Mietpreisanstieg auf den Wohnungsmärkten der Big 8 -Städte niedriger als im Vorjahr - Kaufpreise zweistellig verteuert

Frankfurt (ots) - Im Mittel haben 2019 die Mietpreise* auf den Wohnungsmärkten
in den von JLL untersuchten Big 8 - Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln,
Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart und Leipzig) gegenüber dem Vorjahr um + 4,1
Prozent zugelegt. Damit lag der Anstieg zwar unter dem Fünfjahresschnitt 2014 -
2018 (+ 5,0 %) und unter dem Anstieg im Vorjahr (2018: + 5,1 %), fiel aber
insgesamt höher aus als zur Jahresmitte 2019 erwartet. Deutliche regionale
Unterschiede sind zu beobachten: die Spanne reicht von +1,4 Prozent in Leipzig
bis +8,0 Prozent in Köln.

- Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen* 2019 haben sich ein
weiteres Mal verteuert und sich weiter von den Mietpreisen
abgesetzt: Mit im Mittel + 10,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr
lagen sie deutlich über dem mittleren Fünfjahresschnitt und dem
Anstieg im Vorjahr (jeweils + 8,2 %). Die Spanne reicht dabei
von +8,4 Prozent in Berlin bis + 13,3 Prozent in Düsseldorf.

"Begründet ist der gegenüber dem Vorjahr leicht rückläufige Mietpreisanstieg mit
einer insgesamt erhöhten, wenn auch regional unterschiedlichen Neubautätigkeit,
die für leichte Entlastung sorgt. Steigende Wohnkostenbelastungen führen darüber
hinaus zu Verschiebungen der Nachfrage ins Umland und damit generell zu
strukturellen Veränderungen im Angebot", so Roman Heidrich, Lead Director
Residential Valuation Advisory JLL Berlin. Roman Heidrich weiter: "Die Anzahl
und Struktur lokal angebotener Wohnungen verschiebt sich durch die Ausdehnung
der Wohnungsnachfrage hin zur Peripherie. Gleichzeitig sinkt die Fluktuation in
vielen teuren und zentralen Bezirken. Das führt wiederum zu einem Rückgang der
aggregierten angebotenen Mietpreise. Auf Grund der deutlichen Abnahme
innerstädtischer Flächenpotentiale gilt dies insbesondere für den
Wohnungsneubau. Darüber hinaus sind die regulatorischen Spielräume bei den
Mietpreissteigerungen in zentralen Lagen weitgehend ausgeschöpft und werden zum
Beispiel durch eine zunehmende Zahl an Milieuschutzgebieten weiter beschränkt."

"Auffällig sind insbesondere die regionalen Unterschiede in den von JLL
untersuchten Big 8-Städten. Neben regionalspezifischen Gegebenheiten lassen sich
auch die wohnungspolitischen Herangehensweisen, dem lokalen Nachfrageüberhang zu
begegnen, als Ursachen heranziehen. Während Hamburg mit rund 58 neuen Wohnungen
je 10.000 Einwohner das höchste Fertigstellungsniveau im Wohnungsneubau unter
den analysierten Städten erzielt, kommt Stuttgart auf gerade einmal halb so
viele Fertigstellungen je 10.000 Einwohner", so Sebastian Grimm, Lead Director
Residential Valuation Advisory JLL Frankfurt. Dies spiegelt sich auch in der
Entwicklung der Mietpreise wider. Während das Mietpreisniveau in Hamburg eine
Preissteigerung von + 2,8 % im zweiten Halbjahr 2019 (auf 12,75 Euro/m²/Monat)
registriert, sind die Mietpreise in Stuttgart im Jahresvergleich um + 6,8 % (auf
15,25 Euro/m²/Monat) gestiegen. Grimm weiter: "Eine Tendenz, die sich auch in
der Entwicklung über die letzten fünf Jahre zeigt, in denen die Mietpreise in
Stuttgart gegenüber Hamburg mit über 38 % prozentual um das Doppelte zugelegt
haben."

