Gewerblicher Investmentmarkt verabschiedet das Jahr 2018 mit Rekord-Transaktionsvolumen

Frankfurt (ots) - Ein politisch und wirtschaftlich turbulentes
Jahr ist vorbei. Politisch sind die Machtblöcke auf
Konfrontationskurs. Geopolitisch genauso wie wirtschaftlich. "Keine
zwei Jahre hat US-Präsident Donald Trump gebraucht, um die
Weltordnung in ihren Grundfesten zu erschüttern. Handelskriege, deren
Androhung oder die Aufkündigung von internationalen Vereinbarungen
wie dem Pariser Klimaschutzabkommen, dem Atomabkommen mit dem Iran
oder dem Ausstieg der USA aus dem bilateralen INF-Vertrag mit
Russland, die Vernichtung aller landgestützten Flugkörper mittlerer
und kurzer Reichweiten betreffend, sind Instrumente dieser
destabilisierenden Politik", so Timo Tschammler, CEO JLL Germany. Und
weiter: "Das größte Risiko für die Weltwirtschaft sind derzeit die
Politiker und ihre Ego-Trips. Hier gilt der Plural. Denn Donald Trump
steht diesbezüglich nicht allein. Eine Kooperation unter den
wichtigsten Volkswirtschaften, wie sie während der Finanzkrise
erfolgte, kann heute zum Beispiel nicht mehr als selbstverständlich
vorausgesetzt werden."

Die Staaten der Welt bewegen sich nicht mehr aufeinander zu -
sondern voneinander weg. Paradebeispiel: Großbritannien, sonst ein
Muster an wirtschaftspolitischem Pragmatismus, steuert auf einen
ungeordneten Austritt aus der EU zu, weil die konservative Partei von
Regierungschefin Theresa May gespalten ist zwischen EU-Skeptikern und
EU-Hassern. Auch das jüngst von May gewonnene Misstrauensvotum gibt
nur bedingt Grund zu Hoffnung. In Italien, immerhin ebenfalls ein
G7-Staat, regieren schwer zu berechnende Populisten. Staatsbankrott
nicht ausgeschlossen. Die Liste ließe sich um viele weitere Beispiele
verlängern. "Summa summarum: Ein eher düsteres Szenario, verfinstert
darüber hinaus durch die enorme Schuldenlast der Weltwirtschaft.

Der weltweite Schuldenstand der Staaten, Unternehmen und privaten
Haushalte ist nach Zahlen des Internationalen Währungsfonds seit 2007
von 179% der Wirtschaftsleistung auf 225% emporgeschossen. Und ein
Großteil des Wachstums, das die Industriestaaten seit der Finanzkrise
erlebt haben, ist auf diese gestiegene Verschuldung zurückzuführen
und nicht auf nachhaltige Faktoren wie etwa ein Wachstum der
Produktivität. Schulden und noch mehr Schulden stehen zum Beispiel
hinter dem bemerkenswerten Wachstumsschub, den die Vereinigten
Staaten derzeit erleben", gibt Timo Tschammler zu bedenken. Und
weiter: "Was heißt das alles für die Immobilienbranche? Im Rückblick
auf 2018 lässt sich zumindest konstatieren, dass bislang weder das
moderat angestiegene Zinsniveau, noch ein immobilienmarktimmanenter
Aspekt wie ein zu schnell sich ausweitendes Flächenangebot oder ein
unvorsichtiges Verhalten der Akteure selbst Anzeichen für einen
Zykluswendepunkt gegeben haben."

Und vor dem beschriebenen politischen Hintergrund sehen viele
Anleger ihr Heil in der Asset-Klasse Immobilien: "Und es gibt gute
Gründe, warum diese Entwicklung auch 2019 anhalten und die Nachfrage
nach Immobilien hoch bleiben wird. Neben den fehlenden Alternativen
entscheiden sich immer mehr Investoren für eine Erhöhung ihrer
Immobilienanlagequoten. Zahlreiche Pensionsfonds und Versicherungen
haben einen immensen Kapitaldruck und bereits kleine Veränderungen in
der Anlagestrategie haben enorme quantitative Effekte auf den
Immobilienmarkt", so Tschammler. Und weiter: "Vorausschauend auf das
neue Jahr bezogen droht die größte Gefahr für den deutschen
Immobilienmarkt von Seiten einer möglichen Verschärfung der globalen
Handelsrestriktionen sowie durch einen ungeordneten Brexit. Dann
könnte auch die immer noch gute wirtschaftliche Lage Deutschlands in
Mitleidenschaft gezogen werden. Es bliebe dann abzuwarten, ob die EZB
ihren Zinsanstiegskurs fortsetzt, oder ob sie sich in einer Situation
wiederfindet, der sie mit geldpolitischen Maßnahmen begegnen will, um
die EU-Wirtschaft zu stützen. Dann wäre ein Zinsanstieg erst einmal
ad acta gelegt."

