prinzipiell gegen eine Stagnation
der Mietpreise spricht, sind die immobilienwirtschaftlichen
Rahmendaten in den deutschen Bürohochburgen. Die zeigen sich
unbeeindruckt: Hohe Nachfrage, aber wenig Auswahl, teilweise herrscht
quasi Vollvermietung", so Kemper, und der JLL Experte ergänzt: "Dies
dürfte das Mietpreisniveau in den 1A-Bürolagen in 2019 weiter
ansteigen lassen. Offensichtlich ist auch, dass die Toplagen
weiterhin viel Kapital anziehen, nationales wie internationales.
Zusammen mit den möglichen Impulsen aus dem Vermietungsmarkt sorgt
das im laufenden Jahr in einzelnen Märkten für eine weitere
Renditekompression. Immer vorausgesetzt, für die vielfältigen
Unwägbarkeiten werden akzeptable Lösungen gefunden."

Starke Renditekompression der Frankfurter Bankenlage als
Wachstumstreiber

Wie bereits im Vorquartal (+3,3%) bleibt die Frankfurter
Bankenlage mit einem satten Performanceanstieg von +4,6 Prozent
Spitzenreiter. Der neue Indikatorstand beträgt 191,0 Punkte und liegt
nur noch knapp unter dem Durchschnitt der fünf untersuchten
Metropolen. Vor allem in den letzten beiden Quartalen hat Frankfurt
einen deutlichen Zuwachs bei der Wertperformance erlebt. Die
Frankfurter Bankenlage hat in den vergangenen Monaten durch
Renditekompression eine rasante Preisentwicklung hingelegt. Die
Spitzenrendite ist seit Herbst 2018 insgesamt um 30 Basispunkte
gesunken. Angedeutet hatte sich das bereits Anfang 2018, konnte
damals aber mangels gehandeltem Produkt noch nicht verlässlich
nachvollzogen werden. Transaktionen von Anfang dieses Jahres wie etwa
das Eurotheum oder das Marienforum haben nun das 31-fache bzw. sogar
mehr als das 33-fache einer Jahresmiete erzielt. "Das Geld für
Investments ist in ausreichender Menge vorhanden. Wenn auch das
entsprechende Büroobjekt im Angebot ist, ist die Bereitschaft einiger
Investoren groß, für Top-Immobilien Top-Preise zu zahlen. Das hat die
Spitzenrendite im ersten Quartal 2019 in Frankfurt erstmals auf unter
3 Prozent gedrückt - und das Ende der Fahnenstange dürfte damit noch
nicht erreicht sein", so Kemper. Frankfurt folgt damit Berlin, wo die
Spitzrendite bereits seit Ende 2017 bei 2,9 Prozent liegt.

Platz zwei in der Performance-Statistik geht an die Münchener
Innenstadt, die einen Anstieg des Indikators um +2,1 Prozent auf
194,9 Punkte verzeichnet, ebenfalls basierend zum einen auf einer
Anpassung der Spitzenrendite um 10 Basispunkte, zum anderen auf einem
weiteren leichten Anstieg der Spitzenmiete. In den anderen Städten
konnten im ersten Quartal 2019 keine signifikanten Änderungen
beobachtet werden. Immerhin zugelegt haben noch die Hamburger
Innenstadt mit einem Plus von 0,9 Prozent (neuer Indikatorstand 207,3
Punkte) sowie die Berliner Innenstadt (+0,5 %, 211,2 Punkte).
Schlusslicht ist die Düsseldorfer Bankenlage mit einem
Performancerückgang von - 0,3 Prozent: In der nordrhein-westfälischen
Landeshauptstadt haben, nach deutlichen Anstiegen bei Spitzen- und
Durchschnittsmieten im vergangenen Jahr, im ersten Quartal 2019 mehr
Transaktionen im mittleren Spitzensegment stattgefunden mit der
Folge, dass die Durchschnittsmiete in der 1A-Bürolage leicht
zurückgegangen ist. Der neue Indikatorstand liegt bei 179,8 Punkten.

