Lastenfreistellung - Was ist das?

München (ots) - Ist die Traumimmobilie gefunden, beginnt meist
erst die eigentliche Arbeit. Während sich die Vertragsparteien um die
tatsächlichen Gegebenheiten wie den Zustand der Immobilie kümmern,
klärt der Notar die "rechtliche Beschaffenheit" des Grundstücks. "Der
Erwerb eines Grundstücks macht den Käufer zwar zum Eigentümer,
sichert ihm aber nicht automatisch alle Rechte daran", weiß David
Sommer, Geschäftsführer der Landesnotarkammer Bayern. In der Regel
möchte der Käufer das Grundstück frei von Rechten Dritter erwerben.
Die sogenannte Lastenfreistellung, also die Organisation der Löschung
von eingetragenen Rechten im Zuge der Grundstücksübertragung, gehört
zu den wesentlichen Aufgaben des Notars.

Rechte Dritter? - Das Grundbuch gibt Aufschluss

Aus dem Grundbuch ergibt sich nicht nur, wer Eigentümer der
Immobilie ist. Auch Rechte Dritter, also anderer Personen als dem
Eigentümer, sind als "Belastungen" im Grundbuch vermerkt. Der Notar
sieht vor jeder Grundstücksübertragung das Grundbuch ein. Die Rechte
anderer Personen sind in Abteilung II (z. B. Leitungsrechte,
Wegerechte, Wohnungsrechte und Vorkaufsrechte) und in Abteilung III
(v. a. Grundschulden und Hypotheken) des Grundbuchs eingetragen. Der
Notar prüft im Zusammenwirken mit den Vertragsparteien und den
eingetragenen Berechtigten, welche Schritte im Hinblick auf die
eingetragenen Rechte veranlasst sind. Nach der Beurkundung des
Kaufvertrages kümmert sich der Notar um die Löschung der Belastungen,
die nicht im Grundbuch bestehen bleiben sollen.

Vorsicht vor Abteilung III!

Relevant ist die Lastenfreistellung vor allem bei den Rechten aus
Abteilung III, die für Kreditgeber eingetragen sind. Hat der
Verkäufer die Immobilie seinerseits finanziert, ist das Bankdarlehen
meist durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Ohne weitere
Vorkehrungen würde diese Grundschuld beim Weiterverkauf bestehen
bleiben. Die Grundschuld sichert möglicherweise nach wie vor Schulden
des Verkäufers. Die Bank des Verkäufers könnte dann auf die Immobilie
des Käufers zugreifen, wenn der Verkäufer seine Schulden nicht
zurückbezahlt. "Der Notar wird deshalb eine Vereinbarung im Vertrag
empfehlen, nach welcher der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss,
wenn gewährleistet ist, dass solche Belastungen mit der
Eigentumsumschreibung gelöscht werden", erklärt Sommer. Sichert die
Grundschuld noch Verbindlichkeiten des Verkäufers ab, begleicht der
Käufer diese durch Zahlung eines Kaufpreisteils direkt an den
Kreditgeber. Der Verkäufer erhält dann nur noch den Restbetrag. Der
Käufer zahlt so insgesamt nie mehr als den vereinbarten Kaufpreis und
erhält gleichzeitig eine lastenfreie Immobilie.

Pressekontakt:
Benedikt Mack
Referat für Öffentlichkeitsarbeit
Landesnotarkammer Bayern
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Ab 6. August 2018 vorübergehend:
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