Neues Rekordjahr 2018 - Gewerbliches Transaktionsvolumen summiert
sich auf über 60 Mrd. Euro

Der Aufschwung am Investmentmarkt hat auch im abgelaufenen Jahr
2018 angehalten und geht damit 2019 ins zehnte Jahr. Angesichts der
sehr dynamischen letzten drei Monate des Jahres und der Realisierung
einiger großvolumiger Transaktionen bleibt festzuhalten, dass 2018
ein außergewöhnliches Investmentjahr war. Auch die bemerkenswerten
Aktivitäten abseits der Mega-Transaktionen haben ihren Beitrag zu
dieser Entwicklung geleistet.

Das Transaktionsvolumen steigt kontinuierlich seit 2010. Und
zumindest für gewerblich genutzte Immobilien wurde 2018 ein neues
Rekordjahr verzeichnet. Auf diesen Bereich entfielen dabei 60,3 Mrd.
Euro, das allein ist eine Verdreifachung seit 2010 und ein Plus von
gut 6% gegenüber 2017. Inklusive der Nutzungsklasse "Living"
(Wohn-Portfolios, Mikro-Wohnen und Pflegeimmobilien) summierte sich
das gesamte Transaktionsvolumen auf 79 Mrd. Euro. Der Bestwert aus
dem Jahr 2015 (80,3 Mrd. Euro) wurde in dieser Gesamtbetrachtung
allerdings nicht übertroffen.

Timo Tschammler: "Wohin bewegen wir uns im neuen Jahr? Trotz der
aktuellen geopolitischen Unsicherheiten wird die Nachfrage nach
Immobilien auch 2019 hoch bleiben. Ein Transaktionsvolumen für
gewerblich genutzte Immobilien in Höhe von bis zu 55 Mrd. Euro
erscheint insofern auch 2019 erreichbar. Für den gesamten
Investmentmarkt, inklusive Living, dürfte das Volumen dann mit rund
70 Mrd. Euro etwa 10% niedriger ausfallen als 2018."

Dominanz der Big 7 hat sich manifestiert - großes Interesse der
Investoren an Projektentwicklungen

Der Fokus der Investoren liegt immer noch eindeutig auf den Big 7
und hat sich auch im letzten Quartal des Jahres verfestigt. Auf
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart
entfielen 2018 deutlich mehr als die Hälfte des gesamten
Transaktionsvolumens (46 von 79 Mrd. Euro). Besonders signifikant ist
die Dominanz bei der nachgefragtesten Assetklasse, den
Büroimmobilien. Hier wurden im Schnitt der letzten Jahre (seit 2012)
rund 80 % in Immobilien der Big 7 investiert. Und in Frankfurt
sorgten eine Reihe von großvolumigen Büro-Transaktionen zum Ende des
Quartals für das Durchbrechen der Schallmauer von 10 Mrd. Euro bei
gewerblich genutzten Immobilien. Inklusive Wohnimmobilien wurden in
der Mainmetropole somit 11,6 Mrd. Euro gehandelt, ein signifikantes
Plus gegenüber 2017 von 49%. Noch etwas stärker gewachsen ist
Stuttgart, hier erhöhte sich das gesamte Transaktionsvolumen um 56%
auf 2,5 Mrd. Euro.

