Pfandbriefbanken erwarten Verlangsamung des Preisanstiegs, aber keine harte Korrektur am Wohnimmobilienmarkt

Berlin (ots) -

- Deutscher Immobilienmarkt profitiert weiterhin von sehr robustem
Wirtschaftswachstum, hoher Beschäftigung und niedrigen Zinsen
- Hypothekenpfandbriefe weiter auf Wachstumskurs, leicht
steigender Pfandbriefabsatz und -umlauf für 2018 erwartet
- Künftiges regulatorisches Umfeld gewinnt an Konturen

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) rechnet nicht damit,
dass sich die in den vergangenen Jahren anhaltend dynamische
Preisentwicklung am deutschen Markt für Wohnimmobilien in dieser Form
fortsetzen wird. "Wir gehen davon aus, dass sich der Preisanstieg am
deutschen Wohnungsmarkt sowohl bundesweit als auch in den
Metropolregionen mit zuletzt besonders starkem Preiswachstum spürbar
verlangsamen wird", sagte Verbandspräsident Dr. Louis Hagen im Rahmen
der jährlichen Pressekonferenz des Verbands in Frankfurt am Main.
Gleichzeitig ist aus Verbandssicht nicht mit einer harten Korrektur
zu rechnen: "Einen Einbruch der Wohnimmobilienpreise erwarten wir
nicht", so Hagen weiter.

Insbesondere das weiterhin sehr robuste Wirtschaftswachstum sowie
die Entwicklung von Einkommen, Beschäftigung, Zinsen und
Verbraucherpreisen bleiben aus Sicht des vdp, der seine
Markteinschätzungen auf eine in Breite und Tiefe einzigartige
Datenbasis stützt, ein wesentlicher Stützpfeiler der gegenwärtigen
Hausse am deutschen Immobilienmarkt. Vor allem in den Top-7-Städten
Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf und
Stuttgart bleibt die Lage auf den Wohnimmobilienmärkten angespannt.
Steigende Nominalzinsen dürften die Nachfrage nach Wohneigentum
insgesamt jedoch abbremsen, was sich schließlich auch auf die
Preisentwicklung auswirken wird. Wohnungsleerstände, wie es sie nach
dem Bauboom der 90er Jahre gab, zeichnen sich nicht ab. Zudem hat der
Neubau aufgrund hoher bauwirtschaftlicher Auslastung und knapper
Baulandflächen momentan nicht die Kraft, in einen überschießenden
Boom zu münden. Ähnlich beurteilt der vdp den Markt für deutsche
Büroimmobilien: Auch hier sind die Preise in den vergangenen Jahren
stark gestiegen, doch dürfte sich das an der Mietentwicklung
gemessene überproportional starke Wachstum der Kapitalwerte aus Sicht
des vdp auf Dauer nicht fortsetzen.

Im zurückliegenden Jahr hatte sich der Preisauftrieb am deutschen
Immobilienmarkt weiter leicht beschleunigt: Der auf Basis echter
Transaktionsdaten ermittelte Immobilienpreisindex des vdp ist 2017 im
Jahresdurchschnitt um 6,8 Prozent gestiegen (2016: + 6,4 Prozent).
Wohnimmobilien verteuerten sich dabei um 6,9 Prozent (2016: + 6,5
Prozent).

In den Top-7-Städten war die Entwicklung noch deutlicher: Hier
stiegen die Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahr um 13,7
Prozent. Auch auf dem Markt für gewerbliche Immobilien setzte sich
der Preisanstieg mit einem Plus von 6,5 Prozent (2016: + 5,8 Prozent)
fort, wobei sich Büroimmobilien mit 8,4 Prozent (2016 +7,7 Prozent)
überdurchschnittlich stark verteuerten.

