Guter Start in ein anspruchsvolles Investmentjahr - Gewerbliches Transaktionsvolumen mit 12,3 Mrd. Euro auf Vorjahreskurs

Frankfurt (ots) - Die Weltwirtschaft brummt immer noch. Und in
Deutschland kann endlich mit dem Regieren begonnen werden. Dennoch
trübt sich die Stimmung ein. Ein generelles Unbehagen macht sich
breit. Das hat verschiedene Ursachen. Zum einen die unübersehbare
Disharmonie im deutschen Regierungsgefüge bereits in den ersten Tagen
der GroKo. Dann das überraschend starke Lohnwachstum in den USA mit
anziehenden Inflationsraten in der Konsequenz. Für Investoren ergab
sich daraus die Gefahr schneller steigender Zinsen und einer
Ausbremsung der Konjunktur. Dieser erste Sturm mit Verwerfungen an
den Aktienmärkten Anfang Februar hat sich zwar wieder gelegt. Dafür
baut sich zum Ende des Quartals eine Unwetterfront ganz anderen
Kalibers auf.

"Protektionismus und erstarkender Nationalismus wurde von uns
bereits seit Jahren als politisches Risiko identifiziert. Jetzt wird
daraus Ernst, und die Furcht vor einem Handelskrieg gewinnt eine
reale Dimension, ausgelöst durch die angekündigte Strafzoll-Politik
des amerikanischen Präsidenten für bestimmte industrielle Güter aus
Asien und Europa. Obwohl deren Umsetzung für Europa zunächst noch
abgewendet werden konnte, versetzte dies die Märkte und Investoren in
Schrecken und zumindest zwischen China und den USA hat ein
Straf-Zoll-Pingpong begonnen mit nicht absehbaren Folgen für die
Weltwirtschaft", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Timo Tschammler weiter: "Obwohl die Unwägbarkeiten zugenommen
haben und wir im Laufe des Jahres immer mal wieder mit Volatilitäten
rechnen, sollte sich die Konjunktur in Deutschland dennoch anhaltend
positiv entwickeln. Auch die Inflation sollte nur langsam anziehen,
die magische 2%-Grenze nicht überschreiten und damit der Notenbank
insofern keinen Handlungsdruck auferlegen, früher als geplant an der
Zinsschraube zu drehen. Es bleibt also bei einem allmählichen und
langsamen Ausstieg aus der Nullzinspolitik."

Entsprechend werden auch die Zinsen für Staatsanleihen im
Jahresverlauf nur langsam ansteigen. Real, also nach Abzug der
Inflation, werden die Zinsen noch längere Zeit im negativen Bereich
verharren. Doch auch ohne formale Leitzins-Anhebung hat die Zinswende
in Europa bereits begonnen. Die Kapitalmarktzinsen zeigen nach oben,
nicht zuletzt eine Reaktion auf das diesjährige Auslaufen des Ankaufs
von Anleihen durch die EZB. "Diese Gemengelage aus positiven
Konjunkturdaten, zunehmend skeptischer Stimmung und steigenden
Zinssätzen führt dazu, dass 2018 ein insgesamt anspruchsvolles
Investmentjahr für alle Akteure werden wird", so Timo Tschammler.

Folgende Herausforderungen müssen bewältigt werden:

- Die Zinsen bleiben niedrig, gleichwohl gilt es für Investoren,
sich im Umfeld einer veränderten Zinslandschaft (neu) zu
orientieren.
- Die Kaufpreise steigen ungeachtet der finanzwirtschaftlichen
Rahmendaten weiter. Bei gleichzeitig steigenden Anleiherenditen
verringert sich der Risikoaufschlag für Immobilieninvestments.
- Der Kapital-Anlagedruck ist nach wie vor immens und für viele
Investoren bleibt es schwierig, adäquates Produkt zu finden.
- Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten sind weiterhin intakt und
die Basis für weiter gut performende Nutzermärkte. "Sollte aber
die Inflation plötzlich ansteigen mit in der Folge dann stärker
steigenden Zinsen, könnte sich die Konjunktur allerdings
schneller als erwartet abkühlen", so Helge Scheunemann, Head of
Research JLL Germany.

