Neues Jahr, neues Immobilienglück

München (ots) - Von Energieeffizienz über Grunderwerbsteuer bis
Wohnriester: 2014 ist mit mehreren Neuerungen gestartet / Nicht alle
Bundesländer und Käufertypen betroffen

Ob die EnEV 2014, Wohnriester, Mietpreisbremse oder teilweise
höhere Grunderwerbsteuern: Das Jahr 2014 bringt für Immobilienkäufer
und Verkäufer mehrere Neuerungen mit sich. "Die wichtigste Größe beim
Immobilienkauf bleibt jedoch auch 2014 der Kaufpreis der Immobilie
selbst. Hier rechnen wir besonders in Metropolen mit einer weiterhin
großen Nachfrage und stabilen Preisen", sagt Claus Kiermaier,
Geschäftsführer der eigenwert GmbH, einem gemeinsamen
Tochterunternehmen von Colliers International München und der
Münchner Bank eG.

Grunderwerbsteuer: In Sachsen und Bayern bleibt es vorerst günstig
Die gute Nachricht für Immobilienkäufer in Bayern und Sachsen: Hier
bleibt die Grunderwerbsteuer auch 2014 unverändert bei lediglich 3,5
Prozent. In Berlin, Bremen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein
müssen Käufer ab 1. Januar 2014 indes bis zu 6,5 Prozent zahlen. "Die
Steuerlast für ein 500 000-Euro-Objekt beträgt damit beispielsweise
in Berlin (6%) ganze 12 500 Euro mehr als in München (3,5%)",
erläutert Kiermaier.

- Betroffen von der Neuerung sind alle Immobilienkäufer und damit
Eigennutzer sowie Kapitalanleger gleichermaßen.

Wohnriester: Flexibler aber weiterhin kompliziert

Die staatliche Förderung der eigenen vier Wände zur Altersvorsorge
wird ab 2014 etwas attraktiver, bleibt jedoch kompliziert. Neu ist,
dass Käufer ihr staatlich gefördertes Guthaben zum Immobilienkauf
einsetzen können. "Diese Neuerung kommt vor allem Eigennutzern in
Städten mit hohen Einstandspreisen entgegen. Durch Einsatz des
Guthabens lässt sich das Eigenkapital aufstocken, was die spätere
Kreditsumme reduziert", erklärt Kiermaier. Ebenso kann gefördertes
Guthaben fortan flexibler entnommen werden - etwa zur Tilgung von
Immobiliendarlehen. Ab diesem Jahr lassen sich Häuser und Wohnungen
mit dem Riesterguthaben zudem altersgerecht umbauen - wenn die
Umbausumme mindestens 6000 Euro beträgt. Ob sich Wohnriester für
Immobilienkäufer lohnt, muss jedoch individuell berechnet werden.
Einerseits gibt es viele entsprechende Kreditprodukte. Andererseits
muss die staatliche Förderung nachträglich besteuert werden und
schränkt die Flexibilität beim späteren Immobilienverkauf ein.

- Betroffen von der Neuerung sind vor allem private
Immobilienkäufer, die sich ihr Wohneigentum fördern lassen möchten.
Die Änderungen betreffen Neu- und Altverträge.

EnEV 2014: Gut für die Umwelt, schlecht für den Geldbeutel

Neue Häuser sollen künftig noch härtere Effizienzstandards
erfüllen. Verantwortlich ist die EnEV 2014, laut der ab dem 1. Mai
2014 erhöhte gesetzliche Vorgaben gelten. Eigenwert rechnet vor
diesem Hintergrund perspektivisch mit weiter steigenden Baukosten und
Immobilienpreisen. "Nachdem bereits die Einführung der EnEv 2004 ein
normales Einfamilienhaus um bis zu 30 000 Euro verteuert hat, wird
die Verschärfung der Richtlinien die Immobilien abermals verteuern",
sagt Kiermaier. Allerdings rechnet der Immobilienexperte auch damit,
dass die Energieeffizienz in einigen Immobilienlagen zu einem immer
wichtigeren Verkaufsargument werden wird. "Sowohl die zunehmende
Transparenz als auch steigende Energiepreise werden den Fokus
verstärkt auf das Thema Energieverbrauch lenken. Hier können Objekte
mit besseren Standards eventuell eine höhere Nachfrage erzielen."
Auf jeden Fall müssen Verkäufer und Vermieter nach der neuen EnEV
2014 potenziellen Kunden den Energieausweis für das Objekt sogar
vorlegen, wenn diese das betreffende Gebäude lediglich besichtigen.

