Investmentmarkt 2017 mit neuem Allzeithoch - Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien übertrifft die 56 Mrd. Euro - Marke

Frankfurt (ots) - Die Rahmenbedingungen für den deutschen
Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt waren auch 2017 durchweg positiv.
Neben den nach wie vor niedrigen Zinsen haben eine florierende
Wirtschaft und starke Vermietungsmärkte für eine lebhafte Nachfrage
nach Anlageprodukten gesorgt. Auch der Abbruch der
Sondierungsgespräche zwischen CDU/CSU, FDP und den GRÜNEN hat dem
deutschen Immobilienmarkt keinen Schaden zugefügt. Politische Themen
haben nach Meinung von Immobilieninvestoren ohnehin nur einen relativ
geringen Einfluss auf ihre jeweiligen Investitionsentscheidungen.

"Wesentliches Kriterium für Investoren ist und bleibt die Frage
nach dem wahrscheinlichen Zinsanstieg und welche Folgen dieser
Anstieg für den Investmentmarkt haben könnte. Immerhin jährte sich
der Beginn der großen Finanzkrise 2017 zum zehnten Mal und zumindest
geldpolitisch ist die Europäische Zentralbank mit ihrer
Nullzins-Politik noch immer mittendrin im Krisenmodus. Aber die EZB
hat zumindest den Einstieg in den Ausstieg angekündigt - durch die
Halbierung der Ankaufsvolumina von Staats- und Unternehmensanleihen
ab Januar 2018 von bislang 60 auf dann nur noch 30 Milliarden Euro
monatlich. Wie auch immer man diese Entscheidung interpretieren mag:
Aus meiner Sicht ist dies ein allererster Schritt hin zur
Normalisierung der Geldpolitik im Euroraum. Ein echter Zinsschritt
ist aber vor Mitte/Ende 2019 nicht zu erwarten", so Timo Tschammler,
CEO JLL Germany.

Tschammler weiter: "Die Nachfrage ist nach wie vor vorhanden und
intakt, gespeist von dem immer noch deutlich positiven Renditeabstand
von Immobilien im Vergleich zu Staatsanleihen. Dieser wird aber
mittelfristig kleiner, was aber nicht an steigenden
Immobilienrenditen, sondern an steigenden Anleiherenditen liegt. Es
steht zu vermuten, dass bei einem weiteren Schließen der Lücke und
bei einer Differenz, die deutlich unter der aktuellen liegen wird,
der Punkt erreicht ist, an dem Immobilien relativ zu Anleihen nicht
mehr risikoadäquat erscheinen. Es ist wahrscheinlich, dass
'traditionelle Anleiheinvestoren' wie Versicherungen sich dann wieder
ein Stück stärker dem Anleihemarkt zu- und dem Immobilienmarkt
abwenden werden."

Transaktionsrekord aus 2015 geknackt

Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt
hat mit einem Volumen von rund 56,8 Mrd. Euro den nur zwei Jahre
alten Rekord aus dem Jahr 2015 nicht nur erreicht, sondern um 1,7
Mrd. Euro sogar übertroffen. Gegenüber 2016 entspricht dies einem
Plus von 7 %. "Ein bemerkenswertes Ergebnis angesichts der allseits
kolportierten Angebotsknappheit und der gestiegenen Preise. Letztere
haben allerdings zwei Seiten. Zum einen ist zu vermuten, dass einige
Investoren angesichts der für sie zu hohen Preise auf eine
Investition verzichtet haben, zum anderen aber haben die gestiegenen
Preise im Gegenteil kräftig dabei geholfen, dass das
Transaktionsvolumen einen neuen Rekordwert erreicht hat", betont
Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Scheunemann weiter:
"Würden die Transaktionen aus 2017 mit den Preisen des Jahres 2015
bewertet werden, stünde 'real' sicher kein neuer Rekordwert in der
Statistik, denn die Kaufpreise sind stärker gestiegen als die 7 %
beim Transaktionsvolumen."