Leipzig erreicht zwar nicht das Fertigstellungsniveau von Hamburg, die
Neubautätigkeit wurde aber auch in der Sachsenmetropole innerhalb von kurzer
Zeit deutlich ausgeweitet. Diese Entwicklung macht sich auch in einem gedämpften
mittleren Mietpreiswachstum von nur noch + 1,4 Prozent gegenüber + 6,2 Prozent
im Jahresschnitt 2014 - 2018 bemerkbar. Das mittlere Mietpreisniveau lag im
zweiten Halbjahr 2019 bei 7,25 Euro/m²/Monat. Noch deutlicher wird dieser Effekt
bei der Analyse der Neubaumieten (10,50 Euro/m²/Monat) und der Spitzenmieten (10
Euro/m²/Monat), die einen Rückgang von minus 2,6 % bzw. minus 2,0 % zum
Vorjahreswert verzeichneten. 2018 wurden noch Preissteigerungen von + 15,2 %
bzw. + 7,4 % registriert.

In Berlin sind die mittleren Angebotsmieten im zweiten Halbjahr 2019 im
Jahresvergleich um + 4,1 % auf 12,55 Euro/m²/Monat gestiegen. Damit hat sich die
Mietpreisentwicklung in der Hauptstadt sowohl im Vergleich zu 2018 (+ 8,6 %) als
auch zum Fünfjahresschnitt (+ 8,0 %) allerdings deutlich abgeschwächt.
"Inwieweit dies auf den Mietendeckel zurückzuführen ist, wird sich erst im Laufe
des Jahres 2020 zeigen", so Roman Heidrich. Und weiter: "Allerdings führt die
aktuelle Diskussion bereits dazu, dass sich die rechtliche Unsicherheit
nachhaltig erhöht und Investitionsanreize am Berliner Mietwohnungsmarkt hemmt.
Neben einer Verlagerung der Investitionstätigkeiten in andere Städte kann auch
ein zunehmender Stopp von Modernisierungen und Sanierungen beobachtet werden.
Weiterhin ist zu erwarten, dass es vor allem im Mietwohnungsmarkt zu weniger
Neubau und zu vermehrten Umwandlungen zu Eigentumswohnungen kommt. Festzustellen
war bereits nach Beginn der Diskussion um den Berliner Mietendeckel ab Juni 2019
ein deutlicher Rückgang bei den Mietangeboten."

Mit einer mittleren Preissteigerung von + 8,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf
12,55 Euro/m²/Monat, damit deutlich höher als im Vorjahr (2018: + 3,8 %),
verzeichnen die Mietpreise in Köln das stärkste Mietpreiswachstum aller Big
8-Städte. Die Mietpreise haben in den vergangenen fünf Jahre um insgesamt rund
ein Drittel zugelegt. In München, der nach wie vor für Mieter teuersten
Metropole (mit + 3,8 % auf 20 Euro/m²/Monat), Frankfurt (+ 3,2 % auf 15,35
Euro/m²/Monat) und Düsseldorf (+ 2,7 % auf 11,55 Euro/m²/Monat) zeigt sich
ebenfalls eine gebremste Entwicklung: der Jahresschnitt 2014 - 2018 bilanziert
mit + 5,1 %, + 4,4 %, + 3,8 % höhere prozentuale Anstiege.

"Auch für 2020 ist mit Mietpreissteigerungen auf ähnlichem Niveau unter dem
Fünfjahresschnitt bei deutlichen regionalen Unterschieden zu rechnen", blickt
Sebastian Grimm voraus. "Trotz reger Neubautätigkeit liegt weiterhin ein
deutliches Defizit im Wohnungsneubau vor. Zudem werden der anhaltend hohe Zuzug
in die Städte und die starke Geburtenrate auch in den kommenden Jahren die
Wohnungsnachfrage treiben."