- Betroffen von der Neuerung sind sowohl Bauherren als auch
Immobilienverkäufer.

Mietpreisbremse

Ob und wie sich das Thema Mietpreisbremse im Jahr 2014 auf
Kapitalanleger auswirkt, bleibt abzuwarten. Aktuell sieht der
Koalitionsvertrag vor, dass die Miete bei bestehenden Mietverträgen
um maximal 15 Prozent binnen drei Jahren erhöht werden darf. Bei
Wiedervermietung von Wohnraum sollen "die Mieterhöhungsmöglichkeiten
auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete"
beschränkt werden können. Laut eigenwert würde dies jedoch nicht für
Erstvermietungen von frei finanzierten Neubauten gelten. Das heißt:
Wer seine Eigentumswohnung als Kapitalanleger kauft um diese zu
vermieten, kann seine Preise selbst festlegen. "Wie stark die
Auswirkungen sein werden, hängt von der konkreten Ausgestaltung des
Gesetzes ab", sagt Kiermaier, "es ist durchaus möglich, dass sich
einige Kapitalanleger zurückziehen. Möglich sind aber auch
Vorzugseffekte, indem Kapitalanleger die spätere Begrenzung durch
höhere Erstmieten umgehen."

- Betroffen von der Neuerung sind vor allem Immobilienkäufer, die
ein Objekt zur Kapitalanlage erwerben und vermieten möchten.

Immobilienkredite: Finanzierungen bleiben 2014 billig

Die eigenwert GmbH rechnet auch 2014 mit günstigen Konditionen für
Immobilienkredite. "Selbst wenn die Konjunktur in den USA und in
Deutschland an Fahrt gewinnt und Darlehen in diesem Zuge teurer
werden - so bleiben die Konditionen im historischen Vergleich sehr
niedrig", erläutert Kiermaier. Aktuell bewegen sich die Bestsätze für
zehnjährige Zinsbindungen bei rund 2,5 Prozent. "Mit einer
monatlichen Kreditrate von 1500 Euro lassen sich aktuell bis zu 400
000 Euro Kreditrate stemmen." Interessant wird nach Prognosen des
Experten, wie sich der Markt für langlaufende
Immobilienfinanzierungen in Deutschland entwickelt. "Deutschland
nimmt mit Zinsbindungen von bis zu 20 Jahren ohnehin eine
Sonderstellung ein. Die Frage ist, ob Kreditgeber auch künftig so
lange Zinszusagen geben wollen und können", erklärt er. Auch Basel
III könnte seine Fühler ausstrecken, was vor allem Immobilienkäufer
mit wenig Eigenkapital spüren würden. "Wir rechnen damit, dass sich
Darlehen mit Beleihungsausläufen von über 80 Prozent in Zukunft
tendenziell verteuern. Ob das bereits in diesem Jahr der Fall sein
wird, ist schwierig vorhersehbar", sagt Kiermaier. Hintergrund sind
die Eigenkapitalrichtlinien, die Kreditgeber verpflichten, Darlehen
mit entsprechenden Sicherheiten zu hinterlegen. Vor allem
hochauslaufende Kredite mit langen Zinsbindungen sind für Banken wie
eine Zeitbombe. Auch bestehende Verträge müssen ab 2017 entsprechend
rekapitalisiert sein.

- Betroffen von der aktuellen Zinsentwicklung sind alle
Immobilienkäufer, die zum Erwerb eines Objektes auf Fremdmittel und
damit ein Darlehen angewiesen sind.

Über das Unternehmen

Zum Leistungsspektrum der eigenwert GmbH gehören unter anderem die
Projektentwicklung, die Grundstücksvermittlung für Wohnbauprojekte,
die Projekt- und Baufinanzierung, der Vertrieb von Immobilien, die
Begleitung bei der Vertragsgestaltung sowie die Beratung und
Betreuung von Kauf, Verkauf oder Miete. Als Tochter der Münchner Bank
und Colliers Schauer & Schöll GmbH greift eigenwert dabei auf 37
Bankfilialen, prämierte Finanzierungsangebote und ein
flächendeckendes Expertennetzwerk innerhalb des Finanzverbundes der
Volks- und Raiffeisenbanken sowie des Immobilienverbandes Deutschland
zurück. Eigenwert ist der einzige Immobilienpartner, der die
Kompetenzen und jahrzehntelange Erfahrung eines "eigenen"
Wohnbau-Grundstückspartners und einer "eigenen" Bank zu einer
modernen Immobiliendienstleistung aus einer Hand bündelt.

www.eigenwert.de

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