Was Vermieter alles von der Steuer absetzen können

München (ots) - Im Vergleich mit anderen EU-Ländern sind die
Deutschen Weltmeister, wenn es um das Vermieten von Immobilien geht.
Rund 60 Prozent aller Mietwohnungen werden von Privatpersonen
vermietet. Die derzeitigen Miethöchstpreise in vielen deutschen
Städten bringen attraktive Einkünfte. Und nicht nur das, Vermieter
können fast alle Ausgaben rund um die Immobilie bei der
Einkommensteuer mit den Mieteinnahmen verrechnen.

"Jegliche Ausgaben, die mit einer Vermietung zusammenhängen,
können unabhängig davon, ob es sich um Betriebskosten handelt, die
auf den Mieter umgelegt werden dürfen, abgesetzt werden", erklärt
Hans Daumoser, Vorstand der Lohnsteuerhilfe Bayern e. V. (Lohi).
Werden Kosten auf den Mieter umgelegt, gelten die Zahlungen des
Mieters als Einnahmen, die Ausgaben dürfen aber dennoch als
Werbungskosten abgesetzt werden.

Suche nach einem Mieter

Um einen passenden Mieter zu finden, wird teilweise ein Makler mit
der Suche beauftragt. Andere kümmern sich selbst darum, einen Mieter
zu finden und schalten in der Tageszeitung oder im Internet Inserate.
Jegliche Ausgaben, die getätigt wurden, um einen Mieter zu bekommen,
dürfen in die Werbungskosten rein. Dazu zählen auch die Kosten für
einen Energieausweis, den der Mieter verlangen darf.

Unterhalt der Immobilie

Da Mieter mit ihrer Wohnung möglichst wenig Arbeit haben möchten
und der Vermieter in der Pflicht ist, sich zu kümmern, fallen
Überprüfungen, Wartungen oder Reinigungsarbeiten ihm zu. Es geht um
Feuerlöscher, Rauchmelder, Kanalisation, Dachrinnen, Gas-, Wasser-
und Heizungsanlagen. Die Kosten für die fachmännische Durchführung
der Arbeiten kann der Vermieter absetzen - auch die Kosten für einen
Hausmeister, Kaminkehrer, die Müllabfuhr, den Winterdienst und die
Gartenpflege. Kanalgebühren, Kabelanschluss und die Grundsteuer
sollten bei der Einkommensteuererklärung ebenfalls nicht vergessen
werden.

Steht die Wohnung kurzfristig leer, weil renoviert oder kein
passender Mieter gefunden wird, dürfen die laufenden Aufwendungen
dennoch abgesetzt werden, sofern nachweislich die Absicht zu
vermieten besteht.

Gute Mieter - schlechte Mieter

Gibt es Streitigkeiten mit dem Mieter oder einer beauftragten
Handwerkerfirma, die einen Gang vor's Gericht erfordern, können die
Anwaltsgebühren und Prozesskosten ebenfalls als Werbungskosten
angesetzt werden. Muss der Mieter per Beschluss ausziehen, können die
Kosten für eine Räumung, Wohnungsreinigung und Renovierung abgesetzt
werden. Ist das Verhältnis hingegen gut und der Vermieter lädt seine
Mieter oder den Hausmeister zum Essen ein, können Bewirtungskosten zu
70 Prozent abgesetzt werden.

Verwaltungs- und Beratungskosten

Für das Aufsetzen des Mietvertrags, die Mitteilung einer
Mieterhöhung oder die Nebenkostenabrechnung werden Büromaterial und
Porto verbraucht. Diese Kosten dürfen gemeinsam mit den Ausgaben für
Telefonate, Kontoführungsgebühren für ein Extra-Konto, Fachliteratur
oder spezielle Software in der Steuererklärung angerechnet werden.
Die Kosten für einen PC werden regelmäßig erst dann anerkannt, wenn
es sich um mehrere Immobilien handelt, die verwaltet werden müssen.
Werden diese Aufgaben an eine Verwalterfirma übergeben, können diese
Gebühren angesetzt werden.

Absetzen von Fahrten

Alle Fahrten zur Mietwohnung, um die Wohnung zu besichtigen,
herzuzeigen oder handwerkliche Arbeiten vorzunehmen, können mit 30
Cent je gefahrenen Kilometer abgerechnet werden. Genauso die
Fahrtkosten zu einem Makler, zur Bank, zur Eigentümerversammlung oder
beispielsweise einem Baumarkt, um einen Ersatzduschkopf oder
Streusalz für das Mietobjekt zu besorgen.

Ist der Standort der Immobilie weit vom Wohnort des Vermieters
entfernt, dürfen die Übernachtungskosten und eine
Verpflegungspauschale angesetzt werden. Nachweise, wie Rechnungen
oder ein Fahrtenbuch, sollten vorliegen.

Vermieterschutz und Steuererklärung

Wird ein Lohnsteuerhilfeverein oder Steuerberater mit der
Erstellung der Steuererklärung beauftragt, können die Mitgliedsgebühr
bzw. die Beratungskosten anteilig ansetzt werden. Die
Mitgliedsbeiträge für den Haus- und Grundbesitzerverein oder
sämtliche Versicherungen, die für die Immobilie oder Vermietung
abgeschlossen werden, sind hingegen voll absetzbar.

Sind die Werbungskosten der Anlage V bei der
Einkommensteuererklärung höher als die Mieteinnahmen, so macht der
Vermieter einen Verlust mit seiner Immobilie. Dieser lässt sich mit
dem Arbeitslohn oder anderen Einkünften verrechnen und senkt die
verbleibende Steuerlast. Da Vermieter zahlreiche Steuervorteile in
Anspruch nehmen können und eine vollständige Aufzählung nicht möglich
ist, ist es durchaus empfehlenswert, einen Steuerspezialisten in
Anspruch zu nehmen, der sich im Detail auskennt und das Maximum an
Steuerersparnissen herausholen kann.

www.lohi.de/steuertipps

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