Unter dem Strich hat sich die laufende Jahresperformance in den
1A-Bürolagen mit +6,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q4 2018: +6,3
%) nur minimal verändert, bewegt sich damit deutlich unter den Werten
der Vergangenheit, die mit über 17% ihren Höchststand im ersten
Quartal 2017 erreicht hatten. Auch der Total Return notiert im ersten
Quartal auf ähnlichem Niveau wie drei Monate zuvor (+9,6 % gegenüber
+9,5 % in Q4 2018). Dieses Gesamtbild verändert sich lagebezogen:
Nach Platz vier im letzten Quartal hat sich die Frankfurter
Bankenlage mit +12,3 Prozent an die Spitze der Total Return Statistik
gesetzt, gleichauf mit Düsseldorf. Dort profitiert die Bankenlage von
der starken Entwicklung im gesamten Jahr 2018. Der aktuell leichte
Performance-Rückgang hat am guten Standing nichts geändert. Dafür
waren die Ergebnisse der Quartale zuvor zu stark. Frankfurt und
Düsseldorf verbuchen also einen deutlich überdurchschnittlichen,
zweistelligen Zuwachs. Für die 1A-Bürolagen in den anderen drei
Städten ist ein jeweils merklich niedrigerer Total Return zu
notieren: Die Berliner Innenstadt verzeichnet ein Plus von 9,2
Prozent, München und Hamburg kommen auf + 6,8 Prozent bzw. +6,5
Prozent.

Auch eine weitere Kennziffer weist auf eine positive Entwicklung
hin. Der Risikoaufschlag (JLL-PRP, Prime Risk Premium), der
kalkulatorische Aufschlag auf den risikofreien Zins, den ein Investor
für sein Investment in eine Spitzenimmobilie erwartet, hat unter den
bestehenden Rahmenbedingungen auch im ersten Quartal 2019 nur mäßig
nachgegeben. Mit 239 Basispunkten notiert er lediglich 11 Basispunkte
unter dem Niveau des dritten Quartals in 2017. Damit sind seit 15
Monaten trotz der Verteuerung der Kaufpreise, die sich auch im Victor
Indikatorstand niederschlagen, keine großen Schwankungen zu
beobachten. Ein sinkender risikoloser Zinssatz steht damit einer in
gleichem Maße sinkenden internen Zinsfußerwartung der Investoren
gegenüber.

Kemper abschließend: "Die Meinungen gehen bei der Frage, inwieweit
der Markt sich inzwischen dem 'Peak' angenähert hat, nach wie vor
auseinander. Dies gilt auch für die Diskussion, ob die nun zuletzt
beschleunigte Renditekompression in Frankfurt möglicherweise die
Hinleitung zu einer allgemeinen Trendwende ist. Für diese These
könnte sprechen, dass die Preise in der Frankfurter Spitzenlage
während der letzten Boomphase im bundesweiten Vergleich am spätesten
anzogen haben, erst kurz vor der Finanzkrise das niedrigere
Renditeniveau der anderen vier Immobilienhochburgen erreicht wurde
und es danach mit dem Indikatorstand in allen Städten bergab ging.
Allerdings: die momentane Preisentwicklung ist stark getrieben durch
anhaltenden Kapitaldruck gepaart mit signifikanter Produktknappheit
im Spitzensegment und starken Impulsen aus den Vermietungsmärkten.
Dies alles spricht eher für eine lange Hochpreis-Phase. Bis dato
haben alle geopolitischen und wirtschaftlichen Risiken keinen
essentiell negativen Einfluss auf das Investitionsverhalten in
Deutschland. Und auch derzeit sieht es nicht danach aus, dass sich
2019 daran etwas ändern wird und eine nachhaltige Eintrübung der
Investmentmärkte in Deutschland zu erwarten ist. Schwächere
Weltkonjunktur, Halbierung der Wachstumsprognose in Deutschland,
globale Handelsdispute, Unklarheiten beim Brexit mit dem worst case
eines ungeordneten Ausstiegs: diese stetigen Begleiter lassen die
Unternehmen allerdings vorsichtiger agieren."

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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