Die Grundschuld - was ist das?

Koblenz (ots) - Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus selbst
bauen möchte, benötigt hierfür in aller Regel ein Bankdarlehen
größeren Umfangs. Zur Auszahlung eines solchen Darlehens ist die Bank
allerdings meist nur dann bereit, wenn sie ausreichende Sicherheiten
erhält. In der Praxis ist die Grundschuld das wichtigste
Kreditsicherungsmittel. Doch was hat es mit den Begriffen
Grundschuld, persönliches Schuldanerkenntnis und
Zwangsvollstreckungsunterwerfung überhaupt auf sich?

Durch eine Grundschuld erhält die Bank das Recht, die belastete
Immobilie zu verwerten, wenn das Darlehen trotz Fälligkeit nicht
zurückgezahlt wird. Das Grundstück wird also verpfändet. Dadurch
gehört das Haus allerdings nicht der Bank, wie der Volksmund sagt.
Der Bank wird es vielmehr ermöglicht, die Immobilie gegen den Willen
des Eigentümers an den Meistbietenden versteigern zu lassen oder die
Erträge (z.B. Mieteinnahmen) für sich zu beanspruchen.

Die Höhe der Sicherheit ergibt sich aus der Höhe der Grundschuld
(sog. Nennbetrag) und den sogenannten Grundschuldzinsen. Diese
betragen regelmäßig 12 bis 18 %. Der hohe Zinssatz der Grundschuld
hat nichts mit den Darlehenszinsen zu tun. Er ist vielmehr eine Art
Sicherheitspuffer für die Bank insbesondere für den Fall, dass die
abgesicherten Forderungen der Bank wegen anfallender Verzugszinsen,
Vollstreckungs- und sonstiger Kosten den ursprünglichen Betrag
übersteigen. Die Bank darf aus dem Versteigerungserlös nur das
behalten, was tatsächlich aus dem Darlehensverhältnis geschuldet
wird.

Oftmals verlangt die Bank neben der Verpfändung des Grundstücks
auch noch ein persönliches Schuldanerkenntnis des Darlehensnehmers.
Durch dieses wird der Bank zusätzlich der Zugriff auf das sonstige
Vermögen, also insbesondere auf das Barvermögen und das
Arbeitseinkommen, ermöglicht. Hierbei handelt es sich um ein von der
Grundschuld unabhängiges zusätzliches Sicherungsmittel. Die Bank kann
daher grundsätzlich frei wählen, in welche Vermögensgegenstände sie
vollstreckt. Selbstverständlich darf die aus dem Darlehensvertrag
geschuldete Summe insgesamt aber nur einmal gefordert werden.

Weiterer fester Bestandteil der Grundschuldurkunde ist die
Unterwerfung des Darlehensnehmers unter die sofortige
Zwangsvollstreckung, und zwar sowohl hinsichtlich der Grundschuld als
auch hinsichtlich des persönlichen Schuldanerkenntnisses. Hierdurch
erhält die Bank einen sogenannten Vollstreckungstitel gegen den
Darlehensnehmer und kann mit diesem die Zwangsvollstreckung
einleiten, ohne vorher vor Gericht ziehen und ein Urteil erstreiten
zu müssen. Die Bank kann also alleine aus der notariellen Urkunde
vorgehen.

Ein besonderes Augenmerk sollte der Darlehensnehmer auf die
sogenannte Zweckerklärung, auch Sicherungsabrede genannt, richten.
Hierbei handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung zwischen
Bank und Darlehensnehmer darüber, für welche Forderungen die
Grundschuldurkunde und das persönliche Schuldaner-kenntnis als
Sicherheit dienen sollen. Häufig sind dies nicht nur Ansprüche aus
dem gerade abgeschlossenen Darlehensvertrag, sondern auch alle
weiteren Forderungen, die die Bank jetzt oder zukünftig gegen den
Darlehensnehmer hat (sog. weite Zweckerklärung). Möglich ist auch
eine Beschränkung auf das konkrete Darlehensverhältnis (sog. enge
Zweckerklärung). Die Zweckerklärung ist in der Regel nicht in der
Grundschuldbestellungsurkunde enthalten, sondern wird im Zusammenhang
mit dem Darlehensvertrag mit der Bank vereinbart. Gewünschte
Einschränkungen müssen daher vorab mit der Bank verhandelt werden.

Wegen der gravierenden Folgen der Grundschuldbestellung und
namentlich der Zwangsvollstreckungsunterwerfung muss sie beim Notar
vorgenommen werden. Der Notar erläutert als unabhängiger Berater bei
der Beurkundung die Bedeutung der einzelnen Regelungen und weist auf
die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen hin.

Pressekontakt:
- Dr. Andreas Schumacher von der Notarkammer Koblenz,
- Dr. Claudius Eschwey von der Landesnotarkammer Bayern,
- Dr. Stephan Schneider von der Hamburgischen Notarkammer,
- Dr. Carsten Lindner von der Rheinischen Notarkammer,
- Dr. Carsten Walter von der Notarkammer Baden-Württemberg,
- Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer sowie
- Dr. Markus Müller von der Notarkammer Pfalz

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