"Der Grund für das hohe Interesse an den etablierten Märkten ist
der starke Vermietungsmarkt als fundamentale Basis für die
Investitionen sowie die Aussicht auf weitere Mietsteigerungen im Zuge
von Refurbishments oder dem Abvermieten von Leerständen im Objekt",
betont Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und weiter:
"Gerade dem Thema Mietwachstum kommt angesichts der nachlassenden
Renditekompression eine immer höhere Bedeutung zu, um
Wertsteigerungen generieren zu können. Auch deshalb sind
Value-Add-Objekte mit kurzfristig auslaufenden Mietverträgen oder
Objekte mit Leerstand aktuell begehrt. Hier lassen sich am ehesten
höhere Mieten durch Vertragsneuabschlüsse durchsetzen. Bevor
Büro-Investoren auf der Suche nach Anlageoptionen in kleinere und
damit riskantere Märkte - in Bezug auf potenzielle Nachvermietungen -
investieren, sind Teilmärkte abseits der Innenstädte und CBDs in den
Big 7 die bevorzugte Wahl. Hier lassen sich zudem selektiv deutlich
stärkere Mietpreissteigerungen realisieren als in den Spitzenlagen."

Die beliebteste Assetklasse bleiben nach wie vor Büroobjekte. Auf
sie entfällt allein ein Anteil von ca. 37 % bezogen auf das gesamte
Transaktionsvolumen inklusive der Assetklasse Living. Von Januar bis
Ende Dezember flossen rund 29 Mrd. Euro in Büroimmobilien. Auf Platz
2 reihen sich Wohnimmobilien mit ihren verschiedenen Subkategorien
ein. "Living" als Klammer von Pflege- und Gesundheitsimmobilien,
Studentenwohnen und der Nutzungsart Multi-Family, also dem typischen
Investment in Wohnungsportfolios, hat mittlerweile eine besondere
Bedeutung für den deutschen Markt (Anteil von 27% im abgelaufenen
Jahr) und hat sich als Nutzungsalternative bei den Investoren längst
etabliert und zwar auch bei denen, die bislang fast ausschließlich in
die traditionellen Assetklassen Büros oder Retail investiert hatten.

Alternative Produkte waren also 2018 mehr gefragt, genauso wie
Projektentwicklungen bzw. Investments in noch nicht fertiggestellte
Objekte. Diese machen bei Einzeltransaktionen mittlerweile 20% des
Transaktionsvolumens aus. "Wir sehen hier in der Tendenz eine weiter
steigende Nachfrage aufgrund des Produktmangels von Bestandsobjekten
sowohl am Investment- als auch am Vermietungsmarkt gerade in den
zentralen innerstädtischen Lagen. Zahlreiche Büro- oder
Wohnungsbauprojekte sind aktuell bereits vor Fertigstellung vermietet
und reduziert damit das Risiko solcher Investments", so Scheunemann.

Nach Büro- und Wohnimmobilien stehen einzelhandelsgenutzte
Immobilien auf Platz 3 des Investoreninteresses. Sie kamen zum
Jahresabschluss 2018 auf einen Anteil von ca. 13 %. Noch vor einigen
Jahren nahezu gleichauf mit Büroimmobilien, ist das
Transaktionsvolumen mit 10,5 Mrd. Euro auch 2018 weiter rückläufig
(minus 9% im Vergleich zu 2017). Und wäre da nicht die
milliardenschwere Signa-Warenhaus-Transaktion aus dem dritten
Quartal, würde das Bild noch schlechter aussehen. "Aber es zeigen
sich deutliche Unterschiede auf den zweiten Blick. Was 2018 fehlte,
sind größere Shopping-Center Transaktionen, in diesem Segment
agierten Investoren äußerst zögerlich. Andererseits haben sich
Fachmärkte und Fachmarktzentren als neue "Investor-Darlings"
herauskristallisiert. Sie machen mittlerweile über 40% des
Transaktionsvolumens innerhalb der Assetklasse Einzelhandel aus und
Objekte, die über einen starken Lebensmittler als Anker- oder
Hauptmieter verfügen, sind stark nachgefragt", betont Scheunemann.