Produktarmut war ein Merkmal des abgelaufenen Jahres. Vor allem im
Bürosegment lässt sich das beobachten. Damit einher geht einerseits
ein Ausweichen der Investoren auf Märkte abseits der Big 7 - deren
Anteil erreichte zum Ende des Jahres rund 21 % - und andererseits
fokussieren sich mehr Investoren auf ihrer Suche nach Rendite und
attraktiven Anlagemöglichkeiten auf Projektentwicklungen, diese dann
allerdings überwiegend in den Big 7. Diese sogenannten Forward
Fundings bei Einzeltransaktionen haben sich in Bezug auf ihr Volumen
innerhalb von zwei Jahren auf rund 12 % des gesamten
Transaktionsvolumens verdoppelt. Das Gros dieser Projektentwicklungen
war bereits vorvermietet, dennoch zeigt dieser Trend, dass eine
gewisse Risikoausweitung durchaus stattgefunden hat - angesichts der
guten Büro-Vermietungsmärkte aus Investorensicht aber kalkulierbar.

Neben den Forward Deals konnten 2017 auch wieder einige
Milliarden-Transaktionen bilanziert werden. Der Verkauf der
Logicor-Plattform im zweiten Quartal etwa für mehr als 1,9 Mrd. Euro
oder das Sony-Center im dritten Quartal für 1,1 Mrd. Euro. Im letzten
Quartal des Jahres schoben sich größenmäßig zwei Portfolios
dazwischen. So erwarb Signa das RFR Portfolio für rund 1,5 Mrd. Euro
und für etwa 1,2 Mrd. Euro wechselten Immobilien zwischen dem
US-amerikanischen Private Equity Fond Apollo und der israelischen
Intown den Besitzer. Weitere fünf Transaktionen jenseits der 500 Mio.
Euro-Grenze sorgten unter anderem dafür, dass das vierte Quartal zu
32 % (18 Mrd. Euro) zum Transaktionsvolumen des Jahres
überproportional beitrug.

Bei der "Beliebtheitsskala" in Bezug auf die Assetklassen hat sich
im abgelaufenen Jahr nur wenig geändert. Büroimmobilien bleiben nach
wie vor auf Platz 1, mit einem Anteil von konstant 44 % gegenüber dem
Vorjahr. Knapp 25 Mrd. Euro entfielen auf diese Assetklasse, das nach
2007 zweithöchste jemals gemessene Transaktionsvolumen.
Einzelhandelsimmobilien bleiben auf Platz 2, ihr Anteil hat sich aber
auf etwas über 20 % reduziert und spiegelt die zunehmende kritische
Haltung der Investoren gegenüber dieser Assetklasse in Kombination
mit sehr langen Verkaufsprozessen wider. Demgegenüber hat die starke
Nachfrage nach Logistikimmobilien auch 2017 angehalten. Insbesondere
der weiter wachsende E-Commerce-Handel sorgt für eine expansive
Nutzernachfrage und lässt diese Assetklasse vermehrt in den Fokus der
Investoren rücken. 2017 wurden rund 8,7 Mrd. Euro in
Logistikimmobilien investiert (rund 15 % des Transaktionsvolumens).
Darüber hinaus entstehen insbesondere in den zentralen Lagen der
Städte mehr und mehr sogenannte urbane Quartiere und Gebäude mit
einem Nutzungsmix. Dies spiegelt sich auch in den Transaktionszahlen
wider, knapp 5,4 Mrd. Euro (9 %) wurden in solche gemischt genutzte
Immobilien investiert.

Leicht steigende Nachfrage für die Big 7 - Ausländer setzen nach
wie vor auf Deutschland

Aggregiert entfielen bis Ende 2017 rund 31 Mrd. Euro auf die
sieben großen Investment-Hochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Dies entspricht einem leichten
Plus von 5 % gegenüber dem Vorjahr. Spitzenreiter ist nun wieder
Berlin mit einem Transaktionsvolumen von über 7,7 Mrd. Euro und einem
Anstieg gegenüber dem Vorjahr von 56 %, gefolgt von Frankfurt mit 7,1
Mrd. Euro. In der Mainmetropole wurden allein im Schlussquartal über
die Hälfte des Jahresvolumens registriert. Deutlich im Plus gegenüber
2016 waren auch die beiden Rheinstädte Düsseldorf (32 %) und Köln (41
%), während Hamburg, München und Stuttgart kräftigere Rückgänge zu
verzeichnen hatten.

