Mietpreisbremse: Die Auswirkungen für private Kapitalanleger

Hamburg (ots) - Die Bundesregierung hat die Einführung der
Mietpreisbremse am 1. Oktober 2014 beschlossen. So darf
voraussichtlich im Laufe der ersten Jahreshälfte 2015 der Preis bei
Neuvermietungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen
Vergleichsmiete liegen. Die Neuregelung sieht jedoch auch eine Reihe
von Ausnahmen vor. Damit sich für private Kapitalanleger die
Investition in Immobilien weiterhin lohnt, sind Kriterien wie
Immobilienart und Lage bei der Auswahl des Objekts entscheidend.
Baufi24.de gibt einen Überblick über die Details.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Dem Gesetzesbeschluss zufolge darf künftig die Miete bei der
Wiedervermietung von Bestandsimmobilien in Gebieten mit angespannten
Wohnungsmärkten höchstens auf das Niveau der ortsüblichen
Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent steigen. Diese Vergleichsmiete
ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel, der alle zwei Jahre von
den jeweiligen Städten neu herausgegeben wird.

Welche Ausnahmen gelten bei der Mietpreisbremse?

Das Gesetz der Mietpreisbremse ermächtigt die Bundesländer, für
eine Dauer von fünf Jahren, Gebiete mit angespannten Wohnmärkten
festzulegen. Neubauimmobilien sind von der Regelung ganz ausgenommen.
Vermieter dürfen hier auch nach der Einführung des Gesetzes die
Mieten beliebig erhöhen. Eine weitere Ausnahme gilt für umfassende
Modernisierungen vor der Neuvermietung. Zudem ist ein Vermieter nicht
gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete
anzubieten.

Welche Immobilien eignen sich besser für Kapitalanleger?

Eine Investition in den Neubau wird für private Anleger relativ
attraktiver, weil dort die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung
nicht gilt. Auch ist das Risiko nicht gegeben, dass nach einigen
Jahren mit energetischer Sanierung nachgerüstet werden muss - wie es
oft bei Bestandsgebäuden der Fall ist. Die Preise für Neubauten sind
in den letzten Jahren stark gestiegen und daher sind sehr genaues
Rechnen und eine fundierte Lageeinschätzung erforderlich. Andernfalls
ist die Gefahr groß, keine oder sogar eine Negativrendite zu
erwirtschaften.

Was ist bei der Renditeberechnung zu beachten?

Private Kapitalanleger, die jetzt eine Eigentumswohnung als
Vermietungsobjekt erwerben wollen, sollten bei der Renditeberechnung
nicht die aktuellen Mieteinnahmen aus der Immobilie zugrunde legen.
"Entscheidend ist vielmehr der Betrag, der sich mit der Immobilie
nach der ortsüblichen Vergleichsmiete dauerhaft erzielen lässt",
meint Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des
Baufinanzierungsportals Baufi24.de (http://www.baufi24.de/). "Liegt
die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich unter den derzeitigen
Mieteinnahmen, ist Vorsicht angebracht."

In welchen Städten lohnt ein Immobilien-Investment?

Um vom Immobilienmarkt zu profitieren, sollten private
Kapitalanleger in aufstrebende Lagen investieren. Dort ist die
Mieternachfrage stabil und die ortsübliche Vergleichsmiete entspricht
weitgehend der Neuvertragsmiete. Dadurch kann bei jeder weiteren
Vermietung die Miete angehoben werden. Dies steigert kontinuierlich
die ortsübliche Vergleichsmiete und ermöglicht damit auch sukzessive
Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen. Welche Städte sich als
Investment-Standort eignen, zeigt der jeweilige Mietspiegel, in dem
die ortsübliche Vergleichsmiete angegeben ist. Liegt die
Angebotsmiete auf dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete droht
keine Gefahr durch die Mietpreisbremse. Liegt die Angebotsmiete
hingegen deutlich höher, ist ein Kauf nur bedingt zu empfehlen.

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eines der bekanntesten Webportale für private Baufinanzierungen.
Zukünftige Hausbesitzer bekommen hier weitreichende Informationen
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Verfügung gestellt. In seinem Leistungsportfolio vergleicht das
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