Zum Ende des vierten Quartals hat sich an der Relation zwischen
deutschen und ausländischen Käufern eine kleine Verschiebung ergeben.
Auf das gesamte Transaktionsvolumen bezogen entfielen 2018 rund 42%
auf ausländische Kapitalquellen (ca. 33 Mrd. Euro). Die Aktivitäten
ausländischer Investoren haben im letzten Quartal des Jahres wieder
zugenommen. "Die klassischen Kapitalherkunftsländer USA und
Großbritannien stehen zwar nach wie vor an der Spitze, haben aber
ihre Dominanz früherer Jahre eingebüßt. Dafür haben sowohl Investoren
aus anderen europäischen Ländern sowie aus Asien ihre Aktivitäten im
Vergleich zu den letzten Jahren ausgebaut", so Helge Scheunemann.

Noch ist der Boden bei Büro- und Logistikrenditen nicht gefunden,
aber Renditen für Shopping Center steigen

Im vierten Quartal fortgesetzt hat sich der Trend eines moderaten
Renditerückgangs für Top-Produkte in besten Lagen der
transaktionsstärksten Nutzungsart: mit einer über alle sieben
Hochburgen hinweg gemittelten Büro-Spitzenrendite von 3,11 % zeigt
sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter Rückgang,
im 12-Monatsvergleich sind es damit 16 Basispunkte weniger. "Für 2019
gehen wir davon aus, dass sich die Renditen auf diesem Level
einpendeln werden", so Tschammler. Und Tschammler weiter: "Da
Top-Produkte auch im nächsten Jahr rar und die Nachfrage unverändert
hoch bleiben dürfte, werden sich die Anlagepräferenzen der Investoren
auch 2019 hin zu Produkten oder Lagen in den Big 7 verschieben, die
nicht die Definitionen von "Prime" erfüllen. Dies wird sich auch in
den Renditen widerspiegeln und dazu führen, dass sich z.B. die
Renditekompression für Objekte in Top-Lagen, aber mit schwächerer
Gebäudequalität und kürzeren Vertrags-Restlaufzeiten fortsetzt und
der Abstand zur Spitzenrendite sich auf rund 80 Basispunkte
reduzieren könnte."

Ähnliches gilt auch für Top-Objekte in Teilmärkten abseits der
Spitzenlagen. Hier hat sich die Kompression ebenfalls fortgesetzt und
erreicht mit einer aggregierten Rendite von 3,44 % den niedrigsten
Stand seit über fünf Jahren. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt
gerade noch 33 Basispunkte und ist damit so gering wie noch nie.

Die noch immer stärkste Dynamik bei der Renditeentwicklung ist
allerdings im Logistikimmobilien-Segment zu beobachten. Der weiter
prosperierende Online-Handel und dessen positive Zukunftsaussichten
zieht ausländische Investoren in diese Assetklasse. Am Ende des
Jahres 2018 liegt die Spitzenrendite bei 4,1 % und damit 60
Basispunkte niedriger als noch Ende 2017. Hier erwarten wir im Laufe
des Jahres 2019 allerdings noch einen weiteren Rückgang auf deutlich
unter 4,00 %.

In Kombination mit dem Mietwachstum hat sich nach drei Jahren mit
Kapitalwertsteigerungen bei Büroimmobilien mit im Schnitt 15,5% 2018
abermals ein Zuwachs im zweistelligen Prozentbereich ergeben. Dieser
liegt in der Aggregation über alle sieben Hochburgen bei rund 12%.
2019 dürfte er sich aufgrund der sich stabilisierenden Renditen dann
auf etwa 4% abschwächen.

Bei innerstädtischen Geschäftshäusern sind die starken
Wertzuwächse vergangener Jahre bereits vorbei. 2018 wird ein Plus von
nur noch 3 % stehen. Für 2019 dürften überwiegend stagnierende Mieten
und faktisch keinen Wertzuwächsen zu beobachten sein. Die Nachfrage
wird sich mehr denn je auf Fachmarktprodukte mit Discountern oder
Lebensmittelmärkten als Ankermieter fokussieren. Da die Nachfrage
hier deutlich höher sein wird als das verfügbare Angebot, könnten in
diesem Segment die Spitzenrenditen auch 2019 noch leicht sinken -
Ende 2018 liegen sie bei 4,50 %. Das erste Segment, in dem die
Spitzenrendite erstmals seit Ende 2010 wieder ansteigt, sind Shopping
Center. Zum Ende 2018 liegt die Rendite bei 4,10% und damit 20
Basispunkte über dem Tiefstwert der letzten vier Quartale.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

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