Beschleunigung der Kaufpreisdynamik für Eigentumswohnungen

Mit einem zweistelligen mittleren Preiswachstum gegenüber dem Vorjahr von + 10,2
Prozent lag die Entwicklung der angebotenen Kaufpreise in den von JLL
untersuchten Big 8-Städten deutlich über dem mittleren Fünfjahresschnitt (2014 -
2018: + 8,2 %) und dem Vorjahr (2018: ebenfalls + 8,2 %). Damit haben sich die
Kaufpreise im Jahr 2019 ein weiteres Mal verteuert. Diese Verteuerung gilt im
gleichen Maße auch für die mittlere Entwicklung in den günstigsten zehn Prozent
(+ 14,1 %, bei + 11,4 % im 5-Jahresschnitt) und den teuersten zehn Prozent der
angebotenen Wohnungen (+ 8,6 %, bei + 7,0 % im Schnitt der Jahre 2014 - 2018).
"Eigentumswohnungen bleiben angesichts günstiger Finanzierungskonditionen und
gestiegener Renditespreads zu Alternativinvestments sowohl für Selbstnutzer als
auch als Investmentanlage weiterhin günstig", kommentiert Roman Heidrich das
Geschehen.

Die höchsten mittleren Preissteigerungen der angebotenen Eigentumswohnungen
zeigten Hamburg (+ 11,1 % auf 4.900 Euro/m²), Köln (+ 12,3 % auf 4.020 Euro/m²)
und Düsseldorf (+ 13,3 % auf 4.270 Euro/m²) mit deutlichem Plus gegenüber dem
Vorjahr (+ 4,3 %, + 2,9 % bzw. + 3,9 %). Der mittleren Fünfjahresschnitt in
diesen drei Städten (+ 5,2 %, + 8,1 % bzw. + 7,8 %) fällt niedriger aus als im
Schnitt der übrigen Big 8-Städten (+ 9,5 %). Berlin und Leipzig bilanzieren
hingegen ein leicht gedämpftes Wachstum bei den Kaufpreisen. Mit + 8,4 Prozent
bzw. + 8,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr liegen die mittleren Angebotskaufpreise
im zweiten Halbjahr 2019 in Berlin bei rund 4.700 Euro/m², in Leipzig bei 2.260
Euro/m². Beide Städte weisen mit im Schnitt + 10,1 Prozent und + 11,2 Prozent
weiterhin die stärksten Preissteigerungen der Big 8-Städte seit Ende 2014 auf.

Die drei teuersten Städte München, Frankfurt und Stuttgart verzeichnen mittlere
Kaufpreise von 8.130 Euro/m², 5.860 Euro/m² und 4.770 Euro/m². "Diese Märkte
zeichnen sich durch eine höhere Marktreife aus, die sich in relativ konstanten
mittleren Preisentwicklungen und einer höheren Dynamik im Spitzensegment
manifestiert", so Sebastian Grimm. In allen drei Städten ist der Anstieg 2019 im
Spitzensegment höher als der des stadtübergreifenden Medians.

Anmerkungen

- Weitere Informationen, auch zu den Wohnungsmärkten der einzelnen
Städte, werden ab 24. Februar 2020 im neuen
JLL-Wohnungsmarktüberblick unter
http://www.jll.de/germany/de-de/research/wohnen zur Verfügung stehen.

- Nähere Informationen zur Struktur des Wohnungsmarktes
Deutschland sowie einer Diskussion um aktuelle wirtschaftliche und
demografische Entwicklungen und deren Auswirkungen für den deutschen
Wohnungsmarkt finden sich im JLL Wohnungsmarktbericht unter
https://www.jll.de/de/trends-and-insights/research/wohnungsmarktbericht

- Im Rahmen der Wohnungsmarktberichterstattung hat JLL zum H1 2019
einen Wechsel der Datenquellen vollzogen. Es werden nun Angebote des
Anbieters empirica systeme ausgewertet, die sich durch eine besonders
breite Marktabdeckung auszeichnen können. In diesem Zusammenhang
wurden rückwirkend ab H2 2018 die Miet- und Kaufpreise leicht
angepasst. Die Methodik und die Abdeckung bleiben davon unberührt.
Weiterhin werden alle zum jeweiligen Betrachtungszeitpunkt
geschlossenen Miet- und Kaufpreisangebote des freien Wohnungsmarktes
analysiert und als Median-Werte dargestellt. Betrachtet werden die
jeweiligen 12-Monats-Zeiträume. Die Darstellung der analysierten
Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in
Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte
Auswertungen sind auf Anfrage verfügbar.

Pressekontakt:

Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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