Hotelbewertung: Welche Methode ist die beste? / Deloitte-Report sieht steigende Internationalisierung bei Bewertung von Hotelimmobilien

München (ots) - Für die Bewertung von Hotels existiert kein
alleingültiges System. Etabliert haben sich mehrere Methoden, die
jeweils Vor- und Nachteile bieten. Die deutsche Gesetzgebung stellt
mit Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren drei
normierte Optionen zur Verfügung. Darüber hinaus können Hotels aber
auch mithilfe international üblicher Standards bewertet werden -
Hilfestellung leisten hier die Vorgaben des IVSC (International
Valuation Standards Committee) beziehungsweise der TEGoVA (The
European Group of Values Association). Ferner sind auch die Vorgaben
der Royal Institution of Chartered Surveyors zu berücksichtigen.
Durch die Internationalisierung der Hotelbranche kommen im Ausland
verbreitete Verfahren derzeit vermehrt in Deutschland zum Einsatz.
Nicht zuletzt auch, da sie, wie im Falle der Profits Method, auf die
tatsächlich erwirtschafteten Gewinne bzw. Verluste zurückgreifen und
sich damit nachweisen lässt, ob die vertraglich vereinbarte Pacht
erwirtschaftet wird. Einen Überblick dazu gibt der Deloitte-Report
"Was ist Ihr Hotel wert? Bewertungs- und Prognosesystematik für die
Spezialimmobilie Hotel", dieser bietet Branchenbenchmarks aus der
Praxis und erleichtert damit die Bewertung.

"Die Hotelimmobilie ist innerhalb der deutschen
Immobilienlandschaft ein Spezialsegment, das durch Intransparenz bei
Bewertungsparametern (ortübliche Pachten, Zinssätze,
Vergleichstransaktionen u.a.) gekennzeichnet ist, wodurch sich die
Wertfindung erheblich erschwert", erklärt Michael Müller, Partner und
Leiter Real Estate & Hospitality bei Deloitte.

Bewertungskriterien bzw. deutsche Bewertungsverfahren Die
Hotelbewertung erfordert neben Kenntnis der allgemeinen
Bewertungsvorschriften ein tiefergehendes Branchenverständnis - und
die Fähigkeit, hotelbezogene Benchmarks sicher interpretieren zu
können. Ebenfalls ausschlaggebend ist der zugrunde liegende
Betreibervertrag: Handelt es sich um einen Pacht- oder einen
Mietvertrag - wird das Hotel unter einem Managementvertrag oder einer
hybriden Vertragskonstellation betrieben?

Das Vergleichsverfahren nach §15 ImmoWertV ermittelt den
Vergleichswert von Grundstücken mithilfe einer ausreichenden Anzahl
an Vergleichspreisen. Hier besteht die Problematik vor allem in der
Identifikation von Referenzhotels sowie der erforderlichen zeitlichen
Nähe der Vergleichsobjekte. Das Sachwertverfahren nach §21 ImmoWertV
berechnet den Sachwert unter Einbeziehung der nutzbaren baulichen und
sonstigen Anlagen. Für eine Hotelbewertung spielt es nur eine
untergeordnete Rolle. Das Ertragswertverfahren nach §17-20 ImmoWertV
zieht den Verkehrswert aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen
Anlagen. In seiner spezialisierten Form als Pachtwertverfahren ist es
an die Besonderheiten von Hotelimmobilien angepasst.

Internationale/nationale Unterschiede

Im Unterschied zum deutschen Ertragswertverfahren, das eine
marktübliche Pacht ansetzt, stützt sich das internationale Pendant,
der sogenannte Income Capitalisation Approach, bis zum
Vertragsauslauf auf die tatsächlich verhandelte Pacht. Darüber hinaus
kennt die internationale Systematik keine Trennung von Gebäude und
Boden. Es wird keine Restnutzungsdauer berücksichtigt, sondern der
Reinertrag als ewige Rente kapitalisiert.

