Stresstest für Bankberater: Daran erkennen Immobilienkäufer eine gute Beratung / 5 Fragen, die jeder Berater bei einem Finanzierungsgespräch stellen sollte

Bielefeld (ots) - Wer als Immobilienkäufer beim Beratungsgespräch
einen Redeanteil von drei Minuten hat, sollte seinen Abschluss
woanders anderswo tätigen. "Es ist erstaunlich, wie wenig Fragen
viele Bankberater stellen und wie schnell sie eine Lösung aus dem Hut
zaubern", warnt Manfred Hölscher, Leiter des Bielefelder
Baugeldvermittlers Enderlein. Nachdem Hölscher bei Freunden unlängst
Zeuge eines solchen Beratungsgesprächs wurde, hat er fünf Fragen
zusammengestellt, die jeder Darlehensnehmer gestellt bekommen sollte.
"Nur so kann der Kreditnehmer sicher sein, einen passgenauen Kredit
zu erhalten", sagt Hölscher.

1. Wie sieht Ihre Lebensplanung aus?

Bei dieser Frage geht es weniger um private Details als um die
Flexibilität des Kreditnehmers. Beförderungen, Nachwuchs, Auszeit,
Rente: Je nach Lebensabschnitt kann sich die Finanzsituation massiv
ändern. Während eine Beförderung meist Mehreinnahmen mit sich bringt,
können Kinder, Sabbatjahr oder eine vorzeitige Rente zu
Mindereinnahmen oder erhöhten Ausgaben führen. "Der Bankberater muss
wissen, wie flexibel die Darlehensrückzahlung gestaltet sein muss und
wann der Kredit komplett getilgt sein sollte - wie etwa zum
Renteneintritt", sagt Hölscher. Mit diesem Wissen können
qualifizierte Berater spezielle Darlehen in Betracht ziehen, die
beispielsweise Tilgungsanpassungen oder die Revalutierung bereits
geleisteter Tilgung zulassen. Solche Kredite ermöglichen es
Darlehensnehmern, die Tilgungsrate dem aktuellen Lebensabschnitt
flexibel anzupassen - ohne in finanzielle Bedrängnis zu geraten.

2. Wie würden Sie Ihr Anlageverhalte beschreiben -
beziehungsweise: Sind Sie eher sicherheitsorientiert?

Wer über eine hohe Liquidität verfügt, seit jeher auf Aktien und
Optionen statt auf das Sparbuch setzt und eine hohe Tilgung wünscht,
muss diese Frage nicht unbedingt gestellt bekommen. Alle anderen
Kreditnehmer sollten sich jedoch im Rahmen eines Gesprächs Gedanken
darüber machen, ob sie eher sicherheits- oder risikoorientiert sind.
"Die Frage zielt auf Zinsbindung und Tilgungshöhe ab. Beides muss im
richtigen Verhältnis zu Rücklagen und Einnahmen stehen", sagt
Hölscher.

Weil eine Immobilienfinanzierung durchschnittlich 25 Jahre dauert,
sollte sich der Darlehensnehmer mit dem Finanzierungskonstrukt
wohlfühlen. Gerade bei niedrigem Eigenkapitaleinsatz und kurzen
Zinsbindungen kann das Darlehen zur Zitterpartie werden.
Zinsbindungen von unter 5 Jahren oder variable Kredite kommen für
Sicherheitsorientierte nicht in Frage. Ratsamer sind Kredite mit
Zinsbindungen von 10, besser aber 15 oder 20 Jahren. Was längst nicht
alle wissen: Bei längerfristigen Krediten erlaubt der Gesetzgeber
eine kostenfreie Kündigung des Darlehens (ganz oder teilweise) durch
den Darlehensnehmer (§ 489 BGB). Außerdem gewähren viele Banken
Zinsabschläge, wenn die Finanzierung bis zum Festschreibungsende
durch die vereinbarte Regeltilgung zurückgeführt wird.

3. Von wem wird die Finanzierung maßgeblich geschultert
beziehungsweise welche regelmäßigen Einkünfte sind nachhaltig
vorhanden?