Fast die Hälfte des gewerblichen Transaktionsvolumens wurde von
ausländischen Investoren getätigt (über dem Durchschnittswert der
vergangenen 5 Jahre mit 45 %). Allein bei den zehn größten
Transaktionen des Jahres traten ausländische Investoren bei sieben
als Käufer auf. "Neben den klassischen Kapitelherkunftsländern USA
und Großbritannien haben asiatische Investoren ihre Aktivitäten im
Vergleich zu den letzten Jahren deutlich ausgebaut und erreichen
einen Anteil von rund 10 %. Da sie gleichzeitig deutlich weniger
Immobilien verkauft haben, bauen sie ihre jeweiligen
Bestandsportfolios weiter aus", so Tschammler.

Renditekompression setzt sich weiter fort - Bürorendite in Berlin
sinkt unter 3%

Auch bei den Renditen hat sich im letzten Quartal des Jahres noch
einmal etwas getan. Im Schnitt über alle sieben Hochburgen hinweg
liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien bei 3,27 % und damit
nochmals 12 Basispunkte unter dem Wert des Vorquartals und 29
Basispunkte unter dem Jahresendwert 2016. Berlin hat die Schallmauer
nach unten durchbrochen und das Jahr 2017 mit 2,90% abgeschlossen.
Innerstädtische Geschäftshäuser in den Top-Einkaufslagen der großen
Städte bleiben trotz der anhaltenden Diskussionen über
Online-Shopping ein beliebtes, aber gleichzeitig sehr rares
Anlageprodukt. Vor diesem Hintergrund sanken die Renditen über die
Big 7 hinweg auf 2,93 %. Auch die Netto-Anfangsrenditen für einzelne
Fachmärkte und auch für Shopping Center gaben zum Ende des Jahres
noch einmal leicht nach und lagen bei 5,30 % bzw. 3,90 %. Gut
positionierte Fachmarktzentren mit einem signifikanten Anteil an
Lebensmittelmietern stehen nach wie vor weit oben auf der
Einkaufsliste von Investoren. Deshalb sank die Spitzenrendite auch
hier noch einmal um 10 Basispunkte auf 4,60 %. Der stärkste Rückgang
der Renditen lässt sich allerdings für Logistikimmobilien beobachten.
Hier sanken die Spitzenrenditen binnen der letzten 12 Monate um 60
Basispunkte auf aktuell nur noch 4,50%.

"In Kombination mit dem Mietwachstum konnte auch für das
Gesamtjahr 2017 im dritten Jahr in Folge ein
Spitzenkapitalwertwachstum im zweistelligen Prozentbereich erzielt
werden: bei Büroimmobilien rund 14 %, bei Logistikimmobilien 12 % und
bei innerstädtischen Geschäftshäusern 20 %", notiert Scheunemann.

"Die Aussichten für 2018? Aus heutiger Sicht durchgängig positiv.
Es gibt keinerlei Anlass zu der Annahme, dass der
immobilienkonjunkturelle Höhenflug in einen Sinkflug übergehen
könnte. Die prognostizierten und erst jüngst angehobenen
gesamtwirtschaftlichen Rahmendaten geben die richtigen Vorzeichen für
weiteres Wachstum und die Branche ist allgemein gut gerüstet. Die
Wirtschaft wächst auch 2018 weiter, demnach bleiben auch die
Vermietungsmärkte stark und stützen Investitionsentscheidungen.
Insofern sehen wir aktuell zumindest für das nächste Jahr nichts, was
uns dazu veranlassen sollte, ein negatives Szenario an die Wand zu
malen, so dass wir für 2018 wir mit einem Transaktionsvolumen in
ähnlicher Größenordnung wie 2017 rechnen", so Timo Tschammler.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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