Im Rahmen der international verbreiteten Herangehensweise werden
anhand des USALI-Kontenrahmens (Uniform System of Account for the
Loging Industry) die anschließend gemäß der DCF-Methode zu
diskontierenden Cashflows prognostiziert. Bei dem Forecast ist
insbesondere auf Fachexpertise, Standortbesichtigung, die historische
Entwicklung im relevanten Markt, Benchmarks von Wettbewerberhotels
sowie die Einschätzung lokaler Experten abzustellen. Im Ergebnis
sollte ein wirtschaftlicher NOI zwischen 7 und 10 Prozent betragen.

Die Wahl des geeigneten Bewertungszinssatzes hat wie die Höhe der
prognostizierten Cashflows entscheidenden Einfluss auf den Wert einer
Hotelimmobilie. Während ein zu niedriger Zins ihren Wert
unrealistisch erhöht, lässt ein zu hoher ihn niedriger als angemessen
erscheinen. Leider werden für die Hotelbewertung relevante Benchmarks
nur selten veröffentlicht. Der Deloitte-Report ermittelte allerdings,
dass sich Diskontierungszinssätze für Hotels vertragsabhängig
zwischen 5,5 und 10 Prozent bewegen. Vertragskonstellationen mit
höherem Risiko werden tendenziell höher verzinst.
Liegenschaftszinssätze innerhalb des Hotelsegmentes bewegen sich
zwischen 5,25 und 7,5 Prozent. Der Mittelwert liegt bei 6,5 Prozent.

"Die Frage nach einem einheitlichen richtigen Bewertungszins für
ein einzelnes Hotel ist nicht zu beantworten. Das gilt auch für den
Ansatz weiterer bewertungsrelevanter Parameter. Vor dem Hintergrund
zunehmender grenzüberschreitender Transaktionen ist die Annäherung
deutscher und internationaler Wertermittlungsverfahren jedoch
begrüßenswert. Branchenexpertengutachten sind zunehmend von
internationalen Komponenten beeinflusst, doch Bewerter ohne
Hotel-Know-how kommen trotz sachgerechter Anwendung deutscher
Wertermittlungsmethoden oftmals zu marktfernen Ergebnissen", schließt
Michael Müller.

Den kompletten Report finden Sie unter http://ots.de/2Y6wT zum
Download.

Ende

Über Deloitte

Deloitte erbringt Dienstleistungen aus den Bereichen
Wirtschaftsprüfung, Steuerberatung, Consulting und Corporate Finance
für Unternehmen und Institutionen aus allen Wirtschaftszweigen. Mit
einem weltweiten Netzwerk von Mitgliedsgesellschaften in mehr als 150
Ländern verbindet Deloitte herausragende Kompetenz mit erstklassigen
Leistungen und steht Kunden so bei der Bewältigung ihrer komplexen
unternehmerischen Herausforderungen zur Seite. "To be the Standard of
Excellence" für rund 200.000 Mitarbeiter von Deloitte ist dies
gemeinsame Vision und individueller Anspruch zugleich.

Die Mitarbeiter von Deloitte haben sich einer Unternehmenskultur
verpflichtet, die auf vier Grundwerten basiert: erstklassige
Leistung, gegenseitige Unterstützung, absolute Integrität und
kreatives Zusammenwirken. Sie arbeiten in einem Umfeld, das
herausfordernde Aufgaben und umfassende Entwicklungsmöglichkeiten
bietet und in dem jeder Mitarbeiter aktiv und verantwortungsvoll dazu
beiträgt, dem Vertrauen von Kunden und Öffentlichkeit gerecht zu
werden.

Deloitte bezieht sich auf Deloitte Touche Tohmatsu Limited, eine
"private company limited by guarantee" (Gesellschaft mit beschränkter
Haftung nach britischem Recht), und/oder ihr Netzwerk von
Mitgliedsunternehmen. Jedes dieser Mitgliedsunternehmen ist rechtlich
selbstständig und unabhängig. Eine detaillierte Beschreibung der
rechtlichen Struktur von Deloitte Touche Tohmatsu Limited und ihrer
Mitgliedsunternehmen finden Sie auf www.deloitte.com/de/UeberUns.

© 2012 Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.

Pressekontakt:
Isabel Milojevic
Leiterin Presse
Tel: +49 (0)89 29036 8825
imilojevic@deloitte.de