Transaktionsvolumen knapp unter Vorjahresniveau

Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt
hat mit rund 12,3 Mrd. Euro ein ähnliches Ergebnis wie im gleichen
Zeitraum des Vorjahres erreicht (minus 2 %). "Wie immer eignet sich
das erste Quartal zwar noch nicht für eine verlässliche Prognose,
dennoch deutet sich auch aufgrund der Anzahl der Transaktionen an,
dass wir 2018 erneut von einem sehr aktiven und dynamischen
Investmentmarkt ausgehen können. Wir rechnen mit einem
deutschlandweiten Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr in Höhe von
rund 55 Mrd. Euro. Das Umfeld für Investitionen erscheint nach wie
gut und gepaart mit den positiven Konjunkturdaten setzen langfristig
orientierte Investoren auf weiteres Mietwachstum und lassen sich
deshalb auch nicht von den aktuell hohen Preisen und schlechteren
Finanzierungskonditionen abschrecken", betont Timo Tschammler.

Büroimmobilien in den Big 7 sehr stark nachgefragt

In den ersten drei Monaten des Jahres war keine
Milliarden-Transaktion zu verzeichnen. Dennoch summierten sich die
zehn größten Abschlüsse des Quartals auf rund 2,9 Mrd. Euro,
entsprechend fast einem Viertel des Quartalsergebnisses. Wie schon
zum Ende des letzten Jahres markierte dabei eine pan-europäische
Portfolio-Transaktion, bestehend aus Logistikimmobilien mit insgesamt
18 Objekten in Deutschland, den größten Deal. Rund eine halbe Mrd.
Euro war dem südostasiatischen Investor dieses Paket wert. Weitere
sieben Transaktionen jenseits der 200 Mio. Euro - allesamt
Einzeltransaktionen - fanden in Hamburg, München und Frankfurt statt.

Sechs dieser sieben Transaktionen waren reine Büroobjekte. Das
sorgte dafür, dass der Anteil dieser Assetklasse deutlich auf 53 %
ausgebaut wurde. Mit knapp 6,5 Mrd. Euro bleibt die Büroimmobilie
nicht nur unangefochten Anlegers Liebling, sondern erzielte das
höchste jemals gemessene Transaktionsvolumen eines ersten Quartals.

Einzelhandelsimmobilien folgen trotz ihres auf einen Anteil von 14
% signifikant reduzierten Transaktionsergebnisses auf Platz 2 (mit
nur zwei Transaktionen von mehr als 100 Mio. Euro). Demgegenüber
scheint die starke Investorennachfrage nach Logistikimmobilien auch
2018 anzuhalten. Eine angespannte Produktverfügbarkeit verhinderte
ein noch höheres Volumen. Knapp 1,5 Mrd. Euro und 12 % des
Transaktionsvolumens wurden in den Monaten Januar bis März
investiert.

Weiter steigende Nachfrage für die Big 7

Aggregiert entfielen bis Ende März 2018 rund 8,6 Mrd. Euro auf die
sieben großen Investment-Hochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt,
Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Dies entspricht einem Plus von
47 % gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres und einem Anteil von
70 % am gesamtdeutschen Transaktionsvolumen. "Der oftmals vermutete
Trend eines Ausweichens der Investoren auf Standorte abseits der
etablierten Metropolen auf der Suche nach attraktiveren Renditen
lässt sich zumindest für den Jahresauftakt 2018 nicht bestätigen. Nur
zwei der registrierten 24 Einzeltransaktionen in der Größenordnung ab
100 Mio. Euro fanden nicht in einer der Big 7 statt. Ob sich hieraus
eine klare Richtung der Investoren für das Gesamtjahr 2018 ergibt,
kann derzeit noch nicht final gesagt werden, dennoch erscheint es in
der Momentaufnahme aber ein klares Bekenntnis der Investoren zu
Risikoaversion im Hinblick auf mögliche Vermietungsthemen und
besseren Möglichkeiten eines potentiellen Weiterverkaufs nach Ablauf
der geplanten Haltedauer zu sein", so Helge Scheunemann.

Das Wechselspiel an der Tabellenspitze geht munter weiter.
Top-Investment-Destination mit Abstand ist nun wieder München mit
einem Transaktionsvolumen von 2,4 Mrd. Euro (entsprechend einem Plus
von 48%). Es folgen Frankfurt (+ 73 %) und Berlin (+3 %), mit 1,56
Mrd. Euro bzw. 1,5 Mrd. Euro fast gleichauf sowie Hamburg mit 1,4
Mrd. Euro. In der Hansestadt konnte mit 135 % das stärkste
12-Monatsplus unter den vier Standorten registriert werden. Doppelt
so hoch lag der prozentuale Jahreszuwachs in Stuttgart. Mit einem
Transaktionsvolumen von knapp 700 Mio. Euro konnte die schwäbische
Metropole Düsseldorf (650 Mio. Euro) auf Platz fünf verweisen.

