Zinsfalle bei der Finanzierung / Die Höhe der Tilgung ist jetzt besonders wichtig

München (ots) - Bauherren und Immobilienkäufer profitieren von
historisch niedrigen Kreditzinsen. Genau darin liegt bei
Annuitätendarlehen aber auch ein Risiko, das vielen nicht bewusst
ist: Je niedriger die Zinsen sind, desto länger dauert bei gleicher
Anfangstilgung die Entschuldung, erklärt die LBS Bayern.

Wer eine Immobilie finanziert, bezahlt in der Regel eine feste
monatliche Rate, mit der neben den fälligen Zinsen auch ein Teil des
Kredits zurückgezahlt wird, die sogenannte Tilgung. Diese wird meist
in Prozent der Darlehenssumme angegeben. Was oft nicht beachtet wird:
Dieser Prozentsatz bezieht sich auf die anfängliche Tilgung. Mit
jeder Rate sinkt der Teil der Zahlung, der für die Zinsen aufgebracht
wird. Und es steigt der Anteil für die Tilgung. Allerdings wirkt sich
dieser Effekt bei niedrigen Zinsen wie zurzeit viel weniger aus als
bei höheren Zinsen wie in den vergangenen Jahrzehnten. Die Folge:
Schuldner benötigen bei gleicher prozentualer Anfangstilgung
wesentlich mehr Zeit, um schuldenfrei zu werden und müssen nach
Ablauf der Sollzinsbindung für eine höhere Restschuld einen neuen -
unter Umständen höheren - Zinssatz vereinbaren.

Wer ein Darlehen über 200.000 Euro aufnimmt mit einer jährlichen
Anfangstilgung von zwei Prozent, benötigt bei einem Zinssatz von drei
Prozent 30 Jahre und sieben Monate, bis er schuldenfrei ist. Bei
einem Zinssatz von nur 1,5 Prozent benötigt er bei gleicher Tilgung
mehr als 37 Jahre. Da bei niedrigeren Zinsen die monatliche Belastung
deutlich geringer ist, sollte dieser Spielraum zu höheren
Tilgungssätzen genutzt werden, empfiehlt die LBS Bayern. Nur so kann
eine schnelle und günstige Rückzahlung des Darlehens erreicht werden
und das Risiko einer steigenden Belastung nach Ablauf der
Sollzinsbindung reduziert werden. Die derzeit historisch niedrigen
Zinsen bieten erheblichen Spielraum zu höheren Tilgungen: Wer vor
zehn Jahren bei einem Zinssatz von 4,5 Prozent 200.000 Euro Darlehen
beansprucht hat, musste allein für die Zinsen im ersten Monat 750
Euro veranschlagen. Bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent liegt der
Zinsaufwand für die 200.000 Euro Darlehen anfangs nur bei 250 Euro.

Grundsätzlich gilt: Je länger eine Immobilienfinanzierung dauert,
desto größer wird das Risiko, bei einer Anschlussfinanzierung durch
steigende Zinsen unter Druck zu geraten. Deshalb rät die Bayerische
Landesbausparkasse Immobilienfinanzierern dazu, eine möglichst lange
Sollzinsbindung zu vereinbaren. Wird ein Bausparvertrag in die
Finanzierung eingebunden, lassen sich die Zinsen bis zur letzten Rate
sichern - unabhängig von der Entwicklung am Kapitalmarkt.

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