Verbraucherrat: Baurecht / Bauabnahme und ihre Wirkungen / BSB-Newsletter

Berlin (ots) - Endlich! Das eigene Haus ist fertig! Es muss nur
noch abgenommen werden. Doch Vorsicht: Die Bauabnahme ist eine Zäsur
bei der Erfüllung des Bauvertrages, denn sie ist mit einschneidenden
Rechtsfolgen verbunden.

Das Problem: Beweislastumkehr zugunsten des Bauunternehmens

Bei der Abnahme nimmt der Auftraggeber - also der Bauherr - die
erbrachte Werkleistung entgegen und billigt sie als im Wesentlichen
vertragsgemäß fertiggestellt und mangelfrei. Das Bauunternehmen als
Auftragnehmer kann diese Abnahme verlangen. Allerdings ist sie eine
einseitige Erklärung des Auftraggebers und mit Rechtsfolgen
verbunden, die für den Auftragnehmer ausnahmslos günstig sind. Denn
mit der Abnahme gilt der Bauvertrag als erfüllt, der Restwerklohn
wird fällig, die in der Regel fünfjährige Gewährleistungsfrist für
Mängelansprüche beginnt. An diesem Tag geht die Gefahr einer
eventuellen Zerstörung des Werkes auf den Auftraggeber über. Er trägt
zudem die Beweislast für die von ihm bei der Abnahme nicht gerügten
Mängel.

Worauf kommt es an?

Aus Gründen der Rechtssicherheit empfiehlt es sich, dass der
Auftraggeber ausdrücklich die Abnahme erklärt und der Zeitpunkt durch
Unterzeichnung eines Abnahmeprotokolls bestätigt wird. Diese
förmliche Abnahme sollte beim gemeinsamen Abnahmetermin vor Ort durch
schriftliche Abnahmeerklärung erfolgen. Das gesamte Procedere mit
Aufforderung und Einladungsfristen zum Abnahmetermin sollte zuvor im
Bauvertrag geregelt sein.

Vorsicht: schlüssiges Verhalten kann Abnahme erklären

Eine Abnahmeerklärung kann ohne Protokoll auch im schlüssigen
Verhalten des Bauherren liegen, wenn er beispielsweise die
Werkleistung bereits beanstandungsfrei längere Zeit nutzt - also in
das Haus schon eingezogen ist - bzw. die Schlussrechnung des
Auftragnehmers ungekürzt bezahlt hat. Aufgrund der möglichen
erheblichen Risiken für den Bauherrn wird davor gewarnt.

Fehler vermeiden: Teilabnahmen nur für Sonder- und
Gemeinschaftseigentum

Die Abnahme einzelner Teilleistungen ist rechtlich möglich, wenn
dies besonders vereinbart ist. Allerdings sind Teilabnahmen
abschnittsweise fertiggestellter Gewerke für Verbraucher in der Regel
nachteilig und sollten deshalb nicht vereinbart werden. Eine Ausnahme
bildet im Bauträgervertrag bei Mehrfamilienhausanlagen die jeweilige
Vereinbarung zur Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums, was
unproblematisch zulässig ist.

Wichtig: Bauleistung genau prüfen

Der Auftraggeber ist zur Abnahme verpflichtet, wenn die
Werkleistung im Wesentlichen qualitativ und quantitativ vollständig
erbracht ist. Unwesentlich sind geringfügige, die Gebrauchsfähigkeit
nicht beeinträchtigende Restarbeiten von untergeordneter Bedeutung
oder solche Mängel, die sich nicht oder wenig auf den vertraglich
festgelegten Verwendungszweck auswirken. In jedem Fall sollte der
Bauherr die Bauleistung genau prüfen, bevor er die Abnahme erklärt.
Dabei kann er sich der Hilfe eines qualifizierten Sachverständigen,
beispielsweise eines unabhängigen Bauherrenberaters des BSB,
versichern.

Nicht vergessen: Mängel vorbehalten und Frist zur Beseitigung
setzen

Bei Abnahme sollte sich der Bauherr alle ihm bekannten Mängel des
Werkes vorbehalten, da er ansonsten seine Mängelrechte - bis auf den
Schadens- und Aufwendungsersatz - verliert. Ist eine Vertragsstrafe
bei verspäteter Fertigstellung durch das Bauunternehmen vereinbart,
muss sich der Bauherr auch diese Ansprüche vorbehalten, um sie nicht
zu verlieren. Diese beiden Vorbehalte gehören ins Abnahmeprotokoll!
Bei festgestellten Mängeln sollte eine Frist zur Mangelbeseitigung
aufgenommen werden. Werden Mängel erst nach Abnahme bekannt, ist das
Bauunternehmen innerhalb der zumeist fünfjährigen
Gewährleistungsfrist zur Nacherfüllung verpflichtet. Nach Ablauf
einer zur Nacherfüllung gesetzten Frist kann der Auftraggeber
stattdessen die Erstattung der Ersatzvornahmekosten, den Rücktritt
vom Vertrag, Minderung und Schadensersatz oder Aufwendungsersatz
verlangen. Das allerdings geht zumeist nicht ohne rechtliche
Auseinandersetzungen ab.

BSB-Tipp von Mario van Suntum, Fachanwalt für Bau- und
Architektenrecht, BSB-Vertrauensanwalt, Leipzig: Der Bauherr muss
sich bewusst sein, dass die Abnahme eine wichtige Erklärung ist.
Schon bei den Vertragsverhandlungen ist darauf zu achten, dass
möglichst eine förmliche Abnahme ohne Teilabnahmen vereinbart wird.
Vor Erklärung der Abnahme sollte die erbrachte Werkleistung
qualitativ und quantitativ überprüft werden, am besten durch einen
qualifizierten Sachverständigen. Diese sachverständige Prüfung
ersetzt allerdings nicht eine baubegleitende Qualitätskontrolle - wie
sie der Bauherren-Schutzbund e.V. für seine Mitglieder anbietet - da
viele Mängel bei Abnahme bereits verdeckt und damit nicht erkennbar
sind. www.bsb-ev.de

Pressekontakt:
Bauherren-Schutzbund e.V.
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