Bei dieser Frage geht es nicht darum, dass der Berater eine
Risikolebensversicherung mitverkaufen möchte - sondern um die
langfristige Bedienbarkeit des Kredits und die Frage: Wer trägt
letztendlich die laufenden Belastungen? Grundsätzlich gilt: Die
monatliche Kreditbelastung sollte nicht mehr als 40 Prozent der
nachhaltigen Monatsnettoeinkünfte überschreiten. "Wenn die
Finanzierung von einem Familienmitglied geschultert wird, ist eine
Risikolebensversicherung für diese Person eigentlich Pflicht", sagt
Hölscher. Wenn es zum Tod des Kreditnehmers kommt, verliert die
Familie nicht auch noch das Haus.

4. Welche weiteren Geldzuflüsse sind neben den regelmäßigen
Einkünften zu erwarten?

Wer Geldzuflüsse "außer der Reihe" erwartet, sollte im
Beratungsgespräch anschließend über Kredite mit Ausstiegsoption oder
Sondertilgungsmöglichkeit sprechen. Auch variable Darlehen oder
Festzinsdarlehen mit weniger als 5 Jahren können sinnvoll sein.
Weihnachtsgeld, Tantieme oder Boni sind meist ein klarer Indikator,
Sondertilgungsoptionen in die Finanzierung einzubauen, falls das
Darlehen diese nicht ohnehin bietet. Fallen die Sonderzahlen sehr
hoch aus oder sind zeitnah sogar Erbschaften oder Verkäufe zu
erwarten (Immobilien, Oldtimer, Kunst), sollte über variable Darlehen
gesprochen werden. "In diesem Fall handelt es sich eher um eine
Zwischenfinanzierung. Kreditnehmer benötigen dann Flexibilität", sagt
Hölscher. Interessant können auch Festzinsdarlehen sein, die für
einen Zinsaufschlag von etwa 0,4 Prozent eine ständige
Ausstiegsoption bieten.

5. Wie hoch ist Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist
beziehungsweise wie schätzen Sie diese ein?

Vielen Darlehensnehmern ist nach Angaben des Baugeldvermittlers
Enderlein nicht bewusst, wie lange eine Immobilienfinanzierung
insgesamt dauert und vor allem wie hoch ihre Restschuld zum Ende der
Zinsbindungsfrist ausfällt. Professionelle Berater sprechen dieses
Thema nicht nur an, sondern händigen aus diesem Grund dem Kunden
einen Tilgungsplan aus. "Viele Kunden wechseln danach von der
Standardtilgung von 1 Prozent zu einer Tilgung von 2 Prozent oder
mehr", weiß Hölscher. Das vermindert die Restschuld, es verkürzt die
Gesamtlaufzeit des Kredites, spart Zinskosten und viele Institute
belohnen eine höhere Tilgung sogar mit weiteren
Konditionsverbesserungen. Auch Volltilgerdarlehen (vollständige
Tilgung innerhalb der Vertragslaufzeit) werden für viele Kunden so
zu einer Option.

Über Enderlein & Co. GmbH:

Die Enderlein & Co. GmbH (www.enderlein.com) hat sich neben der
regionalen Vermittlung von privaten Immobilienkrediten auf die
bundesweite Finanzierung von Wohn-, Rendite- und Gewerbeimmobilien
spezialisiert. Zielgruppe des Unternehmens sind private Bauherren,
Kapitalanleger, Unternehmer und Investoren. In puncto individuelle
Kreditbeschaffung und komplexe Finanzierungen zählt die in Bielefeld
ansässige Enderlein & Co. GmbH zu den renommiertesten
Baugeldvermittlern Deutschlands. Die Berater finden für die Kunden
individuell den optimalen Immobilienkredit. Dafür arbeitet Enderlein
mit deutschen Hypothekenbanken und Versicherungsgesellschaften
zusammen.

Pressekontakt:
ENDERLEIN & CO GmbH
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Manfred Hölscher
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