Ähnlich wie im letzten Jahr liegt auch zu Beginn des neuen Jahres
der Anteil ausländischen Kapitals bei rund der Hälfte des
Transaktionsvolumens. Bei vier der fünf größten Transaktionen waren
ausländische Investoren auf Käuferseite aktiv, gleichzeitig standen
bei diesen Transaktionen bei vier von fünf Deals deutsche Investoren
auf der Verkäuferseite. Und asiatische Investoren? Zumindest im
ersten Quartal hielten sie sich vornehm zurück: nur bei zwei aller 29
Transaktionen größer als 100 Mio. Euro traten sie als Käufer in
Erscheinung.

Leichter Renditerückgang setzt sich fort

"Wohin tendieren die Renditen? Angesichts der lang anhaltenden
Renditekompression und dem nun offensichtlich vollzogenem Ende der
'Nullzinsen' eine der interessantesten Fragestellungen im aktuellen
Marktgeschehen. Noch kristallisiert sich keine eindeutige Antwort
heraus, noch überwiegt der Anlagedruck der Investoren in Folge des
weiterhin massiven Kapitalzuflusses in diese Assetklasse gegenüber
dem Risiko eines kurzfristigen Zinsanstiegs", betont Scheunemann. Die
jüngst veröffentlichte Statistik des Gesamtverbandes der deutschen
Versicherungswirtschaft (GdV) zeigt am Beispiel der Versicherungen,
dass das Kapitalanlagevolumen 2017 im Vergleich zu 2016 zwar um 30
Mrd. Euro zugenommen hat, die Immobilienquote allerdings nahezu
unverändert bei 3,7 % liegt. Demgegenüber stieg der Anteil an
börsennotierten Schuldverschreibungen, zu dem Staats- und
Unternehmensanleihen zählen, auf 18 % an. Überraschend angesichts der
nur sehr dürftigen Renditen insbesondere bei Staatsanleihen. "An
diesen Zahlen wird aber deutlich, welcher zusätzliche Renditedruck
auch im Immobilienbereich hätte entstehen können, wenn noch mehr
Kapital seinen Weg in die Assetklasse Immobilien gefunden hätte", so
Helge Scheunemann.

Im Schnitt über alle sieben Hochburgen hinweg liegt die
Spitzenrendite für Büroimmobilien Ende März 2018 bei 3,26 % und damit
fast unverändert gegenüber dem Vorquartal, aber 21 Basispunkte unter
dem Wert des ersten Quartals 2017. Lediglich in München reduzierte
sich die Spitzenrendite im aktuellen Zeitraum um 10 Basispunkte auf
jetzt 3,20 %. Innerstädtische Geschäftshäuser in den
Top-Einkaufslagen der großen Städte bleiben ein sehr rares
Anlageprodukt. Vor diesem Hintergrund sanken die Renditen über die
Big 7 hinweg im Quartalsvergleich um 3 Basispunkte auf 2,93 %. Auch
die Netto-Anfangsrenditen für einzelne Fachmärkte und für
Fachmarktzentren gaben noch einmal leicht nach und liegen
mittlerweile bei 5,20 % bzw. 4,50 %. Für gut positionierte und auf
ihr jeweiliges Einzugsgebiet ausgerichtete Shopping Center
stabilisierten sich die Renditen bei 3,90 %. Wie bereits im letzten
Quartal war der stärkste Rückgang der Renditen bei Logistikimmobilien
zu beobachten. Hier sanken die Spitzenrenditen binnen der letzten
drei Monate um weitere 10 Basispunkte auf aktuell nur noch 4,40%.

"Trotz des leichten Anstiegs bei Staatsanleihen sollten die
Immobilienrenditen bis Ende des Jahres weiter leicht nach unten
tendieren. Damit verringert sich die positive Renditelücke langsam
und es ist zu erwarten, dass die Preise ihren Höhepunkt erreichen
werden. Ein starker unmittelbarer Zusammenhang zwischen langlaufenden
Staatsanleihen und Immobilienrenditen ist grundsätzlich aber nicht
festzustellen. Erst wenn die Kapitalmarktzinsen weiter und nachhaltig
nach oben tendieren, sollten auch die Renditen für Immobilien eine
Wende einleiten. Für die Wertentwicklung bleibt allerdings
abzuwarten, welche Gegenbewegung durch die nach wie vor steigenden
Mieten entfacht wird, denn es darf nicht vergessen werden, dass
steigende Zinsen Begleiter einer positiven Konjunkturentwicklung sind
mit entsprechend positiven Folgen für die Mietpreisentwicklung",
kommentiert Timo Tschammler.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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