Immobiliengeschäft der Pfandbriefbanken weiter auf hohem Niveau

Von der positiven gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, die für eine
weiterhin hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sorgte, in
Kombination mit anhaltend niedrigen Zinsen profitiert auch die
Immobilienfinanzierung. Im abgelaufenen Jahr bewegten sich die
Volumina weiter auf einem hohen Niveau. Die Darlehensneuzusagen der
Pfandbriefbanken in diesem Bereich sind 2017 nach deutlichen
Steigerungen in den Jahren zuvor mit 143,1 Mrd. Euro in etwa konstant
geblieben (2016: 144,4 Mrd. Euro). Auf die Wohnimmobilienfinanzierung
entfielen dabei 74,5 Mrd. Euro (2016: 74,2) der Neuzusagen. Bei
Gewerbeimmobilien waren es 68,5 Mrd. Euro (2016: 70,1 Mrd. Euro). In
der Staatsfinanzierung spiegelt sich die Haushaltskonsolidierung von
Bund und Ländern wider: Hier sanken die Darlehensneuzusagen auf 14,5
Mrd. Euro nach 15,9 Mrd. Euro im Jahr zuvor. Insgesamt ist das
Neugeschäft der Pfandbriefbanken im vergangenen Jahr um 4,6 Prozent
auf 165,3 (2016: 173,2) Mrd. Euro gesunken.

Hypothekenpfandbriefe weiter auf Wachstumskurs

Nach einem Rückgang des Emissionsvolumens im Jahr 2016 ist der
Absatz von Pfandbriefen 2017 auf 48,8 (2016: 45,4) Mrd. Euro
gestiegen. Hierbei entfielen auf Hypothekenpfandbriefe 36,9 (2016:
35,1) Mrd. Euro und auf Öffentliche Pfandbriefe 11,9 (2016: 10,3)
Mrd. Euro. Letztere haben sich in den vergangenen Jahren stabil in
einer Spanne von 10 bis 15 Mrd. Euro eingependelt.

Die positive Entwicklung des Hypothekenpfandbriefs zeigt sich
insbesondere an der Entwicklung des Pfandbriefumlaufs: Mit 218 Mrd.
Euro (2016: 212 Mrd. Euro) ist das umlaufende Volumen von
Hypothekenpfandbriefen 2017 erneut gestiegen. Damit hat sich der
Anteil der Hypothekenpfandbriefe am Gesamtumlauf ausstehender
Pfandbriefe auf 59 Prozent erhöht. Noch vor fünf Jahren lag dieser
Wert bei 44 Prozent. Aufgrund hoher Fälligkeiten beim Öffentlichen
Pfandbrief hat sich der gesamte Pfandbriefumlauf im vergangenen Jahr
weiter leicht auf 366 Mrd. Euro verringert (2016: 374 Mrd. Euro).

Für das laufende Jahr erwartet der vdp auf der Grundlage einer
Umfrage unter seinen Mitgliedsinstituten einen erneut leicht
ansteigenden Pfandbriefabsatz in Höhe von etwa 50 Mrd. Euro, wobei 39
Mrd. Euro auf Hypothekenpfandbriefe entfallen sollen, die damit im
Vergleich zum Vorjahr erneut zulegen dürften. "Der Pfandbrief hat
seine Position als unverzichtbarer Bestandteil des strategischen
Refinanzierungsmix vieler Institute auch im vergangenen Jahr
behauptet - und trotz einer zunehmenden Produktvielfalt seine
Benchmark-Position am europäischen Covered-Bond-Markt verteidigt",
sagte Dr. Louis Hagen.

Künftiges regulatorisches Umfeld gewinnt an Konturen

Die in den vergangenen Jahren initiierten und vom vdp eng
begleiteten Regulierungsvorhaben konkretisieren sich zunehmend. Bei
der angestrebten Harmonisierung von Covered Bonds wurde mit der
Veröffentlichung des Vorschlags der Europäischen Kommission für eine
Richtlinie und eine Verordnung im März 2018 ein wichtiger Meilenstein
auf dem Weg zur Umsetzung erreicht. "Mit der Entscheidung für einen
prinzipienbasierten Ansatz, der alle wesentlichen Qualitätsmerkmale
von Covered Bonds aufführt und gleichzeitig eine hohe Kompatibilität
zum Pfandbriefgesetz aufweist, werden wichtige Forderungen des vdp
erfüllt", so Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands
deutscher Pfandbriefbanken. Der Vorschlag der Kommission fordert ein
Minimum an Harmonisierung und lässt aus Sicht der deutschen
Pfandbriefbanken - basierend auf nationalen Gesetzen - ausreichend
Raum für den Erhalt und die qualitative Weiterentwicklung bewährter
nationaler Produkte wie dem Pfandbrief. Nachbesserungsbedarf besteht
allerdings bei der Definition der zulässigen Deckungswerte, die aus
Sicht des Verbands zu allgemein formuliert ist und einen zu großen
Spielraum für die Erweiterung der deckungsfähigen Aktiva eröffnet. Um
ein Verwässern der Assetklasse Covered Bond zu verhindern und damit
deren Schutz zu verbessern, sollten die Anforderungen in der
Richtlinie detaillierter und strikter ausfallen.

