Heim oder Nichtheim, das sind hier die Fragen / Interhyp gibt Antworten auf häufig gestellte Fragen von Erstkäufern

München (ots) - Was ist ein Beleihungsauslauf? Welche Nebenkosten
fallen beim Immobilienkauf an? Kann ich mir überhaupt eine Immobilie
leisten? Die typischen Fragen von Erstkäufern zeigen, wie unsicher
viele Neulinge beim komplexen Thema Immobilienfinanzierung sind.
"Immobilienkäufer sind heute etwas schlechter vorbereitet als noch
vor einigen Jahren. Gründe sind der Wunsch, das Geld möglichst
schnell in Betongold anzulegen und die Tatsache, dass Objekte wegen
der hohen Nachfrage teilweise nur kurze Zeit verfügbar sind. Man will
sich schnell entscheiden", sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender
der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater
Baufinanzierungen. Hinzu kommt, dass die Mehrheit der Deutschen nur
eine Immobilie im Leben kauft. Interhyp hat typische Fragen
zusammengetragen, mit denen Berater im Erstkontakt konfrontiert
werden - und gibt Antworten.

Kann ich mir eine eigene Immobilie leisten?

Wer bisher seine monatliche Miete gut schultern und zusätzlich
bereits Geld zur Seite legen konnte, hat bei einem entsprechenden
Einkommen grundsätzlich gute Chancen. Für Immobilieninteressenten ist
dennoch eine Aufstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben
unumgänglich. "Kontoauszüge helfen, sich einen Überblick zu
verschaffen", sagt Goris. Ausgehend von dem Betrag, der monatlich zur
Verfügung steht, kann mit Hilfe von Budgetrechnern im Internet
kalkuliert werden, wie viel Kredit sich zu den aktuellen
Zinskonditionen aufnehmen lässt. Allerdings ist zu bedenken, dass
beim Immobilienkauf auch Nebenkosten, etwa für Makler oder
Grunderwerbsteuern anfallen.

Was ist genau mit Nebenkosten gemeint und mit welchen
Finanzierungsnebenkosten muss ich rechnen?

"Viele Bauherren und Immobilienkäufer unterschätzen den Umfang der
Nebenkosten", sagt Michiel Goris. Die Nebenkosten umfassen unter
anderem Notar- und Grundbuchkosten, Kosten für Grunderwerbssteuer
sowie Maklerprovision und Bearbeitungsgebühren. Diese Kosten sollten
über das Eigenkapital abgedeckt werden. "Die Nebenkosten machen
häufig, je nachdem, wie und wo die Immobilie erworben wird, in der
Regel mindestens 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus und müssen beim
Immobilienerwerb von Anfang an berücksichtigt werden. Wie hoch die
Nebenkosten sind, muss bei jeder Immobilie neu kalkuliert werden",
sagt Goris. Nicht zu vergessen sind zudem die laufenden Nebenkosten,
die sich aus dem späteren Immobilienbesitz ergeben.

Was bedeutet Eigenkapital?

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte nicht den kompletten
Kaufpreis und die Nebenkosten mit Fremdmitteln bestreiten, also mit
einem Kredit finanzieren. Als Eigenkapital wird der Anteil
bezeichnet, mit dem man selbst einen Teil der Wohnung oder eines
Hauses kaufen kann. Empfehlenswert ist meist, so viel Eigenkapital
wie möglich einzusetzen. Denn: Wer viel Eigenmittel hat, braucht
weniger Fremdmittel. Die Konditionen für den Immobilienkredit
verbessern sich mit steigender Höhe des Eigenkapitals, da das Risiko
für die finanzierende Bank sinkt. Je höher die Eigenkapitalquote,
desto kürzer ist wegen der niedrigen Kreditsumme zudem die Laufzeit
des Kredits und desto schneller ist die Immobilie abbezahlt. Laut
Interhyp ist es in vielen Fällen empfehlenswert, 20 bis 30 Prozent
des Kaufpreises aus dem Ersparten zu finanzieren.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Laut Interhyp haben viele Kreditnehmer Probleme mit dem Begriff
Beleihungsauslauf. Der Eigenkapitaleinsatz ist für Banken eine
wichtige Größe, um den so genannten Beleihungsauslauf (BLA) zu
berechnen, der wiederum die Höhe der Kreditzinsen bestimmt. Um den
Beleihungsauslauf zu kalkulieren, ermittelt das Kreditinstitut
zunächst den Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert stellt
den nachhaltig erzielbaren Wert einer Immobilie dar. Die Faustformel:
Kaufpreis minus zehn Prozent Sicherheitsabschlag. Diesen
Beleihungswert setzt die Bank ins Verhältnis zum benötigten
Fremdkapital des Käufers. Beispiel: Taxiert eine Bank bei einer
100.000 Euro teuren Immobilie den Beleihungswert auf 90.000 Euro und
bringt der Kreditnehmer nur 20.000 Euro Eigenkapital mit, ist eine
Kreditaufnahme von 90.000 Euro erforderlich. Schließlich muss der
Immobilienkäufer für die Immobilie inklusive der Kaufnebenkosten wie
Notar rund 110.000 Euro bezahlen. Damit beträgt der Beleihungsauslauf
100 Prozent. Die Konditionen werden in der Regel günstiger, je
niedriger der Beleihungsauslauf ist. Die Grenzen für bessere
Konditionen sind je nach Anbieter unterschiedlich, oft gelten aber
zum Beispiel bei einem Beleihungsauslauf unter 80 oder unter 60
Prozent günstigere Zinsen.

