Verkehrssicherungspflichten bei Grundstücksgeschäften - Wer haftet wann?

Dresden (ots) - Herunterfallende Äste, abrutschende Dachziegel, Glatteis auf
ungeräumten Gehwegflächen - gerade im Herbst und im Winter steigen die Risiken
witterungsbedingter Unfälle. Grundstückseigentümer müssen dafür Sorge tragen,
dass niemand Schaden nimmt, der das Grundstück passiert oder es betritt. Doch
wer haftet, wenn das Grundstück veräußert wird?

Grundstück veräußert - Verkehrssicherungspflicht entfällt?

"Die Verantwortung für Gefahren fasst man unter dem Begriff der
Verkehrssicherungspflicht zusammen. Sie liegt grundsätzlich beim Eigentümer",
erklärt Manuel Kahlisch, Geschäftsführer der Notarkammer Sachsen. Überträgt der
Eigentümer sein Grundstück, geht die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber
über. Doch zu welchem Zeitpunkt geschieht dies genau?

"Der Moment, in dem nicht mehr der Veräußerer, sondern der Erwerber für die
Verkehrssicherungspflicht einstehen soll, fällt nicht automatisch mit dem
Abschluss des Notarvertrages zusammen", gibt Kahlisch zu bedenken. Neben dem
Zeitpunkt des Eigentumserwerbs kommt in der Praxis im Verhältnis zwischen
Veräußerer und Erwerber vor allem eine Vorverlagerung auf den Besitzübergang in
Betracht.

Besitz ist nicht gleich Eigentum

"Besitz und Eigentum werden zwar im Alltag gleichbedeutend verwendet, rechtlich
sind es zwei Paar Schuhe", sagt Kahlisch und ergänzt: "Eigentümer ist, wer im
Grundbuch steht. Besitzer hingegen ist, wer über die tatsächliche Sachherrschaft
verfügt." Eigentum und Besitz können auseinanderfallen. So ist der Mieter eines
Hauses zwar Besitzer, aber nicht Eigentümer.

Wer ist wann verantwortlich?

Wann Verkehrssicherungspflichten auf den Erwerber übergehen, wird in notariellen
Verträgen ausdrücklich geregelt.

Wird ein Grundstück verschenkt, vereinbaren die Beteiligten zumeist, dass Besitz
und Verantwortlichkeit mit Beurkundung auf den Erwerber übergehen. "Bei einem
Kaufvertrag verhält es sich oft anders", weiß Kahlisch und erläutert: "Für die
vertragsgemäße Eigentumsumschreibung sind verschiedene Genehmigungen und
Löschungsunterlagen alter Gläubiger notwendig, von deren Vorliegen die Zahlung
des Kaufpreises abhängig ist. Der Verkäufer wird sein Grundstück erst aus der
Hand geben, wenn er den Kaufpreis erhalten hat." Die Kaufpreiszahlung ist für
die wirtschaftlichen Interessen also sehr bedeutsam und wird häufig zum
Anknüpfungspunkt für den Wechsel von Besitz und Verkehrssicherungspflicht
gemacht. Hat der Eigentümer keine Herrschaft über die Sache mehr, will er
selbstverständlich nicht für die Verkehrssicherung einstehen. Die
Eigentumseintragung im Grundbuch wird dagegen oft als "reine Formsache"
angesehen.

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