Neben der Harmonisierung von Covered Bonds befindet sich derweil
ein weiterer langwieriger Regulierungsprozess auf der Zielgeraden:
die Reform von Basel III. Während im Rahmen des im Dezember
vergangenen Jahres geschlossenen Kompromisses auf technischer Ebene
viel erreicht wurde und nun Planungssicherheit besteht, stellt die
vereinbarte Untergrenze für die Eigenkapitalunterlegung
(Output-Floor) eine signifikante Belastung für zahlreiche Banken dar
und macht risikoarme Geschäfte wie Teile der Immobilienfinanzierung
deutlich unattraktiver. Im Zuge der Umsetzung des Reformpaketes in
der Europäischen Union wird sich der vdp deshalb dafür einsetzen,
dass ungerechtfertigte Belastungen der europäischen bankbasierten
Immobilienfinanzierung vermieden werden.

Ein weiteres Vorhaben, das die deutschen Pfandbriefbanken derzeit
beschäftigt, ist der EU-Aktionsplan "Finanzierung nachhaltigen
Wachstums", mit dem die Europäische Kommission insbesondere mehr
Kapital in nachhaltige Investitionen lenken und die Transparenz sowie
Langfristorientierung des Finanzsektors erhöhen möchte. Während der
Verband deutscher Pfandbriefbanken das Vorhaben im Grundsatz
befürwortet und die Ziele als erstrebenswert erachtet, sieht er noch
Klärungsbedarf bei einigen zentralen Punkten. So erfordert die
geplante Klassifizierung nachhaltiger Assets und die Schaffung von
Standards (beispielsweise für Green Bonds) aus Sicht des vdp einen
belastbaren, aber zugleich auch flexiblen Rahmen, um Fortschritt und
Innovation in einem dynamisch wachsenden Markt den erforderlichen
Raum zu lassen. Insbesondere sollten bereits bestehende und bewährte
Industriestandards berücksichtigt und als Referenzrahmen herangezogen
werden. Zudem muss vor der möglichen Einführung von geringeren
Eigenkapital-unterlegungspflichten gründlich analysiert werden, ob
tatsächlich ein Zusammenhang zwischen grünen Vermögenswerten und
einem geringen (Ausfall-)Risiko besteht.

"Die deutschen und europäischen Institute sind nach wie vor einem
erheblichen Regulierungsdruck ausgesetzt, wobei die sich
abzeichnenden Abschlüsse einiger zentraler Vorhaben nun endlich eine
gewisse Planungssicherheit in Aussicht stellen", sagte Jens
Tolckmitt. "Entscheidend ist dabei immer, dass mögliche Eingriffe in
funktionierende und erfolgreiche Märkte nur mit Augenmaß erfolgen und
sich auf das notwendige Mindestmaß beschränken. Dafür wird sich der
Verband deutscher Pfandbriefbanken auch in Zukunft gemeinsam mit
seinen Mitgliedsinstituten einsetzen."

Hinweis

Eine Übersicht zu den Geschäftszahlen der Pfandbriefbanken 2017
finden Sie in unserer Broschüre "Fakten" unter: www.pfandbrief.de

Pressekontakt:
Dr. Helga Bender
T: +49 30 20915-330
E: bender@pfandbrief.de

Verband deutscher
Pfandbriefbanken e.V.
Georgenstraße 21
10117 Berlin

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