Was bedeutet Zinsbindung?

Am häufigsten werden Immobilienkredite mit einer Zinsbindung von
zehn Jahren abgeschlossen. Das heißt: Der Kreditnehmer zahlt zehn
Jahre lang den vereinbarten Kreditzins. Zehn Jahre lang kennt er
seine feste monatliche Kreditrate und hat so Planungssicherheit.
Danach muss, wenn der Kredit in dieser Zeit nicht abbezahlt wurde,
ein neuer Kredit vereinbart werden - die so genannte
Anschlussfinanzierung. Die Gesamtlaufzeit des Kredites ist meist
nicht identisch mit der Zinsbindungsfrist. Kredite sind mit
Zinsbindungen von 1 bis 30 Jahren erhältlich. Welche Zinsbindung für
den Kreditnehmer ratsam ist, hängt von vielen Faktoren ab - wie der
Einkommenssituation, dem Sicherheitsbedürfnis oder der geplanten
Haltedauer des Objektes.

Welchen Tilgungssatz soll ich wählen?

Die Höhe der Tilgungsrate hängt in erster Linie davon ab, wann der
Käufer schuldenfrei sein möchte. In der Regel sollte man den
Zeitrahmen vom Eintritt des Ruhestands abhängig machen. Weitere
Faktoren sind die Höhe des Darlehens und der Zinssatz. Denn je
niedriger die Kreditzinsen, desto länger dauert es paradoxerweise,
bis der Kredit vollständig zurückbezahlt ist. Michiel Goris führt
aus: "Beim gegenwärtig stabilen Zinstiefniveau ist es sinnvoll, einen
höheren Tilgungssatz zu vereinbaren. Die anfängliche Tilgung sollte
mindestens zwei Prozent betragen."

Über die Interhyp AG: Mit einem abgeschlossenen
Finanzierungsvolumen von 7,7 Milliarden Euro in 2012 ist die Interhyp
AG der größte Vermittler für private Baufinanzierungen in
Deutschland. Interhyp vergibt selbst keine Darlehen, sondern
entwickelt aus dem Angebot von mehr als 300 Banken und Sparkassen die
für den Kunden optimale Finanzierungstruktur. Die über 300
Interhyp-Berater sind Spezialisten für die private Baufinanzierung
und erstellen anhand der individuellen Bedürfnisse jedes Kunden eine
maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung. In bundesweit 57 Standorten
sind die Interhyp-Berater persönlich erreichbar: Aachen,
Aschaffenburg, Augsburg, Balingen, Bayreuth, Berlin, Bielefeld,
Bocholt, Bonn, Braunschweig, Bremen, Celle, Chemnitz, Crailsheim,
Dortmund, Düsseldorf, Emden, Erfurt, Essen, Euskirchen, Frankfurt,
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Pressekontakt:
Christian Kraus, Leiter Unternehmenskommunikation, Telefon (089) 20
30 7 - 13 01, E-Mail: christian.kraus@interhyp.de;
www.interhyp.de/baufinanzierung